Український ринок землі: реальні ціни та перспективи розвитку

За офіційною статистикою, середньозважена вартість сільськогосподарської землі товарного призначення в Україні у третьому кварталі 2024 року становила 46,8 тис. грн (близько $1130) за гектар, що на 18,8% більше порівняно з четвертим кварталом 2023 року. Однак експерти стверджують, що у висококонкурентних центральних регіонах, зокрема у Вінницькій та Хмельницькій областях, ціни на якісні земельні ділянки вже сьогодні досягають понад 3000 доларів за гектар.

Для порівняння, середня вартість сільськогосподарської землі в Європейському Союзі сягає 11 791 євро за гектар. Водночас східноєвропейські країни починали з показників, подібних до українських, — близько 1000 євро за гектар.

Однак офіційна статистика показує зростання середньої вартості до 46,8 тис. грн за гектар. Тобто за весь період з середини 2021 року після скасування 30-річного мораторію на продаж землі маємо приріст ціни гектара лише на 8,66% у євро (41,6% у гривні). При тому, що за три з половиною роки роботи ринку землі в Україні обсяг продажів зріс утричі: з 28 тис. угод (100 тис. га) у 2021 році до 104 тис. угод (314 тис. га) у 2024 році.

Що не так з офіційною статистикою?

За даними дослідження KSE, лише 19% угод реєструється з фактичною ціною продажу, а 60% угод фіксують вартість на рівні мінімально допустимої — нормативної грошової оцінки.

Це має пояснення. "Вимога підтвердження реальних джерел доходу при купівлі землі створює проблеми для деяких покупців. Ще одним чинником є податкові зобов'язання, які обчислюються від вартості угоди. Зокрема, зростання військового збору з 1,5% до 5%", — пояснює Андрій Усенко, СЕО та співзасновник "Твоє Коло", української інвестиційної компанії, яка спеціалізується на інвестуванні у сільськогосподарські землі.

Як рахувати справедливу вартість землі

"Світова практика пропонує просту формулу визначення справедливої вартості: вартість землі = річна орендна плата/ставка капіталізації. Ставка капіталізації для сільгоспземель зазвичай становить 5-8%", — пояснює Андрій Усенко.

Сьогодні типова орендна плата в Україні коливається від $100-150/га на півночі країни до $150-300/га у центральних регіонах та біля портів. Якщо взяти середню ставку капіталізації 6%, то справедлива вартість гектара має складати:

• на півночі: від $1667 до $2500 (при орендній ставці $100-150);

• у центральних регіонах та біля портів: від $2500 до $5000 (при орендній ставці $150-300)

Вплив юросіб на ціни на ринку та феномен держаукціонів

Суттєві зміни на ринку почалися з приходом компаній. З початку 2024 року, після зняття обмеження на купівлю землі юридичними особами, їхня частка на ринку досягла 21,6%. За даними KSE, юридичні особи платять на 47% більше, ніж фізичні.

Надійним орієнтиром реальної вартості української землі стали державні аукціони. У 2024 році Фонд держмайна України запустив проєкт "Земельний банк" — систему прозорих онлайн-аукціонів з оренди державних сільгоспземель через Prozorro.Продажі. При стартовій ціні близько 10 тис. грн/га на рік, кінцева вартість оренди зростає у середньому у 7-10 разів, досягаючи позначок $600-1300/га на рік. За кожну ділянку змагаються в середньому 14 учасників.

"Якщо застосувати формулу справедливої вартості до ставки оренди $500/га при нормі дохідності 6%, вартість землі може сягати $8333, це цілком європейський рівень", — зазначає Андрій Усенко.

Основні причини високих цін на земельних аукціонах:

• Висока конкуренція — за одну ділянку одночасно змагаються до 20 компаній.

• Великі земельні масиви (середній розмір ділянки 66 га) — держава пропонує вже сформовані ділянки, тож не потрібні додаткові витрати на їх консолідацію.

• Тривалі контракти — термін оренди в 14 років дає можливість агрокомпаніям інвестувати в переробні потужності та розвивати інфраструктуру.

• Перспектива зростання — при формуванні ціни аграрії закладають потенційне збільшення прибутковості впродовж дії довгострокового договору.

"Результати державних земельних аукціонів цілком можливо повторити і для приватних інвесторів. Для цього потрібно дотримуватися кількох ключових умов: закінчення поточного договору оренди, консолідація ділянок — важливо, щоб у межах одного поля або сільради було не менше 30 га землі, та правильна стратегія проведення аукціону або тендеру", — стверджує СЕО "Твоє Коло" Андрій Усенко.

Висновки

"Як облікова ставка НБУ є маяком для фінансових ринків, так державні земельні аукціони стали орієнтиром для ринку землі. Вони вперше "підсвітили" реальний потенціал українських чорноземів, показавши, куди рухатимуться ціни на оренду та вартість землі в умовах прозорої конкуренції. І хоча шлях до таких цін для приватного ринку не буде швидким через чинні довгострокові договори, тренд очевидний — українська земля поступово наближається до своєї справедливої вартості", — підсумовує Андрій Усенко.

Контраст між офіційною статистикою та результатами державних аукціонів наочно демонструє потенціал українського ринку землі.