Бізнес переїхав на перший поверх. Куди діваються орендарі знесених МАФів

Останніми роками перші поверхи житлових будинків у деяких районах Києва помітно частіше облаштовують під комерцію – кафе, салони краси, зоотовари і інші заклади. Приміщення викуповують у попередніх власників інвестори, які змінюють їх призначення на нежитлове. Інколи проводять первинний ремонт і здають в оренду.

Долучайтесь до нас на Facebook та беріть участь в дискусіях

За словами опитаних LIGA.net рієлторів та представників бізнесу, ця тенденція не нова. Але останнім часом її підживлює переїзд до Києва підприємців з інших регіонів країни. А також боротьба місцевої влади із малими архітектурними формами (МАФ).

LIGA.net розбиралась, чи є зараз тренд на облаштування старої житлової забудови під бізнес? Скільки коштує орендувати комерційну нерухомість, який на неї попит і хто його створює?

Чому бізнес переїжджає на перші поверхи

На одній з вулиць у спальному районі Києва, що веде до метро, раніше практично весь стритритейл працював в кіосках. Але за останній рік ситуація докорінно змінилася. До вказаної вулиці дійшла розпочата 2015 року програма міської влади зі знесення тимчасових споруд.

Продуктовим і зоомагазинам, кав’ярням, сервісам з ремонту техніки та іншим дрібним бізнесам, що винаймали МАФи, довелось шукати нові приміщення. І частина з них знайшла їх близько до того місця, де працювала раніше.

Паралельно з тим, як працівники Київблагоустрою прибирали тимчасові споруди або вішали на ще не знесені попередження про демонтаж незабаром, на перших поверхах одразу декількох житлових радянських будинків почали проводитися ремонтні роботи.

Вікна розширювали, ставили двері, зовнішні стіни фарбували в чорний колір, у деяких випадках прилаштовували сходи. А після завершення робіт виставляли оголошення про здавання в оренду. Період експозиції у більшості випадків тривав недовго.

Однотипність ремонту наводить на думку, що перепрофілюванням приміщень займалася одна компанія. На платформі OLX оголошення щодо оренди більшості з просторів, про які йдеться, виставлені одним користувачем. Окрім оренди та продажу нерухомості, він також займається інвестуванням у неї "як на етапі переводу в нежитловий фонд, так і на всіх інших", вказано у його профілі.

Чи багато в Києві інвесторів, що облаштовують колишні радянські квартири під комерційні точки для оренди? Однією з таких компаній є "Магазини Києва", розповів Liga.net її власник Олексій Мурін. В місті є й інші інвестори, що працюють за описаною схемою, каже він.

"Ми викуповуємо квартири на перших поверхах, легально переводимо їх в нежитловий фонд, робимо вхідну групу і потім заселяємо орендарів", – пояснює він.

Мурін підтверджує наявність тренду на інвестиції у переведення житлових приміщень в комерційні. На його думку, основним фактором, що його підживлює, є попит на оренду невеликих площ з боку підприємців, що переїхали до столиці з регіонів, які більше страждають від війни.

"Дрібні приватні підприємці хочуть відновити ту діяльність, якою займалися в інших містах", – говорить Мурін.

Голова асоціації власників малого та середнього бізнесу (АВМСБ) Руслан Соболь бачить причину в кампанії міської влади проти МАФів. На його думку, вона створила штучний дефіцит малих торгових приміщень.

"Малий та середній бізнес не піде в торгівельні центри. Там інша група товару і споживачі, інші умови оренди, часто-густо вони непідйомні для малих підприємців: окрема сплата за маркетинг, охорону, прибирання, авансовий платіж на наступні три місяці. Загалом може виходити $300 за квадратний метр", – каже Соболь.

Якщо припущення Соболя щодо дефіциту через знесення МАФів вірне, то надалі він тільки зростатиме. З 2014 року в Києві, за деякими винятками, заборонено встановлювати нові кіоски, а старі дедалі активніше зносять.

Цієї весни демонтували 800 таких об’єктів, повідомляли в Департаменті територіального контролю (ДТК) міста Києва. У наступні два роки всі старі кіоски в столиці будуть знесені, а їх загальна кількість зменшиться вп'ятеро-шестеро, пояснював LIGA.net наслідки нещодавно ухваленого міською радою рішення директор ДТК Михайло Буділов.

Кому не підходить працювати в старих будинках

Підтверджує наявність дефіциту малих приміщень в Києві й оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. Водночас вона зауважує, що тенденція до формування сталого запиту орендарів на простори в межах 60-80 кв. м фіксувалася ще до початку повномасштабної війни.

У 2021 році в структурі попиту на купівлю комерції в нових ЖК відсоток таких лотів був на рівні до 45%, розповідає експертка. Цей показник був би вищим, але в ЖК не вистачало пропозиції.

"Насправді в більшості ЖК знайти малі площі було вкрай складно, нарізка комерції сягала 100-120 кв. м і більше. Орієнтувались переважно на великі якірні формати – продуктових ритейлерів, заклади харчування, клініки тощо. А ось площі середніх, а тим паче малих розмірів – до 60 кв. м під кав’ярню, невеликі побутові магазини, сервісні об’єкти тощо, були в дефіциті. Але запит активно формувався", – каже Берещак.

Власниця компанії "Ресторанний консалтинг" Ольга Насонова пояснює, що попит на заклади поруч із оселею підсилився з початку коронавірусу, коли люди вимушено не виходили за межі своїх спальних районів. Після початку великої війни відповідний запит тільки зріс. Він також дав поштовх для розвитку ритейлерів, що використовують бізнес-стратегію "сусідського маркетингу".

"Це коли ти довіряєш бізнесу тільки через те, що він сусід. Магазинчик, кав’ярня, суші-бар поруч з домом сприймаються як "свої", – каже Насонова.

Берещак погоджується, що зазначені фактори, зокрема знесення МАФів і переїзд до Києва підприємців, дійсно мають місце і можуть точково збільшувати кількість переобладнань житлових приміщень під комерційну оренду в певних локаціях. З усім тим загального тренду в Києві на цю діяльність і зростання попиту на комерційні приміщення в старій забудові експертка ринку не спостерігає.

З погляду попиту, робота у старому житловому фонді підходить не всім бізнесам, зазначає Берещак. Туди заїжджають переважно підприємці трьох категорій – ритейл ("передусім продуктовий"), заклади харчування і точкові сервіси, такі як зоомагазин, аптека, стоматологія.

"Ці бізнеси відчиняються під запит: або є попит на цю діяльність в конкретній локації, або власники мешкають по сусідству чи часто там бувають і бачать потенціал", – додає вона.

Серед закладів громадського харчування вкрай рідко у старій забудові спальних районів відкриваються не кав’ярні, а ресторани, коментує Насонова. Передусім цьому заважають великі витрати на інженерні комунікації. 

Для створення повноцінної кухні необхідно збільшити договірну електричну потужність з дозволених для квартир 5 кВт. Використовувати газ на перших поверхах законодавство забороняє, пояснює Насонова. 

Також треба забезпечити вентиляцію, кондиціювання. І, через кризу з енергогенерацією, – наявність місця для електрогенератора і можливість його підключення.

Будівельно-монтажні роботи минулого року подорожчали на 45%, звертає увагу Берещак. Тому такі додаткові витрати можуть окупитися тільки у разі дуже успішного розташування закладу.

"В центрі будь-якого міста провести комунікації у колишньому житловому фонді для створення ресторану завжди буде економічно виправдано. І навпаки, бізнес, який відчиняється в спальних районах, зазвичай не потребує великих інвестицій в мережі. Це переважно кав’ярні із декількома столиками, серед асортименту – привізні десерти, випічка", – каже власниця Ресторанного консалтингу.

Хоча інвестори у житлові приміщення роблять первинний ремонт, основна частина роботи завжди лягає на плечі орендаря. У різних видів бізнесів дуже різні технічні потреби до приміщення, пояснює Мурін. На перепланування орендарям відводять орендні канікули. Зазвичай від трьох місяців. 

Якщо виправданість і технічна можливість для ремонту і проведення комунікацій все ж мають місце, проблеми можуть виникнути із їх втіленням. Вікторія Берещак наголошує, що в Україні катастрофічний брак будівельників і електриків через мобілізацію і конкуренцію з будівельним бізнесом і державними проєктами відбудови.

Але чи ненайбільше поширенню практики з переведення житлових приміщень в нежитлові для подальшої оренди заважає довга та складна підготовча робота, яку має провести інвестор.

Переселити власників і домовитись з сусідами. Що треба зробити інвестору

За словами Берещак, викупом житлових приміщень під магазини здебільшого займаються приватні інвестори, у яких можуть бути десятки квартир. Але в більшості – до п’яти лотів.

"Бо операційний супровід таких інвестицій непростий. Треба, щоб була згода повнолітніх дієздатних сусідів, ОСББ, ЖЕКу, що межують з приміщенням. І отут не завжди можна домовитись", – каже Берещак.

Найперше інвесторам треба домовлятися з власниками квартир. У багатьох випадках вмовити їх на продаж майна, можна лише через гарантії переїзду в інше житло, каже Олексій Мурін.

"Як правило, квартир які розташовані у хороших "торгових" місцях, немає у вільному продажу. У такому разі ми приходимо до мешканців. Нерідко це літні люди, з якими домовитися дуже важко. Часто ми знаходимо для них квартиру, куди їх переселяємо, і потім доплачуємо за незручності", – описує процес власник Магазинів Києва.

Серед складнощів у процесі переведення житлової забудови в нежитлову Мурін також називає питання можливості підведення комунікацій та збільшення електричної потужності. Завчасно дізнатися, чи є взагалі можливість для цього у конкретній квартирі, не можна, що підвищує інвестиційні ризики.

Додаткові перепони виникають із отриманням дозвільних документів на переведення приміщення у нежитловий фонд. Це займає від пів року, каже власник Магазинів Києва. У 90% випадків людина, що захоче розпочати відповідну діяльність, отримуватиме відмови на переведення приміщень, зазначає він.

На сам кінець, проблеми можуть виникнути і з пошуком орендаря. Попри точкове збільшення попиту на комерційну нерухомість, загалом зараз він є низьким, кажуть співрозмовники.

"Як правило, щоб ваш лот обрали, це має бути топлокація з високим людинопотоком, ідеальними комунікаціями, входом чи вітринною групою потрібної якості. Орендарі легше йдуть в новобудови і вчорашні новобудови, де вже є відведені для цього приміщення", – каже Берещак.

Останньому сприяє й те, що після початку повномасштабної війни ЖК почали більше орієнтуватися на створення торгових приміщень малої площі на перших поверхах. Справа в менших витратах на ремонт, зручній ергономіці щодо прокладання інженерних комунікацій, а також легшій експлуатації альтернативних джерел енергії.

Скільки коштує комерційна оренда і скільки на ній можна заробити

Загальний розмір інвестиції у переведення житлових просторів у нежитлові дуже сильно варіюється відповідно до локації, каже Мурін. У випадку площ на прохідній вулиці у фасадних частинах будинків варто орієнтуватися на суму від $100 000.

Окупність проєкту – зазвичай 9,5-10 років. Розмір орендної ставки також різниться відповідно до розташування приміщення. Але може складати 1300-1500 грн за квадратний метр.

За словами Вікторії Берещак, в нових ЖК розмір ставки залежить від рівня заселення комплексу. А також від того, як сформована і продумана інфраструктура та просторове зонування. Діапазон ставок в новобудовах комплексної забудови з вже заселеними першими будинками – $10-20 за квадрат (до 825 грн за актуальним курсом НБУ).

У старій забудові ставка залежить від району міста і може становити як $7, так і $15-20 за квадрат у центрі. У топових ТРЦ ставка на малі торгові точки – $20-25 за квадрат.

"У порівнянні з довоєнними показниками орендна ставка знизилась на 15-30%. До речі, найбільше просіли ставки саме на площі у старій житловій забудові формату стритритейлу. Також на площі від 150 кв. м. В ТРЦ ставки нижчі за довоєнні в діапазоні 12-18%, залежно від локації, завантаженості", – коментує Берещак.