Правила игры меняются. Небоскребы посреди украинских сел – очень даже реальность

Усім учасникам будівельного ринку відомі Державні будівельні норми Б.2.2-12:2019 "Планування і забудова територій", які були затверджені 26 квітня 2019 року Наказом №104, які досить серйозно змінили правила гри на ринку. Як відомо, попередник цього ДБН, який був введений в дію ще в 2018 році, в подальшому був скасований в судовому порядку.

Вказаний ДБН став досить серйозною перепоною в забудові міст сателітів (супутників) великих обласних центрів, адже містив положення, які перешкоджають забудові сільських населених пунктів висотними будівлями.

Особливо для передмістя Києва, малоповерхова забудова вже давно перестала бути актуальною, бо, враховуючи вартість земельних ділянок, зробити високу маржу на будівництві п'ятиповерхових будівель, складно. А попит на багатоквартирні будинки в передмісті досить високий, адже столичні ціни не для кожного бюджету.

Оскільки є попит, буде і пропозиція. Забудовники довго шукали шлях для задоволення цього попиту, і от, є перші успіхи. Громадська організація "Коло українських будівельників" вирішила звернутись до суду (того самого скандального Окружного адміністративного суду міста Києва) з позовом до Міністерства розвитку громад та територій України про скасування окремих положень вказаного ДБН саме в частині висотності забудови населених пунктів.

Зокрема ГО вважає прийнятими з порушеннями пункти, що обмежують висотність забудови залежно від чисельності мешканців населеного пункту, а також, пункт, відповідно до якого розміщення багатоквартирних (секційних) будинків у кварталах садибної забудови не допускається.

3 березня 2021 року, у справі №640/17011/20 суд першої інстанції виніс рішення про задоволення позовної заяви цієї ГО у повному обсязі.

Основною підставою для задоволення позовних вимог стало вже знайоме всім по минулій судовій справі (з попередником цього ДБН) порушення Порядку розроблення, погодження, затвердження, внесення змін до будівельних норм та визнання їх такими, що втратили чинність, а також, Наказ про затвердження ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування і забудова територій" підписала не уповноважена на те особа.

Оскільки повний текст рішення складено 31 березня 2021 року, Мінрегіон має 30 днів з цього моменту на апеляційне оскарження рішення.

У разі, якщо правова позиція, яка вбачається доволі сильною, втримається в суді другої інстанції і рішення набуде законної сили, для забудовників відкриється вікно можливостей по отриманню містобудівних умов та обмежень, і розробці проектної документації без урахування скасованих пунктів ДБН.

З юридичної точки зору, звісно погано, що досить фундаментальні будівельні норми вже вкотре успішно оскаржуються, що говорить про певні проблеми з їх затвердженням. Проте, з точки зору урбаністики, певно, справді варто дати можливість місцевим територіальним громадам власноруч регулювати висотність забудови, шляхом затвердження містобудівної документації. Особливо це актуально в світлі створення об'єднаних територіальних громад, адже населений пункт буде розвиватись не самостійно, а в одному блоку з сусідами.

Отже, у разі успішності позову, головним буде встигнути розробити проект та отримати позитивний висновок експертизи щодо проектної документації, після чого, в подальшому, незалежно від відновлення положень ДБН, можна буде отримувати дозвіл на початок виконання будівельних робіт. Тож, за судовим процесом варто слідкувати і бути готовими до відкриття можливостей.