Новий етап земельної реформи: як заробити

Професійні брокери та інвестиційні компанії підігрівають ринок прогнозами про те, що з 2024 року земля "стрімко подорожчає" та "ринок на порозі буму". Чи так це і які ризики очікують на потенційних латифундистів – тих, хто подумує купити землю в надії на пасивний дохід? Ситуацію з’ясовувала LIGA.net.

Вперше цей текст було опубліковано у січні 2024 року для передплатників нашого видання. 

Як змінюються ціни на сільгоспземлю

Одразу після старту першого етапу земельної реформи, коли з липня 2021 року українцям дозволили купувати землю сільгосппризначення, ціна на гектар почала зростати. За пів року – до лютого 2022 року – подорожчання досягло майже 30%.

Інвестори, які вклали гроші в новий актив, потирали руки. Збільшення вартості купленої землі не тільки покривало накладні витрати на її купівлю, а й забезпечувало премію у разі продажу.

Щодня товарною землею торгували все активніше. Якщо в липні 2021 року реєстрували по кілька угод на день, то в січні 2022 року було досягнуто піку. Цього місяця щодня оформляли близько 200 угод купівлі-продажу землі. За торговельною активністю в лідерах була Харківська область (7 884 угоди за шість місяців), за нею – Сумська, Полтавська та Вінницька області (понад 5 000 угод у кожній).

Війна обвалила земельний ринок. Через окупацію значних територій до середини минулого року закрили держреєстри. Торгівля землею завмерла. Коли у травні 2022 року реєстри відкрили, зрозуміли, що ціни на землю впали. У гривнях вони опустилися фактично до рівня липня 2021 року. А в доларах падіння становило близько 40%.

Наразі у гривнях ціни на сільгоспземлю "відіграли" до кращих часів ринку, хоча у доларовому еквіваленті вони все ще нижчі, ніж на старті продажів. Натомість тішить активність продажів. У листопаді цього року в середньому щодня реєстрували 261 угоду.

Очікується, що з січня 2024 року ринок отримає новий подих, коли право на купівлю землі отримає "велика риба" – юридичні особи. Практично це розширення платоспроможного попиту на землю. При тому, що її пропозиція скоротилася через розширення зони боїв, мінування та військове забруднення.

Стан ринку

У Польщі після відкриття ринку землі у 2004 році за перші сім років її вартість зросла втричі. У нас війна коригує надії на ринковий бум та ажіотаж навколо купівлі землі. З одного боку, через неї значні площі земель у східних областях зараз не розглядаються як об'єкт інвестицій. З іншого боку, тиск попиту призвів до зростання цін на землю в центральних і особливо західних областях.

За даними учасників ринку, наразі найдорожчі гектари в Івано-Франківській, Львівській та Тернопільській областях. Цікаво, що це регіон активної діяльності агрохолдингу "Континентал Фармерз Груп", який належить інвесторам із Саудівської Аравії, а отже, він не зможе купувати землю. Про це в інтерв'ю LIGA.net заявив гендиректор холдингу Георг фон Нолкен.

Зараз найцікавіші покупці – це аграрні компанії та фермери – переживають не найкращі часи. Другий рік поспіль їхні ключові економічні показники (виручка та прибуток) знижуються, що обмежує фінансовий ресурс навіть для посівної. І тим паче – для капітальних інвестицій. У цьому є свої плюси та мінуси для потенційних інвесторів.

Читайте також

Плюс у тому, що нинішня криза аграрних компаній обмежує попит на купівлю землі. Це послаблює ключовий чинник зростання цін на товарну землю. І її вартість ненабагато відірветься від нинішнього, мінімального рівня.

Мінус у тому, що через стагнацію аграрних ринків сільгоспкомпанії та фермери знижують орендну плату за користування земельними паями. За 2023 рік вона скоротилася на 20%. Для покупця землі – це зниження пасивного доходу.

Перспективи

Земельні брокери вважають, що навіть після 20% зниження орендної плати вартість товарної землі залишається привабливою. Фактично лише коштом доходів від оренди можна за чотири-п'ять років окупити витрати на купівлю землі.

Для старої Європи звичайним вважається, коли ціна землі становить еквівалент орендної плати за неї у період 10-15 років. Бо там земля фактично "вічний актив", – каже LIGA.net керівник відділу земельних відносин одного з агрохолдингів.

Втім, ризики втратити свою землю через військову агресію сусідньої країни в ЄС мінімальні, на відміну від України.

Крім того, якщо зважити на ціну землі в західних областях України, то термін її окупності коштом оренди виходить майже європейський: на Івано-Франківщині це майже вісім років.

Тому якщо під час купівлі товарної землі на першому місці стоїть географія її розміщення, то на другому – надійність орендаря. Адже від успіху його господарської діяльності залежить термін окупності інвестицій у землю.

Менше ризиків у тому випадку, якщо орендарем є великий агрохолдинг із диверсифікованим бізнесом. Хоча, якщо у фермера чи середньої агрокомпанії справи йдуть добре, то можна домовитися про вищу ставку оренди, ніж у мастодонтів ринку. Але зараз середня орендна ставка за землю в Україні перебуває на рівні сусідніх європейських країн. І у півтора раза вища, ніж у Румунії.

У перспективі збережуться проблеми з ліквідністю товарної землі. По-перше, через ту саму стагнацію серед аграрних компаній, які будуть обмежені в коштах на купівлю землі. По-друге, непросто отримати кредит під заставу товарної землі.

2023 року під заставу товарної землі видали лише 6% позик. До того ж заставний коефіцієнт на кредити під землю невисокий – 0,35. Тобто під заставу землі вартістю 1 млн грн видадуть кредит не більше 350 000 грн.

За всіх ризиків та невизначеностей інвестиції в сільгоспземлю мають довгострокову окупність – не менше п'яти років. Бонусом може стати те, що у разі успішного збігу причин за цей період ціни на землю можуть зрости. У такому випадку дохід може бути багаторазовим. Але це для оптимістів. Для реалістів такий актив, як земля, – це досить надійне вкладення коштів для їхнього захисту від інфляції.