Чорноземний бум. Гектар дорожчає, наче криптовалюта

Вперше текст був опублікований у квітні для передплатників

Читайте про бізнес без політики на каналі LIGA.Бізнес

В Україні земля опинилася в центрі купівельного ажіотажу. Вже третій місяць безперервно зростають обсяги торгівлі сільгоспділянками. На початку третього року війни всього за два з половиною місяці українці продали 63,5 тис. га землі. Це перевищує половину від площі ділянок, проданих за весь 2023 рік.

Але більше ніж обсяги, зростають ціни гектарів. Земля дорожчає щотижня і в окремі періоди конкурує за темпами підвищення із біткоїном. На 21 березня середня ціна за гектар зросла на 22%, якщо порівнювати із груднем минулого року.

Хто та що штовхає ціни вгору

Земельний бум співпав із відкриттям доступу на цей ринок юридичних осіб. З 1 січня компанії отримали право на купівлю землі сільськогосподарського призначення. Тепер саме компанії купують землю за цінами, значно вищими, ніж за неї платять фізичні особи.

За даними, які LIGA.net отримала від Міністерства агрополітики, юридичні особи сплатили за гектар в середньому $1,7 тис. (64,8 тис. грн). Водночас фізичні особи купували землю за $1,09 тис. (41,5 тис. грн).

Це вказує на те, що компанії виконують роль ринкового "бика" та підштовхують ціни на землю вгору. Але із фізособами не все так просто. Найімовірніше, вони купують гектари дорожче, ніж зафіксовано в офіційних угодах, на яких ґрунтується статистика. Громадяни вказують в угодах менші від дійсних суми для зменшення витрат на оформлення угод. Без таких махінацій офіційна статистика показала б ще більше зростання цін на землю.

"Поточне зростання ціни на землю не є аномальним. Раніше, особливо після відкриття ринку, в угодах зазначали номінальну ціну, що дорівнювала НГО (нормативна грошова оцінка. – Ред.). Такими угодами оформляли ділянки, які були куплені раніше за якимись схемами під час дії мораторію на продаж. Тепер у дедалі більшій кількості угод ціна землі відповідає ринку", – каже Олександр Чорний, співзасновник компаній "Земінвест" та "Доброзем".

Фізособи поки ще є основними гравцями на ринку землі. З початку року вони купили майже 53 тис. га землі. Але активність компаній на ринку постійно зростає. В січні на них припало 10% купленої землі, площею 1,4 тис. га. Станом на 21 березня юрособи придбали вже 10,5 тис. га, що становить 17% від проданого.

Попит на землю підтримується пропозицією. На ринку дедалі більше охочих продати свої паї.

"Три роки назад брокери хапались за кожного пайовика, що хотів продати землю. Тепер вони дедалі частіше кажуть, що вже достатньо охочих, треба час на оформлення угод", – каже представниця однієї з компаній, що займається технічним забезпеченням продажу землі.

Де купують землю

Найбільший інтерес до землі на Полтавщині. В цьому році вона в лідерах як за кількістю угод з продажу сільгоспділянок, так і за їх площею. Деякі з експертів пов’язують таку активність з активністю агрохолдинга Kernel Андрія Веревського. Адже саме цей регіон є "місцем сили" для Кернелу, який є одним з найбільших в Україні за площею земельного банку. Але в Кернелі запевнили, що не пов’язані із таким пожвавленням.

"Дійсно, ми вважаємо землю хорошою фундаментальною інвестицією. Проте наразі компанія не планує збільшувати свій земельний банк, який складає 359 тис. га", – повідомили LIGA.net в агрохолдингу.

Така скромність пов’язана, найімовірніше, із фінансовими результатами Кернелу за минулий рік. Для провідних підприємств холдингу він став збитковим. Отже, не так просто відшукати кошти на довгострокові інвестиції.

Сюрпризом стала область, яка посіла друге та третє місця за кількістю угод та загальною площею ділянок, що були куплені. Йдеться про Сумщину, яка в 2022 році майже два місяці була під російською окупацією, а тепер дедалі частіше потерпає від обстрілів агресора.

Схоже, цей феномен пов’язаний із ціною, за якою там продають землю. Дешевше сумських лише ціни в областях, де точаться запеклі бої – Донецька, Запорізька, Миколаївська, Херсонська та Харківська. З іншого боку, сільгоспугіддя в Сумській області відомі поєднанням якості ґрунтів, збалансованими погодним умовами та забезпеченням водними ресурсами.

"Інтерес до ділянок на Сумщині пов’язаний, по-перше, із землею гарної якості. По-друге, через ризики, пов’язані із війною, ціни на ці ділянки занижені. Є інвестори, які вважають, що таке заниження відповідає ризикам", – каже Олександр Чорний.

Ще одна причина привабливості слобожанських та сіверських земель (саме вони складають Сумську область) – невисоке податкове навантаження. За даними огляду "Земельний ринок України за лютий" від Київської школи економіки (КШЕ), податки з гектара сільгоспземлі на Сумщині складають 66 грн на рік. Для порівняння – на Київщині та Полтавщині цей показник майже вдвічі більший – 113 та 106 грн.

Але якщо в деяких регіонах ціни на землю через війну значно занижені, то ризикові інвестори майже не зважають на податки. Так, найвагоміші земельні податки в Дніпропетровській області – 251 грн з га. Ця прифронтова область, з усім тим, увійшла в провідну п’ятірку за площею проданих земель.

Що далі

Якщо не зважати на оптимістів, які зазвичай зацікавлені в залученні нових покупців землі, то помірковані експерти очікують зменшення темпів зростання вартості землі. Ціни мають пригальмувати два основні фактори: війна та зменшення загальної прибутковості аграрного сектора.

Звісно, навіть в таких умовах залишаться інвестори, зацікавлені в купівлі гектарів. По-перше, поки ще ставки оренди сільгоспземлі не зменшуються. А це означає стабільність пасивного доходу. По-друге, земля, після відкриття ринку навіть за дуже вагомих ризиків, має довгострокову перспективу зростання ціни. Як приклад – досвід сусідніх країн, тих самих Польщі та Чехії, де за час існування ринку (понад 20 років) земля подорожчала більше ніж усемеро.