Ринок землі в дії: що робити, якщо без вашого відома продали орендовану вами ділянку

Можуть бути порушені права тих, кого закон визначив суб’єктом першочергового права викупу ділянки. 

З 1 липня 2021 року запрацював перший етап впровадження ринку землі, в межах якого  громадяни України-фізичні особи можуть купити до 100 га сільськогосподарської землі. Право першочергового викупу тут отримують фізичні особи, які мають спеціальний дозвіл на видобуток корисних копалин загальнодержавного значення, а також ті, хто користується ділянкою за договором оренди. На наступних етапах вони так само лишаються суб’єктами переважного права, просто сам перелік суб’єктів розширюється. 

Саме цим особам повинна надійти пропозиція на купівлю ділянки, якщо власник матиме намір її продати, розповідає керуюча партнерка Martyniv law firm Адріана Мартинів.  

Більшість ділянок сьогодні орендовані агропідприємствами, а вони, згідно зі змінами, внесеними законом про дерегуляцію, є в другій черзі суб’єктів переважного права на купівлю ділянки. Вони зможуть купувати і продавати землю, починаючи з 2024 року.

Порушення переважного права можуть трапитися через неотримання суб’єктом переважного права пропозицій про продаж ділянок або їх отримання із запізненням. "Через це власне суб’єкт переважного права може прострочити місячний строк на повідомлення про готовність купити ділянку на пропонованих умовах", – каже Мартинів.  

Проте суб’єкт переважного права може взагалі не отримати повідомлення про продаж. Така ситуація, каже юристка, може статись, якщо в Державному земельному кадастрі та Реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня інформація про оренду цієї ділянки.  

Аналогічно і для надрокористувачів: якщо у витязі з Державного земельного кадастру відсутня інформація про користування надрами, вважається, що власник надр не має переважного права купівлі.  

Навіть якщо власник вирішив продати земельну ділянку не орендарю, а іншій людині, він має пройти повну процедуру реалізації переважного права, розповідає експертка із земельних питань Українського клубу аграрного бізнесу Елліна Юрченко. "Вона триває два місяці. По-перше, власник повинен зареєструвати у нотаріуса свій намір продажу земельної ділянки разом із проєктом договору купівлі-продажу, а нотаріус, у свою чергу, протягом трьох днів має належним чином повідомити орендаря про намір власника земельної ділянки продати її", – каже вона.  

Нагадаємо: таке повідомлення надсилається цінним листом з описом та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

Як розповідає Олександр Колотілін, колишній голова Держгеокадастру, співзасновник Land Club, спеціаліст із земельних питань, у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі, суб’єкт переважного права має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Підтверджує це і Адріана Мартинів. "Відтак, якщо оренда чи дозволи на першочерговий викуп дійсно існують (і існували на момент продажу), то ймовірно, що особи, чиї права були порушені, звертатимуться до суду", – каже вона.  

Закон передбачає, що в такому випадку рішення суду буде достатньо, щоби встановити право власності на земельну ділянку, яку придбали без урахування переважного права. 

"Це суттєве убезпечення від "ділків", які мають наміри проводити подібні махінації, а також знак для охочих інвестувати у сільгоспземлю, що з правами орендаря, як і з переважним правом, необхідно рахуватися", – пояснює Колотілін. 

Мартинів зазначає, що в окремих випадках позиватися можуть і суб’єкти переважного права, які не потрапили законом про дерегуляцію до жодної з черг, наприклад, селяни, чия земля не була передана громаді. До прикладу, можливий позов для оспорювання переважного права на купівлю землі. "Згідно із ст. 777 Цивільного кодексу, переважне право закріплюється за належним орендарем, а власник ділянки доводитиме, що орендар втратив свій "привілей" через невиконання чи неналежне виконання умов договору. Як приклад – несвоєчасна чи неповна сплата орендної плати, погіршення корисних властивостей ділянки тощо", – розповідає керуюча партнерка Martyniv law firm. 

Чи потрібні гроші і скільки?