Більше, ніж у Москві. У Києві бум будівництва великих ТРЦ. Вони комусь потрібні?

За останні три роки в різних районах Києва відкрилося чотири великі торгові центри – Blockbuster Mall, Respublika Park, Retroville та River Mall. Якщо підсумувати їхні орендні площі – вийде, що на новачків припадає майже стільки ж, скільки було збудовано великих ТРЦ у столиці за попередні 18 років.

Це не межа. На стадії будівництва ще два великі центри – Ocean Mall та Lukianivka Mall. Заявлено до будівництва ще чотири проєкти Вагіфа Алієва.

Києву справді потрібно стільки великих торгових центрів?

Чим багата столиця

За даними консалтингової компанії UTG, торгово-розважальні центри можна поділити на такі категорії:

•         "регіональний" – найбільші об'єкти (> 50 000 кв. м), до яких цілеспрямовано їздять з усього міста та передмістя. У ньому працюють магазини різних категорій, є зона розваг, фуд-корти тощо;
•         "окружний" – середні об'єкти (20 000 – 40 000 кв. м), що охоплює людей з кількох районів міста, в якому працюють магазини, що торгують різними товарами, є зона розваг та фуд-корти;
•         "районний" – невеликі об'єкти (5000 – 15 000 кв. м), розташовані всередині житлових масивів з високою щільністю населення, що пропонують товари повсякденного попиту.

Формат торгового центру визначає його функціональність. У великих регіональних мегамоллах можуть працювати до 500 магазинів. Вони їдуть відпочити з сім'єю і витрачають більше грошей. А в районних ТРЦ здійснюють постійні цільові покупки, заходять пообідати чи повечеряти.

У столиці працюють 12 великих ТРЦ (окружних та регіональних). Їхня сумарна орендна площа – 964 000 кв. м – це 59% всього обсягу орендних площ торгових центрів Києва.

Сума площ чотирьох торгових центрів, що відкрилися з 2019 року, – 429 718 кв. м. Це трохи менше половини, або 44,6% від сумарної площі всіх великих ТРЦ. Виходить, що за останні три роки було збудовано сумарно стільки ж великих ТРЦ, скільки за 18 років – з 2002 до 2019 року.

У найближчі два роки можуть бути відкриті ще два великі торгові центри – Ocean Mall (110 000 кв. м) Вагіфа Алієва та Lukianivka Mall (48 000 кв. м) компанії Arricano, які знаходяться на різній стадії будівництва.

Алієв заявляв про плани збудувати ще мегамолли Petrovka-, Hippodrome-, Pobeda- та Lesnaya Mall. Але коли їх буде відкрито – невідомо, зараз вони стоять на паузі. Ще про плани збудувати великий ТРЦ заявляли в Будхаус Груп – мова про проєкт Hartz, запланований на 2026 рік. Якщо підсумовувати орендні площі всіх ТРЦ, що будуються та проєктуються, вийде трохи більше 1 млн кв. м.

Це багато чи мало для Києва?

Більше – не краще

Київ уже перенасичений торговими площами з урахуванням нинішньої купівельної спроможності населення, каже Євгенія Локтіонова, директорка UTG. За даними компанії, на перше півріччя 2021 року на тисячу жителів столиці припало приблизно 660 кв. м торгових площ, у Москві – 604 кв. м, у Празі – понад 700 кв. м.

Якщо ж за підрахунку показника врахувати заявлені девелоперами великі торгові центри, він перевищить 1000 кв.м. "Такий рівень є у столицях ЄС (наприклад, у Варшаві зараз – 925 кв.м. – Ред.), де рівень споживання набагато вищий, ніж у Києві, – пояснює Максим Гаврюшин, операційний директор Будхаус Груп. – Я не впевнений, що Києву потрібно стільки мегамолів".

Дефіцит великих ТРЦ є хіба що на Лівому березі. "Серед районів міста, де можна розглядати реалізацію масштабного проєкту, ми би виділили Харківський та Лісовий масиви", – каже Ігор Заболоцький, провідний експерт Colliers International.

"Йде перекіс ринку на мегамоли, тоді як Києву потрібні зараз невеликі торгівельні центри", – зазначає Гаврюшин.

Хто на виліт?

Відкриття нових торгових центрів на тлі умовно постійної чисельності населення міста неминуче призводить до перерозподілу відвідувачів між об'єктами, каже Локтіонова. "Тому вихід кожного нового ТРЦ битиме по тим, які спочатку збудували з помилками, або вже морально застаріли, без затребуваних якірних операторів та популярних магазинів галереї моди", – додає експертка.

Якщо відкриється Petrovka Mall Вагіфа Алієва, на будівництво якого вже є дозвіл, – знизиться потік відвідувачів насамперед у Sky Mall та Blockbuster Mall, каже Гаврюшин. "У Sky Mall число відвідувачів і так почало падати з початком карантину. ТРЦ розташований в такому місці, що основна частина людей їздила в нього дорогою додому, в гості тощо. А Blockbuster відкрився невдало, з одним Сільпо. Йому знадобиться дуже багато часу, щоби повернути довіру відвідувачів", – перераховує Гаврюшин. Petrovka Mall виграватиме завдяки більш вигідному розташуванню – у самому центрі транспортного хаба, вважає він.

Відкриття на правому березі будь-якого великого ТРЦ із заявлених позначиться на Lavina Mall, упевнений топменеджер однієї з девелоперських компаній.

Відкриття Retroville вплинуло на Караван Outlet та Dream, кажуть консалтери. "Однак, на сам Retroville впливає працюючий поруч ТРЦ Lavina Mall. Але у Retroville є потенціал зростання відвідувачів завдяки житловим будинкам, що будуються поруч, і майбутньому метро", – говорить топменеджер однієї з консалтингових компаній.

Що буде з ТРЦ, чия популярність падає чи падатиме? Вони будуть змушені змінюватись, сходяться на думці співрозмовники LIGA.net. Серед великих ТРЦ поки що кардинальних змін не відбувалося, крім Каравана. Він повністю змінив концепцію на формат Outlet, де працюють стокові магазини брендів.

У Dream протягом 2019-2020 років провели реновацію та змінили склад орендарів. Наприклад, у першій черзі, замість продуктового магазину Novus відкрили H&M, а на місці LC Wаikiki та Brocard – Сільпо, на третьому поверсі збільшили кількість закладів харчування за рахунок закриття боулінгу тощо. Завдяки проведеним змінам, у Dream розраховували, що за підсумками лише 2020 року кількість відвідувачів збільшиться у першій черзі на 40%, а у другій – на 60%. Чи вдалося виконати план? На момент виходу матеріалу директор ТРЦ Роман Єменець не відповів на запит LIGA.net.

Заявлені девелоперами плани з будівництва мегамолів можуть бути переглянуті з урахуванням реалій ринку, припускає Гаврюшин: "Одна справа заявляти проєкт, коли ринок не насичений торговими площами і економіка зростає, а за нею і купівельна спроможність. Інша справа – коли ринок на дні".