RU

Тонкощі ринку землі: як власнику продати вже орендований пай

Тонкощі ринку землі: як власнику продати вже орендований пай  - Фото
Фото: Depositphotos.com
20.11.2021, 09:00

Як правильно продати землю, як повідомити про це орендаря та чи може купити орендований пай не орендар?

Українські аграрії за десятки років дії мораторію на продаж землі звикли працювати на орендованих ділянках. Причому нерідко, якщо договір оренди нетривалий, – просто виснажувати їх, вижимаючи максимум ресурсів. З 1 липня в Україні офіційно запущений ринок землі сільськогосподарського призначення. Тобто селяни отримали можливість легально продати свої паї. Та як бути, коли пай, який тобі належить, вже орендований, а договір оренди перепідписаний лише рік тому з мінімальним строком оренди в сім років, як того вимагає законодавство?

Тут виникає купа запитань щодо того, як правильно продати землю, як повідомити про це орендаря та чи може купити орендований пай не орендар.

Як бути власникові у такому випадку?

LIGA.net підготувала покрокову інструкцію з відповідями на ключові запитання, аби власники орендованих паїв не наробили помилок та могли скористатися своїм правом продажу, передбаченим земельним законодавством. 

Запитання №1. Чи повинен я продати землю орендарю? 

Ні. Орендар має право першочергового викупу землі, але зобов'язання продати пай тільки йому у власника землі немає. Переважне право на купівлю земельної ділянки – це право бути першим в черзі серед тих, кому власник земельної ділянки повинен запропонувати купити сільськогосподарську землю. 

Далі сторони можуть узгодити всі істотні умови покупки, а можуть і не домовитися. 

Запитання №2. Що робити, якщо орендар не згоден з умовами продажу?

Якщо компромісу не досягнуто, власник може продати ділянку будь-якій третій особі, але умови такого продажу не можуть відрізнятися від тих, що пропонувалися орендареві як суб’єкту переважного права.

Як зазначає Андріана Мартинів, керуюча партнерка, керівниця податкової практики Martyniv Law Firm, до нещодавнього часу була відсутня процедура взаємодії власника та суб’єкта переважного права. 

Проте якщо ділянка продається на аукціоні, орендар, що має переважне право викупу, повинен запропонувати ціну, не нижчу за найбільшу пропозицію із запропонованих учасниками аукціону, додає Олександр Колотілін співзасновник Land Club та колишній в.о. голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Запитання №3. Як коректно повідомити орендарю про намір продати землю

Власник, який бажає продати ділянку, повинен звернутися до нотаріуса, який засвідчуватиме угоду, та зареєструвати свій намір на продаж ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Крім того, він має надати проєкт договору купівлі-продажу. 

"Ці дії власнику потрібно зробити за два місяці до запланованої дати угоди з купівлі-продажу. Далі нотаріус має обов’язок протягом трьох робочих днів повідомити суб’єкта переважного права про продаж ділянки", – нагадує Мартинів і додає, що суб’єкт переважного права має місяць на надання письмової відповіді: або купує ділянку на запропонованих умовах, або – ні.

Запитання №4. Але ж орендар – юрособа, якій до 2024 року купувати землю не можна. Що робити? 

Дійсно, здебільшого земля знаходиться в оренді агропідприємств, які належать до другої черги суб’єктів переважного права і зможуть брати активну участь в ринку землі з 1 січня 2024 року. 

За словами Мартинів, закон про дерегуляцію чітко вказує, що у такому випадку можна передати переважне право особі, яка має право набути сільськогосподарську землю у власність. "Трансфер переважного права не зупиняє перебіг двомісячного строку, і орендар має повідомити особу, якій передається таке право про потенційну угоду з продажу землі", – зазначає юристка. 

Передача переважного права підлягає реєстрації як обтяження в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 

Колотілін зазначає, що переважне право може бути передане ЛИШЕ один раз. "Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги (тобто, юридична особа-орендар. – Ред.) може реалізувати таке право у разі відсутності суб’єкта першої черги або його відмови від реалізації такого права", – каже він. 

Запитання №5. Як правильно орендар має передати право викупу, аби не нашкодити ні собі, ні власнику землі? 

За словами Мартинів, власника землі необхідно повідомити про такий трансфер не пізніше трьох робочих днів з дати реєстрації обтяження в реєстрі.

"Усі повідомлення в такій процедурі здійснюються або особисто під розписку, або через пошту цінним листом з описом вкладення та повідомлення про вручення", – зазначає керуючий партнер Martyniv Law Firm.

Повторна передача права переважного викупу заборонена.

Запитання №6. Якщо суб'єкт переважного права не хоче купувати землю, кому можна продати? 

На відповідь щодо пропозиції викупу землі у суб’єкта переважного права є місяць. Якщо протягом цього періоду він на надав своєї відповіді, надав відмову чи такий лист було повернуто за термінами зберігання – власник землі може продати ділянку третій особі. 

Мартинів зазначає, що якщо змінюються умови продажу, то нотаріус зобов’язаний ініціювати процедуру з повідомленням суб’єкта переважного права повторно і запропонувати нові умови. Умови відповіді такі ж, як і під час першого повідомлення.

Запитання №7. Нюанси юридичного оформлення: що варто врахувати і де можна "проколотися"?

Під час засвідчення угоди про відчуження земельної ділянки, щодо якої встановлено переважне право купівлі, треба перевірити дотримання передбачених законом вимог, каже Колотілін:

  • По-перше, покупця треба перевіряти на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах (обмеження до 100 га). 

  • По-друге, купівля буде можлива тільки в безготівковій формі. Для цього продавцеві та покупцеві потрібно мати рахунок у банку.

  • По-третє, джерела походження коштів для купівлі землі мають бути документально підтверджені.

Запитання №8. А якщо право першочергового викупу порушено? 

Статтею 210 Земельного кодексу України встановлено, що угоди, укладені з порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу, ренти, дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду.

Особа, чиє переважне право було порушено, має право звернутися до суду про переведення на неї прав та обов’язків покупця. 

Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Крім того, порушення вимог обмеження площі є підставою для визнання правочину недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки. 

Запитання №9. Кому не продавати землю, бо покарають? 

Є кілька випадків, у яких діють обмеження на продаж землі. Так, не можна купувати землю ближче 50 км від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю). Крім того, не можна продавати землю:

  • компаніям, що належать іноземцям; 

  • особам, які належать або належали до терористичних організацій або знаходяться під санкціями; 

  • юридичним особам, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника або власники яких зареєстровані в офшорах.

Запитання №10. Скільки коштує земля? 

"Однією із істотних умов договору купівлі-продажу є, звісно ж, ціна, яка до 2030 року не може бути нижчою від нормативної-грошової оцінки конкретної ділянки, – каже Мартинів. –  Оплата дозволена лише у безготівковій формі, і така операція підлягає обов’язковому фінансовому моніторингу". 

Відтак, покупцям ділянок потрібно потурбуватися про документальне підтвердження джерел походження грошових коштів, радить Мартинів.

Публікація підготовлена за фінансової підтримки Європейського Союзу. Її зміст є виключною відповідальністю видання LIGA.net та необов’язково відображає позицію Європейського Союзу

Мария Бровинская
Мария Бровинская
журналист Liga.net
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl+Enter.
Вакансії
Більше вакансій
Керівник служби охорони
Киев Група Компаній ЛІГА
Розмістити вакансію

Коментарі

Останні новини