Аудит Киевгорстроя: финансовая дыра в 21 млрд грн, но причина не в застройщике

В августе стало известно о проведении финансового аудита ЧАО "ХК "Киевгорстрой". Причиной стала кризисная ситуация, в которой оказалась компания. А именно – нехватка миллиардов гривен на достройку объектов.

Киевгорстрой является заказчиком строительства 32 объектов недвижимости в столице, достройка которых уже составляет 21 млрд грн, а прогнозируемая реализация – 26,86 млрд грн.

Аудиты проводили компании "НХД-Аудит" Евгении Вакуленко и Baker Tilly (Ukraine), входящей в международную сеть. Их результаты есть в распоряжении LIGA.net. Также аудит проводила компания из "большой четверки" Ernst & Young.

Аудиты были проведены за период с 2020 по первый квартал 2023 года. Как и ожидалось, эксперты не выявили внутренних проблем компании. А причины, по которым застройщик оказался на грани выживания, связаны с внешними обстоятельствами. Эксперты видят решение проблемы в дофинансировании строительства объектов и погашении инвесторами задолженности.

Что, по мнению аудиторов Baker Tilly, повлияло на финансовое состояние Киевгорстроя:

• Финансирование в основном из внешних источников.
• Диспропорция в графиках строительства и поступления доходов от продаж.
• Зависимость компании от заемных средств.
• Текущая ситуация на рынке недвижимости и снижение спроса в 2022 году.
• Низкая маржинальность строящихся жилых комплексов класса эконом и комфорт.
• Обязательство по достройке объектов Укрбуда.
• Дебиторская задолженность в размере 150,82 млн грн.

В компании считают, что в течение проанализированного периода Киевгорстрой был в неустойчивом состоянии, которое характеризовалось дефицитом внешних и внутренних источников для финансирования проектов.

В Киевгорстрое все хорошо, а виноваты инвесторы и нестабильный рынок

В результатах отчета НХД-Аудит говорится, что финансовое состояние Киевгорстроя свидетельствует о высоком уровне способности выполнять обязательства и низкой вероятности банкротства.

Аудиторы считают, что кризисная ситуация в Киевгорстрое сформировалась под влиянием внешних неблагоприятных макроэкономических факторов. Ведь это повлияло на поведение индивидуальных инвесторов, составляющих 90% в структуре доходов компании.

Эксперты не выявили факты возможного безосновательного вывода и списания активов, привлечения внешнего финансирования, завышения себестоимости объектов, занижения показателей доходности и признаков действий по доведению предприятия до банкротства.

Что делать?

"В текущей ситуации компании для улучшения финансового состояния следует рассмотреть привлечение дополнительного институционального финансирования и в дальнейшем использовать комбинированное финансирование части проектов, что позволит быть менее зависимым от настроений индивидуальных инвесторов… А также сократить дебиторскую задолженность", – заключают в Baker Tilly.

Итак, по результатам отчетов наблюдательный совет девелопера предложил три сценария развития событий: консервативный, базовый и оптимистичный. Все три варианта подразумевают покрытие дефицита средств в первые периоды.

• Консервативный сценарий (при условии завершения активных военных действий до апреля 2025) можно реализовать за два года. Необходимый объем дофинансирования составляет $272,49 млн.
• Базовый сценарий (при условии завершения активных военных действий до ноября 2024) можно реализовать за 18 месяцев. Этот план нуждается в $107,57 млн.
• Оптимистический сценарий (при условии завершения активных военных действий до июля 2024 года) кратчайший – его можно осуществить за год. Необходимый объем дофинансирования – $10,24 млн.

Как на это смотрит акционер – Киевсовет?

Временная контрольная комиссия рекомендовала Киевской городской государственной администрации (КГГА) и ее структурным подразделениям осуществлять закупку объектов недвижимого имущества, в частности, жилья и объектов социальной инфраструктуры в Киевгорстрое в объемах, предусмотренных основными результатами финансового прогнозирования, осуществленного одной из крупнейших международных аудиторских компаний Ernst & Young. Кроме этого, рассмотреть возможность выделения финансового займа или докапитализации компании.

Члены комиссии также поддержали предложение от имени Киевсовета обратиться в Кабинет министров с требованием компенсировать Киевгорстрою суммарный внепланированный ущерб, связанный с достройкой проектов корпорации "Укрбуд" в сумме 2,28 млрд грн.

Наблюдательный совет рекомендует усилить контроль за финансово-экономической деятельностью компании с обязательным принятием соответствующих кадровых решений в случае ее нарушения. А департаменту коммунальной собственности КГГА – принять решение об увеличении состава наблюдательного совета до пяти человек.

Напомним, что община Киева владеет контрольным пакетом Киевгорстроя. Хотя, согласно анализу документов застройщика, который есть в распоряжении издания, за 2019-2022 годы город получил всего лишь 4,23 млн грн дивидендов.