Бизнес переехал на первый этаж. Куда деваются арендаторы снесенных МАФов

В последние годы первые этажи жилых домов в некоторых районах Киева заметно чаще обустраивают под коммерцию – кафе, салоны красоты, зоотовары и другие заведения. Помещения выкупают у предыдущих владельцев инвесторы, которые изменяют их назначение на нежилое. Иногда производят первичный ремонт и сдают в аренду.

Читайте о бизнесе без политики на канале LIGA.Бізнес

По словам опрошенных LIGA.net риэлторов и представителей бизнеса, эта тенденция не нова. Но в последнее время ее подпитывает переезд в Киев предпринимателей из других регионов страны. А также борьба местных властей с малыми архитектурными формами (МАФ).

LIGA.net разбиралась, есть ли сейчас тренд на обустройство старой жилой застройки под бизнес? Сколько стоит арендовать коммерческую недвижимость, какой на нее спрос и кто его создает?

Почему бизнес переезжает на первые этажи

На одной из улиц в спальном районе Киева, ведущей к метро, раньше практически весь стрит-ритейл работал в киосках. Но за последний год ситуация в корне изменилась. До указанной улицы дошла начатая в 2015 году программа городских властей по сносу временных построек.

Продуктовым и зоомагазинам, кафе, сервисам по ремонту техники и другим мелким бизнесам, которые снимали МАФы, пришлось искать новые помещения. И часть из них нашла их близко к тому месту, где работала раньше.

Параллельно с тем, как работники Киевблагоустройства убирали временные сооружения или вешали на еще не снесенные предупреждения о скором демонтаже, на первых этажах сразу нескольких жилых советских домов стали проводиться ремонтные работы.

Расширяли окна, ставили двери, наружные стены красили в черный цвет, в некоторых случаях пристраивали лестницу. А по завершении работ выставляли объявления о сдаче в аренду. Период экспозиции в большинстве случаев длился недолго.

Однотипность ремонта наводит на мысль, что перепрофилированием помещений занималась одна компания. На платформе OLX объявления об аренде большинства пространств, о которых идет речь, выставлены одним пользователем. Кроме аренды и продажи недвижимости, он также занимается инвестированием в нее "как на этапе перевода в нежилой фонд, так и на всех остальных", отмечено в его профиле.

Много ли в Киеве инвесторов, обустраивающих бывшие советские квартиры под коммерческие точки для аренды? Одна из таких компаний – "Магазин Киева", рассказал Liga.net ее владелец Алексей Мурин. В городе есть и другие инвесторы, работающие по описанной схеме, говорит он.

"Мы выкупаем квартиры на первых этажах, легально переводим их в нежилой фонд, делаем входную группу и затем заселяем арендаторов", – объясняет он.

Мурин подтверждает наличие тренда на инвестиции в перевод жилых помещений в коммерческие. По его мнению, основным двигателем этого фактора является спрос на аренду небольших площадей со стороны предпринимателей, переехавших в столицу из регионов, которые больше страдают от войны.

"Мелкие частные предприниматели хотят возобновить деятельность, которой занимались в других городах", – говорит Мурин.

Глава ассоциации владельцев малого и среднего бизнеса (АВМСБ) Руслан Соболь видит причину в кампании городских властей против МАФ. По его мнению, она создала искусственный дефицит малых торговых помещений.

"Малый и средний бизнес не пойдет в торговые центры. Там другая группа товара и потребители, другие условия аренды, которые неподъемны для малых предпринимателей: отдельная оплата за маркетинг, охрану, уборку, авансовый платеж на следующие три месяца. Суммарно может выходить $300 за квадратный метр", – говорит Соболь.

Если предположение Соболя о дефиците из-за сноса МАФов верно, то в дальнейшем он будет только расти. С 2014 года в Киеве за некоторыми исключениями запрещено устанавливать новые киоски, а старые все более активно сносят.

Этой весной демонтировали 800 таких объектов, сообщали в Департаменте территориального контроля (ДТК) города Киева. В последующие два года все старые киоски в столице будут снесены, а их общее количество снизится в 5-6 раз, объяснял LIGA.net последствия недавно принятого городским советом решения директор ДТК Михаил Будилов.

Кому не подходит работать в старых домах

Подтверждает наличие дефицита малых помещений в Киеве и обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак. При этом она отмечает, что тенденция к формированию постоянного запроса арендаторов на пространства в пределах 60-80 кв. м фиксировалась еще до начала полномасштабной войны.

В 2021 году в структуре спроса на покупку коммерции в новых ЖК процент таких лотов был на уровне до 45%, рассказывает эксперт. Этот показатель был бы выше, но у ЖК не хватало предложения.

"На самом деле в большинстве ЖК найти малые площади было крайне сложно, нарезка коммерции достигала 100-120 кв. м и больше. Ориентировались преимущественно на большие якорные форматы – продуктовых ритейлеров, общепиты, клиники и т.д. А вот площади средних, а тем более малых размеров – до 60 кв. м под кафе, небольшие бытовые магазины, сервисные объекты и т.п., были в дефиците. Но запрос активно формировался", – говорит Берещак.

Владелец компании "Ресторанный консалтинг" Ольга Насонова объясняет, что спрос на заведения рядом с домом усилился с начала коронавируса, когда люди вынуждено не выходили за пределы своих спальных районов. После начала войны соответствующий запрос только увеличился. Он также дал толчок для использования ритейлерами бизнес-стратегии "соседского маркетинга".

"Это когда ты доверяешь бизнесу только потому, что он сосед. Магазинчик, кафе, суши-бар рядом с домом воспринимаются как "свои", – говорит Насонова.

Берещак соглашается, что вышеуказанные факторы, в том числе снос МАФов и переезд в Киев предпринимателей, действительно имеют место и могут точечно увеличивать количество переоборудований жилых помещений под коммерческую аренду в определенных локациях. Тем не менее общего тренда в Киеве на эту деятельность и роста спроса на коммерческие помещения в старой застройке эксперт рынка не наблюдает.

С точки зрения спроса работа в старом жилом фонде подходит не всем бизнесам, отмечает Берещак. Туда заезжают преимущественно предприниматели трех категорий – ритейл ("в первую очередь продуктовый"), общепит и точечные сервисы, такие как зоомагазины, аптеки, стоматологии.

"Эти бизнесы открываются под запрос: или есть спрос на эту деятельность в конкретной локации, или владельцы живут по соседству или часто там бывают и видят потенциал", – добавляет она.

Среди заведений общепита крайне редко в старой застройке спальных районов открываются не кафе, а рестораны, комментирует Насонова. В первую очередь этому мешают большие затраты на инженерные коммуникации.

Для создания полноценной кухни потребуется увеличить договорную электрическую мощность с разрешенных для квартир 5 кВт. Использовать газ на первых этажах законодательство запрещает, объясняет Насонова.

Также нужно обеспечить вентиляцию, кондиционирование. И, из-за кризиса с энергогенерацией, иметь место для электрогенератора и возможность его подключить.

Строительно-монтажные работы в прошлом году подорожали на 45%, обращает внимание Берещак. Поэтому такие дополнительные затраты могут окупиться только в случае успешного расположения заведения.

"В центре любого города провести коммуникации в бывшем жилищном фонде для создания ресторана всегда будет экономически оправдано. И наоборот, бизнес, который открывается в спальных районах, обычно не нуждается в больших инвестициях в сети. Это преимущественно кофейни с несколькими столиками, из ассортимента – привозные десерты, выпечка", – говорит владелица Ресторанного консалтинга.

Хотя инвесторы в жилые помещения делают первичный ремонт, основная часть работы всегда ложится на плечи арендатора. У разных видов бизнесов очень разные технические требования к помещениям, объясняет Мурин. На перепланировку арендаторам отводят арендные каникулы. Обычно от трех месяцев.

Если есть смысл и техническая возможность делать ремонт и проводить коммуникации, проблемы могут возникнуть с осуществлением этого. Виктория Берещак отмечает, что в Украине сейчас катастрофическая нехватка строителей и электриков из-за мобилизации и конкуренции со строительным бизнесом и государственными проектами восстановления.

Но больше всего распространению практики по переводу жилых помещений в нежилые для дальнейшей аренды мешает долгая и сложная подготовительная работа, которую должен провести инвестор.

Переселить владельцев и договориться с соседями. Что нужно сделать инвестору

По словам Берещака, выкупом жилых помещений под магазины в основном занимаются частные инвесторы, у которых могут быть десятки квартир. Но у большинства – до пяти лотов.

"Ведь операционное сопровождение таких инвестиций непростое. Надо, чтобы было согласие совершеннолетних дееспособных соседей, ОСМД, ЖЭКа, граничащих с помещением. И здесь не всегда можно договориться", – говорит Берещак.

В первую очередь инвесторам нужно договариваться с собственниками квартир. Во многих случаях уговорить их на продажу имущества, можно только гарантировав переезд в другое жилье, говорит Алексей Мурин.

"Как правило, квартир находящихся в хороших "торговых" местах, нет в свободной продаже. В этом случае мы приходим к жителям. Нередко это пожилые люди, с которыми договориться очень тяжело. Часто мы находим для них квартиру, куда их переселяем, и потом доплачиваем за неудобства", – описывает процесс владелец Магазинов Киева.

Среди сложностей в процессе перевода жилой застройки в нежилую Мурин также называет вопрос возможности подвода коммуникаций и увеличения электрической мощности. Заранее нельзя узнать, есть ли вообще возможность для этого в конкретной квартире, что повышает инвестиционные риски.

Дополнительные препятствия возникают с получением разрешительных документов на перевод помещения в нежилой фонд. На это уходит от полугода, говорит владелец Магазинов Киева. В 90% случаев человек, который захочет приступить к соответствующей деятельности, будет получать отказы на перевод помещений, отмечает он.

В конце концов, проблемы могут возникнуть и с поиском арендатора. Несмотря на точечное увеличение спроса на коммерческую недвижимость, в целом сейчас он низкий, говорят собеседники.

"Как правило, чтобы ваш лот выбрали, это должна быть топ-локация с высоким человекопотоком, идеальными коммуникациями, входом или витринной группой нужного качества. Арендаторы легче идут в новостройки и вчерашние новостройки, где уже отведены для этого помещения", – говорит Берещак. .

Последнему способствует и то, что после начала полномасштабной войны ЖК начали больше ориентироваться на создание торговых помещений малой площади на первых этажах. Из-за меньших затрат на ремонт, удобной эргономики по прокладке инженерных коммуникаций, а также более легкой эксплуатации альтернативных источников энергии.

Сколько стоит коммерческая аренда и сколько на ней можно заработать

Общий размер инвестиции в перевод жилых пространств в нежилые очень сильно варьируется в зависимости от локации, говорит Мурин. В случае с площадями на проходной улице в фасадных частях домов следует ориентироваться на сумму от $100 000.

Окупаемость проекта – обычно 9,5-10 лет. Размер арендной ставки также отличается в зависимости от расположения. Но может составлять 1300–1500 грн за квадратный метр.

По словам Виктории Берещак, в новых ЖК размер ставки зависит от уровня заселения комплекса. А также от того, как сформирована и продумана инфраструктура и пространственное зонирование. Диапазон ставок в новостройках комплексной застройки с уже заселенными первыми домами – $10-20 за квадрат (до 825 грн по актуальному курсу НБУ).

В старой застройке ставка зависит от района города и может составлять как $7, так и $15-20 за квадрат в центре. В топовых ТРЦ ставка на малые торговые точки – $20-25 за квадрат.

"По сравнению с довоенными показателями арендная ставка снизилась на 15–30%. Кстати, больше всего просели ставки именно на площади в старой жилой застройке формата стрит-ритейла. Также на площади от 150 кв. м. В ТРЦ ставки ниже довоенных в диапазоне 12-18%, в зависимости от локации, загруженности", – комментирует Берещак.