Creative States будет стоить $100 млн. Илья Кенигштейн о новых локациях и больших горах

Родился во Львове, жил в Израиле, продвигал 3G и PayPal в Украине, создал две крупные сети бизнес-пространств (первую – потерял). Все это – Илья Кенигштейн. Предприниматель, который сочетает бизнес и активизм.

Сегодня он – сооснователь сети Creative States. В нее входит 5 локаций в Киеве и Днепре. По его собственной оценке, они конкурируют только с международной сетью Regus.

В интервью LIGA.net Кенигштейн рассказывает, где будут открываться новые "штаты" его "Креативної країни", что в компании делает один из кураторов "Большого строительства" Юрий Голик, сколько принесла пресс-конференция Владимира Зеленского и почему достичь вершины – означает пройти лишь половину пути.

Кенигштейн знает об этом не понаслышке. В октябре он поднялся на Манаслу, один из гималайских восьмитысячников, а в новом году планирует новое восхождение (рассказ о горах – в самом конце беседы). 

2013: идея

– Вы родились во Львове и в юности переехали в Израиль. В середине 2000-х вернулись в Украину. Вы гражданин Украины? Реестр говорит, что Израиля.

Нет, у меня паспорт израильский, постоянный вид на жительство в Украине, жена украинка. Я бы мог получить украинский паспорт, но не делаю этого по принципиальным соображениям. Когда я уезжал в 1991 году из СССР, меня оштрафовали и отобрали гражданство.

Тогда я себе пообещал, что верну украинское гражданство, но на моих условиях. Сейчас нужно либо дождаться легализации двойного гражданства, либо сделать это нелегально, но я этим заниматься не хочу. От израильского отказываться не хочу, да и отказаться от израильского паспорта невозможно.

– Ранее вы говорили, что в 2013 году начали работать в киевском коворкинге "Часопыс" и именно тогда решили строить свою сеть коворкингов. Почему?

В 2013 году я попал в Часопыс и в течение трех-пяти дней познакомился с сотней совершенно разных людей. Часопыс – не коворкинг, а явление как "мама" всех последующих коворкингов. Я был одним из резидентов и нашел там модель, по сути, того, чем занимаюсь сегодня.

Идея пришла через две недели в Часопысе. Тогда я начал предлагать разным бизнесменам создавать сеть, в первую очередь для формирования комьюнити. 

– Почему искали партнерства?  

Денег не было – была идея. Одной из первых, к кому я обратился, была Виктория Тигипко, но это закончилось ничем. Сегодня Виктория – наш резидент в Creative States.

– Я правильно понимаю, что именно этот проект вылился в попытку запуска вашей первой локации Creative Quarter во Львове? 

Идея Creative Quarter пришла мне летом перед Майданом. Были разные идеи, с кем это делать и где – от Жовтневого палаца до обувной фабрики напротив киевской Лавры. Затем была попытка реализовать идею во Львове. 

– Согласно реестру юрлиц вашими партнерами во Львове  стали основатель SoftServe Тарас Кицмей, ресторатор Марк Захрин и бизнесмен Олег Мацех. Все люди – в теме. Что пошло не так? 

В 2016 году была идея социального комьюнити-хаба. Мацех пригласил меня во Львов на встречу с местными бизнесменами и политиками, где я показал свой проект. Сразу после встречи показал презентацию мэру Андрею Садовому. Я хотел делать этот проект в трамвайном депо времен Австро-Венгерской империи.

Читайте также: Правила бизнеса Тараса Кицмея, SoftServe – как построить крупнейшую украинскую IT-компанию

Идея была в том, чтобы отреставрировать трамвайное депо. Это должен был быть социальный проект с коворкингом, ивент-холлом, амфитеатром для стендапов, гастроспейсом. Один из трех ангаров депо должен был пойти под коворкинг (1000-1200 кв. м). Должны были быть крафтовые мастерские, имадженариумы для детей, хакерспейс.

– Хакерспейс – это тусовка хакеров?

Да, это локальное комьюнити техногиков и фанатов цифрового искусства, которые собираются вместе для реализации совместных проектов. 

– Были разные версии, почему вы вышли из этого проекта: конфликт с властями, разногласия с партнерами?

С властями и партнерами конфликта не было, просто понял, что у нас были разные ожидания от проекта. И, наверное, принципы. Знаю, что было много интересантов, кто хотел строить там же бизнес-центр. Позже в тендере при участии одной компании трамвайное депо ушло группе, приближенной к городским властям. Сейчас депо стоит в таком же состоянии (бывшие партнеры Кенигштейна не оставили идею и планируют там проект Lem Station. – Ред.).

После я вернулся в Киев и здесь уже начался "Креативный Квартал". Я пока не уверен, вернусь ли во Львов с этим проектом: хотелось бы, чтобы город стал более открытым для внешнего бизнеса. Говорю как уроженец Львова.

2017: Creative Quarter

– В 2017 году вы вместе с Романом Хмилем запустили коворкинги Creative Quarter в Киеве. Спустя два года вы покинули этот бизнес и заявили о рейдерстве со стороны Хмиля. Чья была идея?

Он пригласил меня и еще около 15 людей на брейншторм, рассказал, что хочет запустить аутсорсинговую компанию с социальным элементом. После этого мы встретились, я поделился своей идеей креативно-социального хаба, и мы согласились стать партнерами.

– Хмиль инвестировал в проект? 

Роман Хмиль не был инвестором. Инвестиции в Creative Quarter нам предложил фонд Ozon Capital в лице Андрея Золотухина и Дмитрия Исупова. Мы подписали договор, и началась работа. Пока я был в Creative Quarter, инвестиции были только от Ozon Capital. На тот момент, осень 2018 года, мы с Романом не вкладывали в компанию дополнительные деньги – проект развивался на привлеченные инвестиции.

– Когда конфликт в Creative Quarter стал публичным, вы заявляли о размытии вашей доли.

До рейдерства доля Ozon была 40%, у нас с Романом – по 30%. До того как мне заблокировали доступ к офисам и аккаунты, был длительный период конфликтов и газлайтинга (от психологического давления и манипуляций. – Ред.). Роман – непростой человек. Мне было предложено выкупить мою долю в 30% за $50 000, что было неприемлемо. 

– А откуда у вас доля в 30% в Creative Quarter, если вы не вкладывали свои деньги?

До встречи с Романом моя доля в Creative Quarter составляла 100%. Роману я предложил паритет, Ozon проинвестировал $1,5 млн взамен за 40%. Все деньги пошли на создание первых двух локаций. По второй – частично прокредитовались у строительного подрядчика. С момента запуска компании зимой 2017-го по осень 2018-го инвестиция Ozon была единственной в проекте.

– На сегодня у вас есть доля в Creative Quarter?

Давно не проверял, но, по последним данным, моя доля в Квартале – 0,02%. Никаких дивидендов не получал и не получаю. 

– После потери управления над компанией вы грозили Хмилю исками в американский суд. Подали? 

Я хотел сначала идти в американский суд, но американские адвокаты недешевые – для этого нужно много ресурсов, денег и прежде всего энергии. 

Тогда один мудрый человек посоветовал мне идти делать новую компанию. Я ее запустил и уже давно успокоился – потому что она лучше. Но этот вопрос не закрыт, на каком-то этапе нам все равно придется встречаться. Пускай хотя бы название отдаст.

– Кто был этим мудрым человеком? 

Это раввин, мой близкий друг и духовный наставник Шломо Лившиц. У евреев есть праздник Йом кипур, на котором он невзначай сказал об этом.

В конце 2018-го появилась концепция Creative States. В январе 2019-го открыли компанию "Креативна країна".

Настоящее: Creative States

– Creative States та Creative Quarter – конкуренты? 

Мы не смотрим на Creative Quarter, хоть и относимся к ним с уважением – говорю это впервые. Я не считаю Creative Quarter конкурентом. Наш главный конкурент – компания Regus (глобальная сеть с 3000 офисов в 42 странах. – Ред.). Мы дороже всех остальных на рынке – в этом ценовом сегменте мы одни. 

– Сейчас у вас только одна локация вне Киева – в Днепре. Кто ваш партнер там? 

Бизнес-центр Кудашевский.

– Там владелец – малопонятная компания, но по косвенным признакам за ней могут стоять Леонид Юрушев или семья Павла Лебедева. 

Ни то, ни другое. Партнеров не могу раскрывать.

– Вы ведете бизнес Creative States совместно с Юрием Голиком. Это один из кураторов программы "Большое строительство". Голик проинвестировал в проект? 

Мы знакомы достаточно давно, еще со времен Creative Quarter. Я познакомился с Юрием в Днепре в офисе на встрече с губернатором (Валентин Резниченко. – Ред.), по приглашению [мэра Днепра Бориса] Филатова. Осенью 2019-го, когда у Creative States уже были две локации в БЦ Gulliver и БЦ Senator, Юрий стал моим партнером.

– Чем он занимается в компании? 

Он купил у меня долю в 25% (в материнской компании Creative States. – Ред.). Задачи по открытию локаций или привлечению финансирования мы решаем вместе. Есть еще три миноритария – мои сотрудники.

Деньги Creative States

– Creative States сегодня – это одна локация в Днепре и четыре в Киеве (включительно с Creative State of Arsenal 2, который скоро откроют финально). Сколько уже вложили в Creative States?

Общий метраж наших локаций – 15 000 кв. м. Чтобы построить пять локаций, ушло примерно $8,25 млн.

– Бизнес прибыльный? Какие показатели?

Все наши локации прибыльны. Наш доход в 2021 году из четырех локаций – $7,-7,5 млн. Это 28-34% годовой EBITDA (EBITDA margin. – Ред.). В следующем году наш доход с учетом только пяти локаций (с учетом Arsenal-2. – Ред.) вырастет до $10 млн за год.

Все наши локации заполнены, ни одного свободного места. Есть только в Arsenal-2, который мы еще не открыли полностью: второй этаж и соответственно финальный запуск всей локации ориентируем на конец декабря 2021-го.  

– Сколько стоит сделать один такой центр? Какова его окупаемость?

В среднем для локации 2000-2500 кв. м, нужно положить $550-600 в квадрат. Сначала наши сроки окупаемости были 3,6-4 года. На сегодня мы ориентируемся на 2,8-3 года.

– Во всех локациях вам принадлежит до 50%, остальное – владельцам площадок, где размещены ваши офисные пространства. Откуда берете сейчас деньги на развитие?

У нас есть уже свои деньги, банки с нами активно работают. Нам больше интересны кредиты под невысокие проценты, нежели заход [инвесторов] в капитал. Сейчас мы можем развивать локации самостоятельно.

– Выходите за пределы Киева? Анонсировали запуск франшизы.

Мы как та собака на сене: с одной стороны боимся отпустить и боимся, что франчайзи не будут соблюдать стандарты. Я бы рассматривал франшизу на другие страны.

Будущее Creative

– На сегодня у вас пять крупных локаций. Где планируете запускаться дальше? 

Откроемся в Capital Towers на ул. Короленковской в Киеве в конце 2022-го – начале 2023 года. Там у нас 5000-5500 кв. м с ивент-холлом. Мы уже подписали соглашение. Общая инвестиция в проект составит порядка $3 млн. И есть еще одна секретная локация.

Планируется две локации в Харькове, в центре. Размеры – 3500-4000 кв. м каждая. Не могу сказать где. Но уже ведем финальные переговоры с лендлордами. 

Общая инвестиция в две локации в Харькове составит порядка $4 млн. Планируем запускать сразу две локации к концу лета – началу осени 2022 года.

– То есть это строительство с нуля или все же аренда в действующем БЦ?

В Харьков заходим на условиях долгосрочной аренды. 

В Днепре думаем открыть вторую локацию в 3600-4000 кв. м. Возможно, запустим к концу весны 2022 года. Планируется вложить порядка $2 млн. Также расширяем нашу первую локацию на 1500 кв. м и делаем ивент-холл.

Нас также пригласили на завод Рихтера на Подоле в Киеве, который делает A Development.

Была идея делать что-то в Гостином дворе, встречался с [Александром] Ткаченко, но вскоре он подал в отставку.

– Два года назад вы заявляли, что построите компанию стоимостью в $100 млн. Планы еще актуальны?

Да, думаю, мы придем к этому в течение трех-четырех лет. Все зависит от сроков начала международной экспансии. Есть диалог с местным бизнесом по Дубаю и Сингапуру.

– Сколько стоит Creative States?

В 2022 году, когда мы вырастем до девяти-десяти локаций, цифра в $20-30 млн будет более чем актуальной. 

– В конце ноября президент Зеленский дал большую пресс-конференцию в вашем Creative State of Arsenal. СМИ писали, что Офис президента не платил вам за аренду помещения. Так заплатил или нет?

Да, ДУС заплатил за пять часов пресс-конференции, точнее мы выставили им счета. Цифру не могу сказать, мы – бизнес-структура и это коммерческая тайна. То, что у нас на сайте указано, то и выставили (почасовая ставка. – Ред.).

Но прямо говоря, тут вопрос, кто кому еще должен был платить, т.к. в каком-то смысле президент сегодня – лучший рекламный носитель. Во время его пресс-марафона мы просто выполняли свою работу.

Бизнес-активизм и жизнь в Киеве

– Если почитать ваши интервью и соцсети, создается впечатление, что вы – активист. Вы продвигали внедрение PayPal, 3G. Как это совмещается с бизнесом? Помогает или мешает?

Моя социальная активность направлена на конкретные действия. Внедрение 3G или PayPal – это гигиена предпринимателя, а не просто какие-то личные интересы и выгода. Когда у меня родилась дочь, хотелось, чтобы было что сказать, когда она спросит: "Что ты делал, когда был Майдан?". Мы с товарищами помогли внедрить 3G, могу с гордостью это сказать.

– Вы работаете с недвижимостью, присутствуете в Арсенале, знаковом для Киева объекте. При этом вы публично критиковали Киев с точки зрения урбанизма. Вам комфортно работать и жить в столице? 

Сложный вопрос. В этой зоне (Creative States. – Ред.) – нам комфортно, когда мы попадаем в другие зоны – не очень.

Я по-прежнему езжу по убитым дорогам в городе, вижу обшарпанные дома без номеров, вижу "человейники", убогие обочины, огромное количество автомобилей. Это печально. Не скажу, что вижу, куда Киев двигается.

Нужно начинать с городского культурного кода, нужен стиль города, стратегия развития. Пока нет цели – любые попытки что-то поправить обречены на неуспех.

Горы

– Вы ходили в Карпаты, поднимались на вершину Орисаба в Мексике (5636 м), Казбек из Грузии (5054 м). Недавно совершили восхождение на восьмитысячник Манаслу в Непале (8163 м). LIGA – медиа о бизнесе. Расскажите, сколько стоит такой поход?

В коридоре $15 000-20 000. $20 000 – с билетами и бонусом для шерпов после возвращения ($1500-2000). Можно подняться и более "бюджетно" – за $10 000. Манаслу – один из самых недорогих восьмитысячников, все остальное – дороже.

– Как вы выбирали гору?

Я прочитал у товарища, что он собирает экспедицию на Манаслу, оттуда мне посоветовали начинать восьмитысячники. Следующую гору я выбираю осознанно.

– Сколько дней длился поход?

Месяц. 5 сентября началась экспедиция и 5 октября закончилась. Штурм вершины был 28 сентября. Вместе с акклиматизацией. Мы начали в Катманду, переехали на автобусе до места, где сели в вертолет до поселка Самагаон, и дальше пешком.

– Как физически готовились? 

Я готовлюсь постоянно. Много бегаю – не меньше 15-20 км в неделю, раз – в месяц полумарафон. Когда вернулся из экспедиции, пошел на бокс, потому что не хватает взрывной силы. Это нужно для подъема на следующий восьмитысячник весной.

Частота пульса на таких высотах иногда достигает 180-200, мало кислорода. Невозможно чувствовать себя комфортно в этом состоянии. Задача – не умереть и не потерять сознание. Нужен кислород, хотя некоторые поднимаются без. 

Восьмитысячники сегодня стали намного доступнее. Раньше надо было 10 лет заниматься альпинизмом, сегодня ты можешь подняться на 8000 м, если ты в хорошей форме, бегаешь 15-20 км в неделю на протяжении двух лет. Перед этим нужно подняться на 5000 м, 6000 м и желательно на 7000 м.

– Что брали с собой?

Палатки предоставили организаторы. Все остальное брали свое, много всего.

Туда [на саму гору] надо взять штурмовой рюкзак на 30-40 л, чтобы положить баллон с кислородом, запасные очки и перчатки, баф, пару сникерсов, воду, чай в термосе, крем от солнца и т.д. Все остальное несет шерп. Говоря о том, как добраться до базового лагеря, есть портеры (носильщики. – Ред.).

Это достаточно дорогая история, но ничто не сравнится с ощущением, когда приближаешься к вершине и выходишь на нее.

– Что нужно знать перед походом на Манаслу?

Манаслу – одна из самых опасных гор из-за перехода между первым и вторым лагерем и лавин, которые периодически скатываются на третий лагерь. Основная опасность – между первым-вторым и третьим-четвертым лагерями.

Между первым и вторым лагерем (5800-6400 м. – Ред.) стоят огромные сераки, некоторые размером с бизнес-центр Гулливер. Серак – это насыпь из льда и снега, которая накапливается и в определенный момент обрушивается, снося все. Мы всегда старались там быстро проходить утром или поздно вечером. Днем, когда все подтапливается – смертельно опасно, шансы 50/50.

Восьмитысячники – последние места на Земле, где можно получить поток сумасшедшей энергетики.

Когда мы поднимались на вершину, было очень тяжело. Мы вышли в 18:00 накануне и всю ночь шли. Потом утро и вершина впереди. В какой-то момент стало легко, усталость куда-то ушла. Мы сидели под пиком, общались минут 20 без масок, я позвонил жене со спутникового телефона. Потом, на спуске, опять начался ад, и у нас кончился кислород. Это было на высоте 8000 м. Баллон с кислородом был в четвертом лагере, два с половиной часа ходьбы. Я вколол себе дексаметазон, выпил диакарб, взял волю в кулак и пошел.

Впереди увидел тело альпиниста из Канады, который умер минут за 40 до этого – не выдержало сердце. В этот момент находишься в странном состоянии – когда смерть не останавливает. Мы дошли до баллонов и потом спустились в третий лагерь. Последние 500 метров до лагеря я шел час, еле передвигал ноги. В целом штурм длился 21 час: из третьего лагеря (6800 м. – Ред.) и назад.

– В бизнесе проще, чем в горах?

Бизнес – это как подъем на вершину восьмитысячника. Есть цель, но нужна серьезная подготовка, нужен кислород (деньги), нужна команда, нужна акклиматизация (нужно попробовать), важен настрой и физическая форма. И даже в этом случае никто не гарантирует что ты дойдешь. Более того – никто не гарантирует, что ты вернешься живым в лагерь.

Там под вершиной с тебя слетает все лишнее. Мозг сам просто отключает все, что мешает тебе достичь цели. Последние 200 метров по вертикали – самые сложные. Ты просто идешь и считаешь шаги. А потом вершина – но это только половина пути.

Подписывайтесь на LIGA.Бизнес в Facebook: главные бизнес-новости