Сокращение продаж первички и инвестиций: что происходит на строительном рынке

Будівельна галузь та ринок нерухомості стали одними з тих сфер, які не оминули наслідки тривалого карантину. 

За даними Державної служби статистики, обсяги будівництва в Україні знизилися щонайменше на 7% за перші п'ять місяців буремного 2020 року, у порівнянні з аналогічним періодом минулого року, а об'єм капітальних інвестицій у будівельну сферу впав майже на 36% у першому кварталі. 

Найбільше стагнацію ринку на собі відчули компанії, що займаються будівництвом житлової нерухомості: майданчики завмерли або обмежили роботу, у відділах продажу стало малолюдно.

Читайте також - Обмеження зарплат чиновників: Зеленський і суддя Вовк - за. Це їх не стосується

У березні-травні переважній більшості забудовників довелося суттєво уповільнити темпи або навіть зупинити будівництво об'єктів. В першу чергу це стало наслідком того, що практично всі девелопери фіксували падіння продажів на 40-80% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Причини зниження попиту на житло зрозумілі: хвилювання, спричинене світовою пандемією коронавірусу. 

Оптимізму покупцям і забудовникам не додавали і гучні дефолти, пов’язані із новобудовами Аркади та Укрбуда. Тривожні економічні прогнози, що лунають звідусіль уже кілька місяців поспіль, не сприяють довгостроковому плануванню, а отже потенційні покупці житла очікувано відкладали великі придбання. 

Окрім наслідків карантину, на ринок новобудов також вплинув процес "реформування" ДАБІ, що призвів до правового та операційного паралічу цього органу. Ще до початку активної фази карантину, кількість квадратних метрів, які були введені в експлуатацію по Україні у першому кварталі, знизилась на 22% у порівнянні з 2019 роком.

Яскраво це прослідковується в столиці, де показник введеного в експлуатацію житла  в першому кварталі  2020 року був вдвічі менший ніж за аналогічний період торік. 

Читайте також - У Сороса і світове зло тепер вірять не тільки таксисти, але і Зеленський. Це біда

Неможливість отримати дозволи на будівництво, сертифікати готовності, невизначеність через пандемію призвели до різкого скорочення активності на ринку. А це в свою чергу призвело до суттєвого зменшення ліквідності забудовників. 

Невизначеність також вплинула на темпи будівництва комерційної нерухомості. Великі міжнародні гравці на тлі глобальних викликів заморозили фінансування всіх проєктів в Україні.  Локальні ж девелопери не бачать суттєвих ризиків і повністю відновили роботу по поточних проєктах.

Якщо дивитись на основні категорії будівельних матеріалів, то за даними  "Ковальської", обсяги замовлень товарного бетону у київському регіоні замість очікуваного зростання на 10-15% впали на 15% у порівнянні з минулим роком. Ще більше падіння спостерігається у групі залізобетонних виробів — майже 35%. 

На відміну від великого будівництва, зовсім іншу динаміку демонструють сектори приватного будівництва та ремонтних робіт. Ринки сухих будівельних сумішей, фарби та елементів мощення майже не відчули наслідків карантину і, за даними "Ковальської", демонструють зростання по відношенню до минулого року на 10-30% в залежності від категорії продукції. Це можна пояснити тим, що під час карантину велика частина українців вирішили зайнятися ремонтом.  

Пішли на відновлення

Але якщо дивитися на динаміку, то ми бачимо що з червня усі товарні категорії будматеріалів почали відновлювати втрачені обсяги. Будівельні майданчики збільшують темпи робіт починаючи з травня, інвестори повертаються до офісів продажу. Ми очікуємо, що до 4 кварталу 2020 року ринок може повернутися на "докарантинні" обсяги. 

Точні прогнози зараз ніхто не візьметься давати. Ситуація у будівельній галузі буде залежати від ряду факторів.

Фактори, які можуть погіршити прогноз

1. Посилення карантину восени може суттєво вплинути на динаміку ринку та ділову активність в цілому.

Уповільнення економіки і скорочення доходів домогосподарств погіршить попит на нерухомість ще більше. А, відповідно, з затримкою у три місяці падатимуть темпи будівництва та споживання будматеріалів. 

2. Подальше зниження орендних ставок прямо впливає на спекулятивний попит на житлову і офісну нерухомість.

Доля інвесторів, яка купувала житло для подальшої здачі чи перепродажу, ще у минулому році складала 30-40% від усіх угод. Зараз цей сегмент покупців демонструє найбільш негативну динаміку. Більшість угод з травня  — це придбання квартир для власних потреб. Зниження дохідності призводить до зменшення попиту і обсягів нової пропозиції. 

Читайте також - Камбек "Купуй українське": 3 міфи про шкоду імпорту для українських виробників

3. Кризи та банкрутства забудовників

Відсутність продажів і ліквідності призводить до заморожування проєктів. Це не сприяє загальній довірі населення до первинного ринку житла. Унаслідок страждає репутація всього ринку, у тому числі і надійних забудовників. 

Фактори, які можуть покращити прогноз

1.  Реальний старт програми великого будівництва

Окрім ринку житлового будівництва драйвером росту може стати урядова програма будівництва доріг, шкіл, лікарень. Такі будматеріали як щебень, битум, залізобетон можуть отримати додатковий попит. 

2. Нарощування обсягів кредитування житла

Наразі доля іпотеки досить низька, але зниження ставок до однознакових показників  може створити додатковий платоспроможний попит. 

3. Посилення девальваційних очікувань

Останні прогнози щодо додаткової емісії, можливого зростання інфляції та девальвації, можуть розворушити попит на нерухомість. Досвід попередніх криз показує, що девальвація створює тимчасовий стимул для покупки квадратних метрів. У нестабільні часи житло стає не стільки інвестиційним активом, скільки інструментом збереження власних коштів.

Історія багаточисленних криз показує, що тимчасові економічні потрясіння можуть уповільнити попит на нерухомість, але не в змозі зупинити ринок. Втім, вони не минають без наслідків і зазвичай призводять до перерозподілу сил.

На жаль, слабкі і нестійкі компанії часто не переживають турбулентність або виходять з неї з великими збитками. Сильні і стабільні гравці, які звикли діяти за правилами і працювати прозоро, навпаки притягують попит, за рахунок чого можуть зрости навіть в період глобального просідання економіки.