400 млн непроданих "квадратів". Що відомо про кризу нерухомості у Китаї

Ринок нерухомості Китаю раніше був ключовим двигуном економічного зростання країни та традиційно забезпечував близько чверті ВВП. А сьогодні мільйони новозбудованих будинків по всій країні стоять порожніми та непотрібними. За офіційними даними, у квітні було майже 391 млн квадратних метрів непроданої житлової нерухомості. Це еквівалентно Манчестеру та Бірмінгему разом узятим, пише Bloomberg.

Нерухомість була драйвером інвестицій у Китаї

Ситуація на ринку нерухомості потрясла другу за величиною економіку світу, де інвестиції у нерухомість вважалися одним з найбезпечніших варіантів. Суть проблеми полягає в тому, що великі забудовники не здають в експлуатацію оплачені квартири. Це підриває довіру потенційних покупців житла, які тримають свої гроші поза ринком.

Місцеві влади намагалися різними тактиками заохотити людей знову купувати житло. Шеньян на північному сході Китаю пропонує субсидії в розмірі 100 юанів (300 гривень) за квадратний метр для деяких покупців житла. Кайфен у центральній провінції Хенань пропонує повернення податку на доходи тим, хто купує нову нерухомість упродовж року після продажу старої. Чанша, столиця провінції Хунань, заохочує забудовників пропонувати повернення завдатку за житло, якщо покупець передумає протягом семи днів.

У січні-квітні 2024 року продажі новозбудованої житлової нерухомості впали на понад 30% проти минулого року. Така статистика може зробити банкрутами багатьох забудовників, а особливо тих, хто вже має борги.

У ситуацію втрутився уряд. У квітні державний Народний банк Китаю оголосив про створення фонду повторного кредитування обсягом 300 мільярдів юанів для місцевих органів влади та державних підприємств для викупу непроданих об’єктів нерухомості й перетворення їх на доступне житло. Також Центробанк скасував мінімальну процентну ставку і знизив вимоги до першого внеску до 15% для перших покупців житла та до 25% для покупців другої нерухомості.

"Масштаб цієї політики занадто малий, щоб справді забезпечити нужденних доступним житлом", — каже Ден Ван, головний економіст Hang Seng Bank.

Ця політика спрямована "більше на стримування ризику" для забудовників, ніж на стимулювання ринку житла, стверджує він.

Financial Times з посиланням на компанію Goldman Sachs пише, що вартість незавершеного житлового інвентарю (кількість житла, яке побудоване або готове до продажу, але ще не було продане) в Китаї становить приблизно 30 трильйонів юанів, що містить земельні ділянки та готові квартири. Це удесятеро більше, ніж було продано минулого року. Goldman Sachs також оцінив, що окрім незавершеного житлового інвентарю, в Китаї є ще 90-100 мільйонів одиниць "тіньового запасу", які часто купуються як інвестиційна власність і не використовуються для проживання.

У межах зусиль, спрямованих на охолодження колись перегрітого ринку житла, уряд Китаю підкреслює мантру, що "будинки призначені для життя, а не для спекуляцій".

Експерти підрахували, що сьогодні середній час, необхідний для продажу нового будинку в найбагатших містах Китаю, становить понад два роки проти 10 місяців у 2017 році. У столиці цей показник становить орієнтовно чотири роки.

Проблеми ринку нерухомості поглиблюються, попри стимули від уряду

Всупереч значним стимулам з боку уряду, ринок житла в Китаї далі стикається з проблемами. Дані за травень показали поглиблення кризи, а ціни на житло у великих містах падають прискореними темпами.

За даними Національного бюро статистики, у травні ціни на нове житло знизилися на 4,3%, на вторинне – на 7,5%. Продажі нерухомості за вартістю знизилися на 30,5% за перші п'ять місяців року проти аналогічного періоду минулого року. Зрештою травневе падіння стало найшвидшими за останні майже десять років, оскільки надлишок нерухомості на ринку вдарив по попиту. Водночас аналітики UBS Group AG вважають, що продажі нерухомості в Китаї, ймовірно, досягнуть дна протягом наступних двох-трьох місяців.

Такі дані викликали побоювання щодо ефективності пакета підтримки уряду та його впливу на ціни на житло, пише The Wall Street Journal. Зокрема, ці зусилля поки не спричинили значної стабілізації цін на житло або підвищення довіри споживачів.

Інвестори та аналітики також залишаються скептичними щодо того, чи будуть заходи достатніми через обмежене фінансування Центрального банку. Також сумніви підкріплює повільний прогрес наявних пілотних програм у кількох містах.

Фінансування для забудовників залишається слабким з того часу, як уряд минулого року склав "білий список" компаній, які мають право на кредити. Загальний індекс фінансування для забудовників, включно з кредитами, облігаціями та надходженнями від продажу житла, продовжив значно скорочуватися, знизившись на 24,3% порівняно з попереднім роком, повідомляє Вloomberg.

Крім того, економічне відновлення Китаю також стикається з викликами за межами ринку житла. Роздрібні продажі показали помірне зростання, промислове виробництво сповільнилося, а зростання інвестицій у фіксовані активи уповільнилося. Економічна активність країни залишається нерівномірною. Причому криза на ринку нерухомості відіграє ключову роль у формуванні економічних перспектив Китаю. Тривалі проблеми на ринку житла Китаю підкреслюють складність відновлення економічного зростання на тлі структурних проблем і глобальної торгової напруженості.

Що передувало кризі

Індустрія нерухомості Китаю у 2021 році стикнулася з проблемами. Зокрема через те, що Пекін прагнув запобігти ризику появи "бульбашок". Уряд вжив заходів проти зростання позик у забудовників – так звана політика "трьох червоних ліній". Також було додано ліміти на іпотечне кредитування, що призвело до істотного падіння кількості угод на ринку нерухомості.

Це спровокувало дефолт забудовника Evergrande. У 2021 році другий за розміром девелопер країни, що накопичив майже $300 млрд заборгованості, попередив інвесторів про можливе банкрутство. Станом на середину 2021 року загальні активи компанії становили близько 2,2% від номінального ВВП Китаю – орієнтовно $323 млрд. Оголошення дефолту великим забудовником спричинило кризу в секторі нерухомості країни.

У січні 2024 року суд Гонконгу ухвалив рішення про ліквідацію China Evergrande Group. Компанія залишила 800 тисяч проданих квартир у недобудовах по всій КНР.