Founder та CEO TEUS Group Басель Хуарі: "Інвестиції в готельну нерухомість – це всесвітній тренд"

Басель Хуарі — Founder та СЕО девелоперської компанії TEUS Group, яка спеціалізується на реалізації високодохідних готельних проєктів в курортних регіонах. Інвестиційно-будівельна компанія за весь час своєї роботи в Україні звела мільйони квадратних метрів житла. Міжнародні плани компанія будувала вже давно, війна лише прискорила їх втілення. Зараз TEUS Group активно реалізує масштабний комплекс у турецькій Анталії та готується до старту нового проєкту на острові Балі.

Як компанії вдалося вийти на глобальний ринок, чому інвестиції у міжнародну готельну нерухомість стають все більш популярними та які можливості пропонують нові проєкти, обговорили з Founder та CEO TEUS Group Баселем Хуарі.

— Баселю, розкажіть про TEUS Group. Який шлях компанія пройшла, щоб вийти на міжнародний ринок?

— Загалом наша компанія вже 81 рік будує в Україні. За весь час своєї роботи ми звели мільйони квадратних метрів житла та комерційної нерухомості. Після початку війни, щоб диверсифікувати воєнні ризики, почали інвестувати в нерухомість у західній частині України та, прискоривши наші міжнародні плани, вийшли на міжнародний ринок.

Зараз ми будуємо в Туреччині й на Балі (Індонезія), спеціалізуємося на високодохідній готельній нерухомості.

— Чому ви вирішили зосередитися саме на готельній нерухомості? Чим вас приваблює цей сегмент?

— Ми бачимо запит серед наших клієнтів на високодохідну нерухомість. До того ж, на ринку сформувалась така тенденція, що готельна нерухомість приносить більший дохід, ніж житлова. Саме тому ми й вирішили піти у цей сегмент.

Інвестиції в готельну нерухомість — це не лише український, а й всесвітній тренд. Такі інвестиції дозволяють отримувати максимальний дохід без залучення в операційну діяльність.

— Як формувався портфель проєктів TEUS Group? Що впливало на вибір країн та локацій для інвестицій?

— Анталію ми обрали, бо це одне з найбільших курортних міст світу. Минулого року його відвідали 15,6 млн людей, а цього року очікується 17 млн. Це четверте місце у світі за кількістю туристів після Дубаю, Лондона та Стамбула.

Туреччина має попит серед наших клієнтів. Там достатньо легко відкрити рахунок у банку і менш зарегульований ринок, ніж у країнах ЄС. Це дає змогу швидше отримати дозвільну документацію та почати будувати, мати хорошу й стабільну дохідність.

Житловий ринок Туреччини зараз трохи просідає, але це якраз хороший час, щоб вигідніше інвестувати саме в готельний сегмент. Адже в даному разі ти купуєш готовий бізнес, а не квартиру. Ба більше, загальний тренд на пониження дозволяє зробити і таку бізнес-інвестицію більш вигідною. ВВП Туреччини — понад трильйона доларів, в країні проживає близько 85 млн людей, тому країна має великий потенціал внутрішнього споживання. Ми очікуємо, що наступного року ринок відіграє падіння й інвестори, які купили нерухомість за нижчою ціною, зможуть перепродати її за вищою.

Крім того, у Туреччині з 2024 року заборонено здавати в короткострокову оренду квартири, які не мають спеціального дозволу від усіх мешканців будинку. Таке рішення було пролобійоване міністерством туризму Туреччини для підвищення заповнюваності готелів і воно вплине на привабливість готельної нерухомості.

В Анталії, де ми будуємо, проживає велика кількість людей, які інвестують у нерухомість. Там сильно зросла ціна на готелі all inclusive. Також велика частина туристів обирає систему bed and breakfast (з англ. "ліжко та сніданок" — вид мініготелю, у якому з послуг для відвідувачів пропонуються ночівля та сніданок). Цю систему ми інтегрували у свій готель. Туристам не потрібно переплачувати за велику кількість персоналу, алкоголь, їжу тощо.

— Розкажіть, будь ласка, детальніше про комплекс DESIRE Antalya. Який наразі статус готовності комплексу?

DESIRE Antalya — це комплекс преміумкласу на 74 резиденції з ексклюзивним дизайном та на 53 готельних номери-апартаменти. У комплексі продумано все до дрібниць: є rooftop тераси, відкриті та закриті басейни, ресторани, wellness-зона, патіо для відпочинку. Крім того, у нас є приватний пляж, на який буде організований безоплатний трансфер для резидентів та гостей.

До створення проєкту ми залучили одне з кращих українських, а тепер вже міжнародних архітектурних бюро AIMM. Нещодавно у Лондоні відбувся конкурс European Property Awards 2024, де наш проєкт виграв у номінації Best Small Hotels and Design. Це серйозна міжнародна відзнака та потужна мотивація для нашої команди, щоб втілити ідею бездоганно.

Будівництвом займається турецький підрядник, а інженерна команда з України контролює якість будівництва, дотримання строків та операційних процесів.

Ми провели велику кількість зустрічей та обрали підрядника, який вже 30 років на ринку. Ця компанія має великий досвід у будівництві різноманітних проєктів, бо зводила школи, лікарні, житлові будинки, комерційну нерухомість.

Зараз ми уже збудували підземний паркінг на 110 паркомісць та завершили будівництво другого поверху. Завершення будівництва заплановано на травень 2026 року.

Усі номери виконані за стандартами міжнародної готельної мережі Best Western. Після того, як усі жорсткі вимоги мережі були нами виконані, комплекс отримав їхній бренд. Best Western має в управлінні понад 4700 готелів по всьому світу. Ми з ними погоджували проєкт, наповнення номерів, схему фінансування, локацію, інфраструктуру тощо.

У клієнтській базі Best Western — близько 60 мільйонів людей із понад 100 країн. Ми обирали партнера, зважаючи на досвід, кількість готелів і впізнаваність бренду. Комплекс працюватиме під брендом оператора. Прогнозована заповнюваність номерів — від 55 до 65%.

— Які особливості локації, де розташований проєкт?

— Наш комплекс знаходиться у новому та перспективному районі Анталії, який впродовж останніх 3,5 роки активно забудовується кращими девелоперами. Район Алтинташ розташований неподалік від аеропорту, що даватиме хороший трафік. Пасажиропотік цього аеропорту — близько 35 млн людей на рік. І ці цифри будуть зростати, бо вже наступного року введуть в експлуатацію новий термінал.

— Які гарантії щодо дохідності дає управляюча компанія?

— Прогнозована дохідність — 8-12% у валюті. Вся інформація про дохідність буде прозорою та відкритою для інвесторів. Ми будемо проводити щорічний аудит діяльності готелю. Наші інвестори зможуть відстежувати його заповнюваність в режимі реального часу. Кожен номер матиме стабільну дохідність, незалежно від того, як часто його здавали в оренду.

Крім того, зростатиме і вартість самої нерухомості, яку згодом можна продати. Прогнозований ріст від цього етапу до кінця будівництва — до 30%. Важливо розуміти, що перепродуючи, наприклад, апартаменти чи номер в DESIRE Antalya, ви продаєте готовий робочий бізнес, а не квартиру. Це принципова наша відмінність. Саме тому тут ціна точно завжди буде вищою, навіть якщо ринок житлової нерухомості буде стагнувати. Ще один важливий аргумент на користь такого типу нерухомості: цього року заповнюваність такого типу готелів в Анталії перевищила 90%. І тренд лише на зростання. Саме це і робить такі інвестиції привабливими та перспективними, убезпеченими від коливань вартості традиційної нерухомості.

Залучивши готельного оператора, ми даємо можливість нашим клієнтам заробляти більше грошей, ніж дають звичайні апартаменти. І при цьому повністю звільняємо їх від клопотів, пов’язаних з операційною діяльністю. Беремо на себе питання взаємодії з орендарями, контрагентами, оплату рахунків. Готельні номери приносять на 30-50% більше доходу, ніж здача квартири в оренду.

Компанія укладає контракт з інвестором на 10 років з можливістю пролонгації ще на 10.

— Чи доступне пайове інвестування в готельні номери? Якщо так, то які умови і як це працює?

— У Туреччині ми зробили поріг входу у проєкт максимально доступним. Мінімальний внесок для інвестицій складає 19990 доларів. За цю суму можна придбати 1/10 номера в готелі й отримувати пасивний дохід від здачі в оренду, а також право власності на цю частку. Також є можливість придбати ¼ або ½. Мінімальна вартість цілого готельного номера — 166 900 тис. дол.

У нас є стандартні 1+1 номери, 1+1 із власним садом, 1+1 з великими терасами та джакузі. Також у нас є номери 2+1 та 2+1 з терасами.

Під пайові інвестиції ми виділили стандартні номери й в нас залишилося всього 5 часток по 19990 доларів.

Оскільки нас добре знають в Україні, то близько 60% наших інвесторів — з України. Ми надаємо супровід в оформленні угод. Близько 80% із них відбувається в онлайн-форматі.

Але на місці у нас працює відділ продажів. Він багатомовний, там є україномовні експерти, перекладачі. Ми адаптуємося під різних клієнтів. Можна прийти на особисту зустріч в Анталії або провести зустріч онлайн.

— Розкажіть про новий проєкт TEUS Group на Балі

— Ми придбали землю й наразі розробляємо концепцію проєкту, ведемо переговори з потенційними готельними операторами.

Комплекс буде розташований за 250 метрів від найбільш "інстаграмного" і відомого пляжу з білим піском на Балі — Меласті. З вікон готелю відкриватиметься захопливий вид на океан. До складу проєкту увійдуть: ресторан, SPA, rooftop тераса з інфініті басейном, з якого можна буде милуватися рожевими балійськими заходами сонця.

Поруч практично немає подібних готелів у такому сегменті й наш розташований максимально близько до пляжу.

Проєкт розроблений архітектурним бюро AIMM. Локальна архітектурна компанія адаптує його до місцевого колориту. Дуже хочемо створити тут, такий собі "балійський вайб". Будуватиме комплекс також локальна компанія.

Старт продажів запланований на кінець січня — початок лютого 2025 року. Будуватиметься комплекс впродовж 2 років. Загалом у готелі буде близько 80 номерів.

Мінімальний розмір номера — 32 квадратних метрів, а вартість стартуватиме від 105 тис. доларів.

— Які перспективи інвестицій у готельну нерухомість на Балі

— На Балі зараз величезний приріст туризму — приблизно на 15% щороку й спостерігається значний дефіцит готелів, особливо в тому сегменті, в якому ми будуватимемо. Заповнюваність готелів на Балі — на рівні 80-85%.

Крім того, Індонезія, якій належить острів Балі, є дуже перспективною для інвестицій, тут проживає понад 280 млн людей. Це четверта країна у світі за кількістю населення та одна з найбільш швидкорослих економік, де ВВП щороку зростає на 5-6%.

Тут, як і в Україні, вигідно інвестувати у нерухомість на етапі котловану. Наприклад, у нас буде 5 підвищень цін і до завершення будівництва вона зросте приблизно на 40%.

— Які ключові фактори варто враховувати інвесторам при виборі країни та локації? Які ризики та переваги для інвесторів у готельну нерухомість в таких країнах, як Туреччина чи Індонезія?

По-перше, я б радив звертати увагу на туристичну привабливість регіону. По-друге, на готельного оператора. В ідеалі, щоб це був міжнародний гравець, який вже має досвід на цьому ринку. Також раджу поцікавитись якістю проєкту, його ідеєю, концепцією та інфраструктурним наповненням.

Туреччина — це більш консервативний ринок, тут нижча дохідність, ніж на Балі — від 8 до 12% річних. На Балі ринок зараз на підйомі, й дохідність складає від 15 до 18%. Це один з найбільш дохідних ринків готельної нерухомості у світі.