Партнер Хмельницького, покупець Більшовика. Хто такий Олексій Баранов? Інтерв'ю

27 жовтня компанія "Дженерал Комерс" Василя Хмельницького, Андрія Іванова та Олексія Баранова перемогла у конкурсі з приватизації київського заводу "Більшовик". Вона має заплатити державі 1,43 млрд грн. Головна цінність заводу – 33 га землі поряд з метро "Шулявська", неподалік центру Києва.

Якщо про співвласників UDP Хмельницького та Іванова достатньо інформації, то про Олексія Баранова відомо небагато. Баранов – виходець із Київської інвестиційної групи, яку Іванов та Хмельницький заснували наприкінці 90-х, ще до UDP. Майже за 20 років, якщо вірити його словам, він виріс із помічника Хмельницького у бізнес-партнера.

Баранов володіє компанією А Development, яка разом із UDP брала участь у добудові двох Smart Plaza на Політеху та Оболоні у Києві, займається реконструкцією заводу "Арсенал" і тепер – майже купила Більшовик. Але остання угода під сумнівом. Приватизація викликала шквал критики через нібито низьку ціну і коштувала посади голові ФДМ Дмитру Сенниченку. АМКУ, який має узгодити купівлю, відмовив покупцю у прийнятті першої заявки через технічні неточності.

Баранов упевнений, що це є тимчасова затримка. В інтерв'ю LIGA.net він розповідає про знайомство з Хмельницьким, забудову території Арсеналу, ціну Більшовика та майбутні проєкти. Нижче – адаптована розповідь Баранова від першої особи.

Знайомство з Хмельницьким

2003 року я навчався у Києві в аспірантурі. Прийшов працювати помічником до Василя Хмельницького, він тоді був народним депутатом. На співбесіді каже: "У нас зарплата $200, навіщо воно тобі, молодому перспективному хлопцю?" Я відповів: "Я знаю, хто ви, мені цікаво з вами працювати. Я доведу, що я можу бути ефективним у вашому бізнесі".

Так, я був помічником і Володимира Ярошука (депутат парламенту 5 та 6 скликань. – Ред.). Чому в нього? Він також працював у Київській інвестиційній групі (КІГ).

Після пів року роботи у приймальні Василя, де я приймав громадян та вирішував локальні питання, я очолив у Криму філію КІГ. Загалом я мав завдання купити об'єкти за низькою ціною, провести редевелопмент і продати дорожче.

Держслужба та бізнес у Криму

2010-го я пішов з UDP, мене покликав до себе працювати мій друг Костянтин Єфименко (партнер Хмельницького в Biopharma. – Ред.). На той момент він був міністром транспорту та зв'язку. Я став його заступником, відповідав за Євро-2012 та за автомобільний транспорт.

Мене вистачило на півтора роки. Хоча досвід був грандіозним, я зрозумів, що держслужба не для мене. Коли ви працюєте у приватній компанії, ви бачите результат. Коли йшов з UDP, у мене в підпорядкуванні було близько 1000 людей, було багато акціонерних товариств у структурі, бізнес у Запоріжжі, Криму. А на держслужбі все по-іншому.

Після міністерства продав житло у Києві та переїхав до Криму. У Сімферополі на земельній ділянці спільно з UDP ми розпочали будівництво ТРЦ Meganom. Перша черга була відкрита 2012 року, друга – 2013-го. Це найкращий ТРЦ на півострові! Ми конкурентно забили ТРЦ "Південна Галерея" (будував Arricano), хоча у них локація краще. Поруч із торговельним центром планували збудувати парк розваг. [Зараз на цій ділянці Столична комерційна група, зареєстрована у Сімферополі у 2011 році, будує ЖК "Жигульная роща". Баранов каже, що не має стосунку до компанії: "Я вийшов із проєкту 2014 року"].

Повернення до Києва: Smart Plaza

У серпні 2014 року, після анексії Криму, переїхав із сім'єю до Києва. У мене – проблеми з кредитами, які брали з партнерами під будівництво ТРЦ Meganom понад $30 млн у Дельта Банку. Ситуація була складною.

Переїхавши, розпочав із чистого аркуша. Знайшов проєкт на Політеху, Костянтин [Єфименко] його профінансував. У проєкті був і UDP. Йдеться про недобудований проєкт Ісака (Валентин Ісак, ексвласник корпорації "Столиця". – Ред.) – два житлові будинки. Поруч була ділянка, яку орендував львівський бізнесмен Олег Баляш. Поєднавши дві ділянки, я розробив нову концепцію, – з'явився Smart Plaza Polytech. Пізніше Олег Баляш викупив частки в інших учасників.

Потім добудовували, з UDP, ще один об'єкт Ісака на Оболоні. Ми зробили реконцепцію – з'явився житловий будинок та ТЦ Smart Plaza Obolon, пізніше продали його Dragon Capital. За цією будівлею були "сараї" (недобудовані двоповерхові будівлі. – Ред.). Сьогодні ми завершили їхню реконструкцію – тепер там Smart Hub Obolon.

З проєкту Smart Plaza Zhytomyrska ми вийшли через його складність. Там два житлові будинки, де продано дуже багато квартир. Ми підрахували економіку – невигідно. У цьому проєкті UDP не було.

Оскільки у сфері девелопменту я почав працювати ще в UDP, цей досвід дуже допоміг у створенні компанії A Development. Вона виникла в процесі роботи над Smart Plaza Polytech.

UDP – стратегічний партнер

A Development – це моя компанія, я її єдиний засновник. Хто такий Олексій Самойленко (співвласник однієї з компаній власників A Development)? Це моя права рука і свого часу став молодшим партнером.

UDP – це наш комфортний стратегічний інвестиційний партнер. І початкові гроші для розвитку свого бізнесу я заробив у UDP.

Що таке A Development

У A Development у мене близько 70 компаній, багато проєктів та різні партнери. У кожному з проєктів я ще й девелопер – відповідаю за ідею, концепцію та зрештою – залучення фінансів.

Я не розкриваю партнерів. Можу сказати тільки, в "Арсеналі" (проєкт реновації заводу "Арсенал", на місці його колишніх корпусів розвивається проект A-Station. – Ред.) я володію часткою в коворкінгу Creative States Іллі [Кенігштейна] та в трьох ресторанах Tarantino Family, через компанію "Асілена". Власники Tarantino, до речі, викуповуватимуть мої 50% у цих трьох ресторанах.

Партнерства я не боюся – навчився цього у Василя [Хмельницького]. Якщо партнер комфортний, це краще ніж бути без партнера. Насамперед, я ділюся не прибутком, а проблемами. А якщо партнер некомфортний – краще піти в мінус, розлучитися та йти далі, ніж гаяти час на війни та розбори.

Так, були моменти, коли я помилявся з партнерами, і ми розходилися. Не називатиму імен. Моє головне завдання – робити проєкти, які стануть візитівкою України.

Приватизація Більшовика

На мій погляд, торги були прозорими. Оцінювали об'єкт KPMG та Cushman&Wakefield – дві міжнародні компанії, лідери у своєму сегменті. Умови конкурсу затвердив Кабінет міністрів. З ФДМ ми підписали договір купівлі-продажу, подали документи до АМКУ. Очевидно, могли брати участь усі інвестори, яким це було цікаво. Відхилення нашої заявки – це стандартна практика регулятора. Нагадаю, що у разі приватизації готелю "Дніпро" першу заявку переможця конкурсу також було відхилено.

Ми купували Більшовик через Дженерал Коммерс, яка володіє комендатурою на метро "Арсенальна" (будівля, в якій працюють McDonalds, Реберня, Львівська майстерня шоколаду. – Ред.). У цьому проєкті консорціум учасників: UDP з часткою 24%, ми та Володимир Долгополов (міноритарний співвласник КУА "ЮДП Ессет Менеджмент". – Ред.).

Якщо партнери затвердять мою компанію як девелопера, з A Development буде підписано контракт на управління, розробку концепту, проєкту, а також будівництво. Концепцію замовимо двом провідним європейським архітектурним бюро, презентуємо інвесторам у 2022 році. А будувати почнемо у найкращому разі за три роки. Тому що проєкт капіталомісткий і його потрібно "почистити". Там близько 100 судів, борги – близько 800 млн грн ($30,4 млн), активи всі заарештовані, потрібно вирішити питання із відведенням землі та зміною цільового призначення.

Якщо все порахувати, завод нам коштуватиме сумарно $2,5-3 млн за га (понад $82 млн за 33 га. – Ред.).

Якщо ми хочемо побудувати не людинники (відсилання до книги фантаста Олександра Зінов'єва про проблему перенаселеності "Глобальний людинник". – Ред.), щільність забудови має бути – 20 000 кв. м на га, виходить 660 000 кв. м загальної площі близько 460 000 кв. м – корисних площ. За максимальних витрат у $86 млн, собівартість входу в кв. м – $190, навіть не розпочавши будівництво. Якщо врахувати вартість грошей у дорозі, ця сума може зрости за два роки до $250 за квадрат. Тому я вважаю, що 1,43 млрд грн ($54 млн, ціна продажу заводу. – Ред.) – це навіть трохи вище за ринкову ціну.

A-Station: що вже є

На сьогодні ми проінвестували у весь Арсенал понад $70 млн. Коли все добудуємо, сума інвестицій буде понад 3 млрд грн (близько $110 млн. – Ред.). Інвестиції змішані – партнерські, наші, кредитні. Яку суму вклав A Development не розкриваю, власне, як і партнерів. Можу сказати, що стратегічний партнер – UDP.

Як ми почали працювати з Арсеналом. У 2016 чи 2017 році на вторинному ринку через Бізнес проперті Груп купили цех (зараз – Kiev Food Market) у одного бізнесмена. Його ім'я не розкриваю – підписано договір про конфіденційність. Кримінальну справу про незаконне виключення із держвласності Kyiv Food Market прокуратура закрила. Наголошую, ми купили об'єкт на вторинному ринку.

Ми з командою давно виношували ідею проєкту, де естетично поєднується історія та сучасність. Коли я потрапив на територію заводу та побачив цю архітектуру, одразу зрозумів, що можна зробити. Ми запропонували взяти в довгострокову оренду цехи, де зараз розташовані ресторани, коворкінг і будується офісний центр.

Відбувся конкурс. У черзі ніхто не стояв, ми були єдиними учасниками. Щойно почали реконструкцію, відразу почалися інсинуації – взяли за зниженою ціною – це з урахуванням того, що за цех №1 ми заплатили оренду за два роки наперед близько $1 млн, підготовка дозвільної документації та сама реконструкція тривала ще два роки, тільки після цього ми почали користуватись майном.

Нам було вигідно орендувати, але з часом почали цікавитися силовики. І ми його викупили в рамках закону про малу приватизацію, зробивши покращення, щоб спокійно працювати над проєктом.

Офісний центр за ресторанами будується у рамках реконструкції цеху, у наявній плямі фундаменту. Його площа становитиме 35 000 кв. м. Спочатку я був у цьому проєкті як співінвестор та девелопер, але років два тому вийшов, розійшлися в концепції з партнерами. Так, Андрієм Івановим та UDP.

Я не чув, щоб ще хтось цікавився цим цехом. Мер Києва Віталій Кличко жодним чином не пов'язаний із цим проєктом, для реконструкції не потрібен договір оренди на землю, лише погодження з Мінкультом та Департаментом захисту культурної спадщини.

Пізніше ми ініціювали проведення аукціону на реконструкцію стадіону "Арсенал", яке провело КП "Київське інвестиційне агентство". Ми були єдиними учасниками. Не хотілося б, щоб на цій ділянці збудували щось, що може вплинути на загальний концепт A-Station. Ми переконали місто. Стадіон скоро буде готовий.

Пізніше я приєднався як девелопер до проєкту реконструкції будівлі колишньої військової комендатури, біля станції метро "Арсенальна". Провели повноцінну реконструкцію площі, вклали в неї з партнерами $3 млн. Щоб зробити фонтан, довелося за підтримки міста демонтувати будинок, що занепадав і перебував на балансі у метрополітену, і натомість за свої гроші купити місту будинок такої ж площі на Гарматній.

Відреставрованій комендатурі та Микільським воротам повернули первозданний вигляд. За ними буде дворівнева пішохідна зона – всесезонна променада, офісний центр та Le Silpo. Історична та нова будівля будуть умовно об'єднані скляним ліхтарем (як Дуомо в Мілані). Загалом проєкт буде реалізовано за два роки.

Наприкінці листопада відкриємо кіберклуб із 60 станціями. Думаю, проєкт буде успішним, тому що резиденти A-Station – покоління Z. У грудні відкриється друга черга коворкінгу на 4000 кв. м. Це продовження будівлі коворкінгу, яку ми викупили у держави.

A-Station: що далі?

Ми плануємо виступити ініціаторами відкритого аукціону на придбання ще чотирьох цехів – пам'яток архітектури, якщо буде сформовано один пул.

За коворкінгом розглядаємо круглий цех, збудований XIX століття. За радянських часів там надбудували третій поверх, де була їдальня. Ми хочемо зробити мультифункціональну арену, де можна проводити різні заходи (спортивні, музичні), конгрес-центр і музей сучасного мистецтва. Веду переговори з ФДМ та з Державним космічним агентством.

У планах збудувати підземний паркінг перед офісним центром на 300 машиномісць. Місто підтримує ідею.

Загалом хочеться зробити простір, який став би візитівкою не лише Києва, а й України. Якщо підтримає влада. У наших планах збудувати тут продуктовий ринок, як у Мадриді, зробити універмаг, як Lafayette у Парижі, багатофункціональну арену.

Поряд з комендатурою буде 3000 кв. м, де працюватимуть три мультибрендові універмаги одягу, там само буде Le Silpo на 10 000 кв. м. Спочатку вели переговори з кількома відомими продуктовими ритейлерами, але власники вирішили зачекати. І ми домовилися із [співвласником Fozzy Group Володимиром] Костельманом. Знайомі з ним із 2003 року.

Проєкти на Арсенальній рентабельні завдяки синергії. Якщо один неприбутковий, але є якорем, його перекривають інші проєкти. Наприклад, ринок їжі не буде високоприбутковим, музей буде збитковим, перший корпус, де працюють ресторани, окупиться за 10 років – це ринковий показник.

Ми вміємо рахувати гроші. Нас не цікавлять проєкти з окупністю понад 10 років.

Протасів Яр: ЖК на місці заводу Біофарми

Є ділянка на вул. Миколи Амосова, 9. Раніше тут був завод Біофарми, який давно вже перенесли. Зараз цим проєктом володіємо на паритетних засадах я та Костянтин Єфименко, ми викупили частку у Василя Хмельницького.

На земельній ділянці площею близько 6 га збудуємо житло бізнес-класу – це 8-поверхові будинки на 40 квартир, з терасами. На території буде офісний центр. Буде громадський простір із магазинами, кафе та парком.

На цій ділянці розташована феноменальна будівля – архітектурна пам'ятка – колишній інститут бактеріальної інфекції, точна копія інституту Луї-Пастера у Парижі.

Цю будівлю подарував Києву цукрозаводчик Лазар Бродський. Саме через нього я увійшов до цього проєкту.

Зараз займаємося відведенням землі та зміною цільового призначення. Плануємо розпочати будівництво до кінця наступного року. Думаю, сума інвестицій становитиме $120 млн.

Поділ: ЖК на місці пивзаводу Ріхерта

У проєкті об'єднано дві ділянки загальною площею 11,5 га. Плануємо розпочинати з реконструкції будівлі солодовні Ріхерта – пам'ятки архітектури, і від неї далі розвиватиме територію.

У цьому проєкті, до речі, площа благоустрою становитиме майже 9 га. Обсяг інвестицій орієнтовно перевищить $300 млн.

Цей проєкт реалізуємо спільно з UDP. Тут будуть житлові будинки висотою 7-9 поверхів, паркінг у стилобаті (верхня частина східчастого цоколя будинку. – Ред.), фудхол, один із форматів Silpo, коворкінг на 5 000 кв. м. Комплекс – пішохідна зона, два дитячі садки та, можливо, школа.

Роботи з реконструкції солодівні Ріхерта плануємо розпочати навесні 2022 року, а завершити упродовж 1,5 року. Реалізація проєкту триватиме 6-7 років.