Разбор | Больше, чем в Москве. В Киеве бум строительства крупных ТРЦ. Они кому-то нужны?

За последние три года в разных районах Киева открылось четыре крупных торговых центра – Blockbuster Mall, Respublika Park, Retroville и River Mall. Если суммировать их арендные площади – получится, что на новичков приходится почти столько же, сколько было построено крупных ТРЦ в столице за все предыдущие 18 лет. 

Это не предел. На стадии строительства еще два крупных центра – Ocean Mall и Lukianivka Mall. Заявлены к строительству еще четыре проекта Вагифа Алиева.

Киеву действительно нужно столько крупных торговых центров?

Чем богата столица

По данным консалтинговой компании UTG, торгово-развлекательные центры можно поделить на такие категории:

• "региональный" – крупнейшие объекты (>50 000 кв. м), в которые целенаправленно ездят со всего города и пригорода. В нем работают магазины разных категорий, есть зона развлечений, фуд-корты и пр.;
• "окружной" – средние объекты (20 000 – 40 000 кв. м ), который охватывает людей из нескольких районов города, в котором работают магазины, торгующие разными товарами, есть зона развлечений и фуд-корты;
• "районный" – небольшие объекты (5000 – 15 000 кв. м) расположенные внутри жилых массивов с высокой плотностью населения, предоставляющие товары повседневного спроса.

Формат торгового центра определяет его функциональность. В крупных региональных мегамоллах могут работать до 500 магазинов. В них едут отдохнуть с семьей и тратят больше денег. А в районных ТРЦ совершают постоянные целевые покупки, заходят пообедать или поужинать.

В столице работают 12 крупных ТРЦ (окружных и региональных). Их суммарная арендная площадь – 964 000 кв. м – это 59% от всего объема арендных площадей торговых центров Киева.

Сумма площадей четырех торговых центров, открывшихся с 2019 года, – 429 718 кв м. Это чуть меньше половины или 44,6% от суммарной площади всех крупных ТРЦ. Получается, что за последние три года было построено суммарно столько же крупных ТРЦ, сколько за 18 лет – с 2002 по 2019.

В ближайшие два года могут быть открыты еще два крупных торговых центра – Ocean Mall (110 000 кв. м) Вагифа Алиева и Lukianivka Mall (48 000 кв. м) компании Arricano, которые находятся на разной стадии строительства.

Алиев заявлял о планах построить еще мегамоллы Petrovka, Hippodrome, Pobeda и Lesnaya Mall. Но когда они будут открыты – неизвестно, сейчас они стоят на паузе. Еще о планах построить крупный ТРЦ заявляли в Будхаус Групп – речь о проекте Hartz, запланированном на 2026 год. Если суммировать арендные площади всех ТРЦ, которые строятся и проектируются, получится чуть больше 1 млн кв. м.

Это много или мало для Киева?

Больше – не лучше

Киев уже перенасыщен торговыми площадями с учетом нынешней покупательской способности населения, говорит Евгения Локтионова, директор UTG. По данным компании, на первое полугодие 2021 года, на тысячу жителей столицы пришлось примерно 660 кв. м торговых площадей, в Москве – 604 кв. м, в Праге – более 700 кв. м.

Если же при подсчете показателя учесть заявленные девелоперами крупные торговые центры, то он превысит 1000 кв. м. "Такой уровень есть в столицах ЕС (к примеру, в Варшаве сейчас – 925 кв. м. – Ред.), где уровень потребления гораздо выше, чем в Киеве, – поясняет Максим Гаврюшин, операционный директор Будхаус Груп. – Я не уверен, что Киеву нужно столько мегамоллов".

Дефицит крупных ТРЦ есть разве что на Левом берегу. "Среди районов города, где можно рассматривать реализацию масштабного проекта, мы бы выделили Харьковский и Лесной массивы", – говорит Игорь Заболоцкий, ведущий эксперт Colliers International.

"Идет перекос рынка в мегамоллы, тогда как Киеву нужны сейчас небольшие торговые центры", – отмечает Гаврюшин.

Кто на вылет?

Открытие новых торговых центров на фоне условно постоянной численности населения города неизбежно приводит к перераспределению посетителей между объектами, говорит Локтионова. "Поэтому вывод каждого нового ТРЦ будет бить по тем, которые изначально построилии с ошибками или уже морально устарели, без востребованных якорных операторов и популярных магазинов галереи моды", – добавляет эксперт.

Если откроется Petrovka Mall Вагифа Алиева, на строительство которого уже есть разрешение, – снизится поток посетителей в первую очередь в Sky Mall и Blockbuster Mall, говорит Гаврюшин. "В Sky Mall число посетителей и так начало падать с началом карантина. ТРЦ расположен в таком месте, что основная часть людей ездила в него по дороге домой, в гости и т.д. А Blockbuster открылся неудачно, с одним Сильпо. Ему понадобится очень много времени, чтобы вернуть доверие посетителей", – перечисляет Гаврюшин. Petrovka Mall будет выигрывать за счет более выгодного месторасположения – в самом центре транспортного хаба, считает он.

Открытие на правом берегу любого крупного ТРЦ из заявленных отразится на Lavina Mall, уверен топ-менеджер одной из девелоперских компаний.

Открытие Retroville повлияло на Караван Outlet и Dream, говорят консалтеры. "Однако, на сам Retroville влияет работающий рядом Lavina Mall. Но у Retroville есть потенциал роста посетителей за счет строящихся рядом жилых домов и будущего метро", – говорит топ-менеджер одной из консалтинговых компаний. 

Что будет с ТРЦ, чья популярность падает или будет падать? Они будут вынуждены меняться, сходятся во мнении собеседники LIGA.net. Среди крупных ТРЦ пока кардинальных изменений не происходило, кроме Каравана. Он полностью сменил концепцию на формат Outlet, в котором работают стоковые магазины брендов.

В Dream на протяжении 2019-2020 годов провели реновацию и сменили состав арендаторов. К примеру, в первой очереди, вместо продуктового магазина Novus открыли H&M, а на месте LC Wаikiki и Brocard – Сильпо, на третьем этаже увеличили число заведений питания за счет закрытия боулинга и пр. За счет проведенных изменений в Dream рассчитывали, что по итогам только 2020 года количество посетителей увеличится в первой очереди на 40%, а во второй – на 60%.  Удалось ли выполнить план? На момент выхода материала директор ТРЦ Роман Еменец не ответил на запрос LIGA.net.

Заявленные девелоперами планы по строительству мегамоллов могут быть пересмотрены с учетом реалий рынка, допускает Гаврюшин: "Одно дело заявлять проект, когда рынок не насыщен торговыми площадями и экономика растет, а за ней и покупательская способность. Другое дело – когда рынок на дне".

Вероника Гаврилюк

замредактора деловой редакции LIGA.net