Аудит Київміськбуду: фінансова діра в 21 млрд грн, але причина не в забудовнику

У серпні стало відомо про проведення фінансового аудиту ПрАТ "ХК "Київміськбуд". Причиною стала кризова ситуація, в якій опинилася компанія. А саме – брак мільярдів гривень на добудову об’єктів.

Київміськбуд є замовником будівництва 32 об’єктів нерухомості у столиці, добудова яких вже складає 21 млрд грн, а прогнозована реалізація – 26,86 млрд грн.

Аудити проводили компанії "НХД-Аудит" Євгенії Вакуленко та Baker Tilly (Ukraine), що входить до міжнародної мережі. Їх результати є у розпорядженні LIGA.net. Також аудит проводила компанія з "великої четвірки" Ernst & Young.

Аудити були проведені за період з 2020-го до першого кварталу 2023 року. Як і очікувалося, експерти не виявили внутрішніх проблем компанії. А причини, через які забудовник опинився на межі виживання, пов’язані з зовнішніми обставинами. Експерти бачать розв'язання проблеми у дофінансуванні будівництва об’єктів та погашенні інвесторами заборгованості.

Що, на думку аудиторів Baker Tilly, вплинуло на фінансовий стан Київміськбуду:

• Фінансування переважно із зовнішніх джерел.
• Диспропорція у графіках будівництва та надходження доходів від продажу.
• Залежність компанії від позикових коштів.
• Поточна ситуація на ринку нерухомості та зниження попиту в 2022 році.
• Низька маржинальність житлових комплексів класу економ та комфорт, які будує компанія.
• Зобов’язання з добудови об’єктів Укрбуду.
• Дебіторська заборгованість у 150,82 млн грн.

У компанії вважають, що протягом проаналізованого періоду Київміськбуд мав нестійкий стан, який характеризувався дефіцитом зовнішніх та внутрішніх джерел для фінансування проєктів.

У Київміськбуду все добре, а винні інвестори та нестабільний ринок

У результатах звіту НХД-Аудит йдеться, що фінансовий стан Київміськбуду свідчить про високий рівень спроможності виконувати зобов’язання та низьку ймовірність банкрутства.

Аудитори вважають, що кризова ситуація Київміськбуду сформувалася під впливом зовнішніх несприятливих макроекономічних факторів. Адже це вплинуло на поведінку індивідуальних інвесторів, які складають 90% у структурі доходів компанії.

Експерти не виявили фактів можливого безпідставного виведення та списання активів, залучення зовнішнього фінансування, завищення собівартості об’єктів, заниження показників прибутковості та ознак дій з доведення підприємства до банкрутства.

Що робити?

"У поточній ситуації компанії задля поліпшення фінансового стану варто розглянути залучення додаткового інституціонального фінансування та в подальшому використовувати комбіноване фінансування частини проєктів, що дозволить бути менш залежним від настроїв індивідуальних інвесторів… А також скоротити дебіторську заборгованість", – підсумовують в Baker Tilly.

Отже, за результатами звітів наглядова рада девелопера запропонувала три сценарії розвитку подій: консервативний, базовий та оптимістичний. Усі три варіанти передбачають покриття дефіциту коштів у перші періоди.

• Консервативний сценарій (за умови завершення активних військових дій до квітня 2025 року) можна реалізувати за два роки. Необхідний обсяг дофінансування складає $272,49 млн.
• Базовий сценарій (за умови завершення активних військових дій до листопада 2024 року) можна реалізувати за 18 місяців. Цей план потребує $107,57 млн.
•  Оптимістичний сценарій (за умови завершення активних військових дій до липня 2024 року) найкоротший – його можна здійснити за рік. Необхідний обсяг дофінансування – $10,24 млн.

Як на це дивиться акціонер – Київрада?

Тимчасова контрольна комісія рекомендувала Київській міській державній адміністрації (КМДА) та її структурним підрозділам здійснювати закупівлю об’єктів нерухомого майна, зокрема житла та об’єктів соціальної інфраструктури у Київміськбуду в обсягах, передбачених основними результатами фінансового прогнозування, здійсненого однією з найбільших міжнародних аудиторських компаній Ernst & Young. Крім цього, розглянути можливість виділення фінансової позики або докапіталізації компанії.

Члени комісії також підтримали  пропозицію від імені Київради звернутися до Кабінету міністрів з вимогою компенсувати Київміськбуду сумарний позапланований збиток, пов’язаний з добудовою проєктів корпорації "Укрбуд" у сумі 2,28 млрд грн.

Наглядовій раді рекомендовано посилити контроль за фінансово-економічною діяльністю компанії з обов'язковим ухваленням відповідних кадрових рішень у разі її порушення. А департаменту комунальної власності КМДА – ухвалити рішення про збільшення складу наглядової ради до п'яти осіб.

Нагадаємо, що громада Києва володіє контрольним пакетом Київміськбуду. Хоча, згідно з аналізом документів забудовника, який є у розпорядженні видання, за 2019-2022 роки місто отримало лише 4,23 млн грн дивідендів.