Ми оцінили вартість квартири через онлайн-сервіс ФДМ. Безкоштовно. Як це працює?

У червні запрацював онлайн-сервіс автоматичної оцінки нерухомості, створений Фондом держмайна (ФДМ). Він має допомогти виключити заниження вартості угод купівлі-продажу, до яких раніше часто вдавалися оцінювачі, впевнені у відомстві. До такого способу вдавалися, охочі зменшити податкові відрахування, адже їх платили з оцінної вартості нерухомості, а не з фактичної суми угоди.

Отже тепер будь-який власник нерухомості може безкоштовно отримати довідку про її оцінку через онлайн-сервіс. Ціна об'єкта формується виходячи з вартості аналогів на сервісах Lun і OLX.

LIGA.net склала інструкцію: як зареєструватися в онлайн-сервісі й отримати необхідну довідку. І що робити, якщо продавець не згоден з виданою ціною. Ми оцінили реальну квартиру, яка розташована в Одесі в селищі Таїрова.

Крок 1. Створення електронного цифрового підпису (ЕЦП)

Це аналог рукописного підпису, що має таку саму юридичну чинність. ЕЦП потрібний для реєстрації в єдиній базі даних звітів про оцінку ФДМ.

Де можна отримати електронний ключ:

• в одному з центрів сертифікації ключів. З їхнім повним списком можна ознайомитися тут;
• у податковій, яка заллє файл ключа на вашу флешку;
• онлайн. Поки тільки в особистому кабінеті Дія, на сайтах ПриватБанку, ПУМБу, Альфа-Банку, Креді Агріколь Банку, Укрсиббанку або Ощадбанку.

Ми це зробили в застосунку Privat 24, витративши на це менше п'яти хвилин. У меню ми пройшли таким шляхом: "Всі послуги – Бізнес – Електронний цифровий підпис – Завантажити сертифікат".

Вносимо персональні дані – ПІБ, населений пункт, електронну пошту. Підтверджуємо, придумуємо пароль до сховища ключа.

Банк в останній раз запитує дозвіл – вказуєте секретний код і підтверджуєте операцію. Викачуємо ключ.

Тепер ви можете використовувати цей підпис для будь-яких електронних документів. Цей електронний підпис діє 1 рік.

Крок 2. Реєстрація в онлайн-системі

Заходимо на електронний сервіс ФДМ за посиланням http://evaluation.spfu.gov.ua/. 

У верхньому правому куті меню пропонують дві команди "Увійти" і "Зареєструватися". Вибираємо "Увійти", оскільки це прискорює процес отримання довідки, і натискаємо на кнопку, у списку, що випадає, нас цікавить "Формування електронної довідки про оцінку майна".

Далі реєструємося. Вказуємо свій дохід як фізособи, вибираємо акредитований центр сертифікації ключів (АЦСК) з переліку запропонованих. У нашому випадку – це КБ ПриватБанк, через який ми отримували ключ.

Завантажуємо файл ключа, який попередньо завантажили в Privat 24, і вводимо пароль ключа. Завершуємо реєстрацію на порталі.

Бінго, ми в системі! Встановлюємо в налаштуваннях логін і пароль. Тепер для входу в систему нам не будуть потрібні ні підпис з Privat24, ні інші особисті дані.

Крок 3. Вносимо дані про нерухомість

Для довідки необхідно ввести дані про об'єкт нерухомості. Переходимо за посиланням "Довідка про оцінку майна" і натискаємо на синю кнопку "+ Нова довідка".

Після цього відкривається форма для внесення даних на наш об'єкт:

1) про об'єкт оцінки;

2) адреса об'єкта;

3) дані про оцінку.

Всі ці розділи заповнюємо за чергою.

Інформація про об'єкт оцінки.

Поля "Заявник код" і "Заявник назва" заповнюються автоматично, інформація підтягується відразу з нашого електронного ключа. Це спрощує роботу. В наступному полі "Назва об'єкта оцінки" – вказуємо "квартиру".

Для вибору "Вид об'єкта оцінки" пропонують список з десяти варіантів. Нам підходить "квартира в багатоповерховому житловому будинку". Далі просять вказати загальну площу квартири, площу житлової частини квартири, рік введення будинку в експлуатацію, поверховість будинку, на якому поверсі розташована квартира і кількість кімнат у ній.

Адреса об'єкта оцінки.

Тут потрібно вказати зону населеного пункту: центральна, серединна, периферійна, поза населеним пунктом тощо.

Зона населеного пункту – не обов'язкове поле. Кожна людина самостійно визначає, в якій зоні розташована його нерухомість щодо умовного центру міста. Ми вибираємо серединну зону.

Далі потрібно внести дані про розташування квартири – регіон, назва населеного пункту, поштовий індекс, назва вулиці, номер будинку і квартири. Після заповнення всіх полів натискаємо "Зберегти".

Відомості про оцінку.

Вони заповнюється тільки в тому разі, якщо ви оцінюїте не цілий об'єкт, а якусь його частку. Для цього треба вибрати опцію "Оцінюється частка" і вказати розмір частки в квадратних метрах. Ми оцінюємо квартиру цілком, тому заходити в цю вкладку нам ні до чого.

Ми майже на фінішній прямій! Щоб зберегти всю зазначену інформацію в кабінеті, натискаємо на кнопку "Зберегти" в нижньому лівому кутку сторінки.

Крок 4. Довідка про оцінку

Наша довідка майже готова. Нам потрібно менше хвилини. Натискаємо на кнопку "Зберегти та відправити в ФДМУ".

Додатково підтверджуємо формування довідки, натиснувши кнопку "Так".

Система згенерувала довідку. Щоб її відкрити натискаємо на кнопку "Друк".

"Довідка" відкривається в PDF-форматі. У ній міститься вся внесена нами інформація про об'єкт оцінки, а головне – інформація про вартість об'єкта й унікальний реєстраційний номер.

Довідку від ФДМУ можна як зберегти, так і роздрукувати.

Результат

Оцінна вартість нашої квартири склала 1 243 113 грн або $45 648 (за курсом НБУ на 21.07.21). Наскільки точна ця оцінка, сказати складно. У 2009-му ця квартира була придбана (без ремонту) за $70 000.

Глава ФДМ Дмітро Сенниченко після запуску сервісу зазначав, що оцінна вартість може відхилятися від середньозваженої в різні боки на 25%.

Коментуючи претензії учасників ринку, що для виведення оцінної вартості система використовує аналоги з таких сервісів, як Lun і OLX, Сенниченко пояснював, що онлайн-система підлаштовуватиметься з урахуванням нових даних, що надходять, про реальні угоди і точність даних зростатиме.

"Нотаріуси вноситимуть [у базу] за новим процесом реальні угоди. Після цього буде можливість корегувати вагу того чи іншого параметра: на що більше зважати, щоб досягати цієї середньозваженої ціни", – казав Сеннниченко.

Припустиме розходження у вартості квартир типової радянської забудови, такої як наша, становить близько 15%, говорить в коментарі LIGA.net гендиректор консалтингової компанії "Увекон" Володимир Шалаєв.

Головна причина – якість і кількість застосовуваних для розрахунку ціни ресурсів. Наприклад, для житлової нерухомості цих параметрів має бути щонайменше 7-10 ресурсів – серед них: технічний стан, ремонт, якість внутрішнього оздоблення, зазначає аналітик.

"Незважаючи на розвиток IT-технологій, все одно автоматизувати на 100% оцінку неможливо. Новітні технології, на підставі яких розробляються автоматизовані системи оцінки, можуть стати в нагоді для розуміння порядку цін, – пояснює Шалаєв. – Загалом це дуже кропіткий процес, який вимагає не тільки грошових і часових витрат, а й глибокого розуміння процесу ціноутворення, аналізу рівня попиту та пропозиції, грамотного технічного завдання для розробників тощо".

У містах-мільйонниках, де є велика база для порівняння, база релевантна – тому розбіжність може бути в межах 15-20%, каже професійна оцінювачка Анна Мурахтанова. Але в невеликих населенних пунктах і районних центрах – відхилення може бути катастрофічно великим і в деяких випадках доходити до 75%.

"Це пов'язано з відсутністю інформації в принципі, і відповідно модуль формує ціноутворення, виходячи з показників обласного центру. Така ж проблема з присадибними ділянками та землею. Недосконалий територіальний класифікатор зараховує наприклад дачне селище під Одесою до Таїрівської сільради й усереднює всі пропозиції, включно з землею с/г призначення, тож оцінка покаже 100 000 грн замість 1,5 млн грн для оподаткування", – розповідає Мурахтанова.

Крок 5. Оскаржуємо оцінку

Якщо ви не згодні з результатами автоматичного розрахунку оціноної вартості вашого об'єкта нерухомості, ви маєте право звернутися до професійного оцінювача для визначення ринкової вартості об'єкта. Оцінювач складає звіт про оцінку майна і реєструє його в Єдиній базі – там само, де ви оформляли Е-довідку. Зареєстрований звіт діє протягом 6 місяців з дати оцінки.

Доступ до Єдиної бази оцінювач отримує теж через особистий електронний підпис.

На розрахунки оцінювача накладаються обмеження, пояснює Едуард Бразас з АФНУ. Так він може внести оцінку в базу для звіту тільки в тому разі, якщо його оцінка не розходиться на більш ніж 25% від тієї ціни, яку видала система.

На сьогодні вартість послуг оцінювачів (дані Увекон):

• оцінка квартир – 1000-2000 грн,
• домоволодінь – 1500-4000 грн,
• комерційної нерухомості – 3000 грн і більше.

"Оскільки на ринку не буде багато роботи, залишаться переважно дорогі оцінювачі, які зазвичай надають послуги бізнесу. Очевидно, вони піднімуть свої розцінки, оскільки  витрачатимуть додатковий час на нові завдання – проходити рецензування, оскаржувати автоматичну оцінку. Тренд вже наявний. Їхні послуги за останні кілька місяців зросли з 600 грн до 2000 грн", – каже Бразас.