Мы оценили стоимость квартиры через онлайн-сервис ФГИ. Бесплатно. Как это работает?

В июне заработал онлайн-сервис автоматической оценки недвижимости, созданный Фондом госимущества (ФГИ). Он должен помочь исключить занижение стоимости сделок купли-продажи, к которым раньше часто прибегали оценщики, уверены в ведомстве. К такому способу прибегали, желая уменьшить налоговые отчисления, ведь их платили с оценочной стоимости недвижимости, а не с фактической суммы сделки.

Так что теперь любой собственник недвижимости может бесплатно получить справку о ее оценке через онлайн-сервис. Цена объекта формируется, исходя из стоимости аналогов на сервисах Lun и OLX.

LIGA.net составила инструкцию: как зарегистрироваться в онлайн-сервисе и получить необходимую справку. И что делать, если продавец не согласен с выданной ценной. Мы оценили реальную квартиру, которая находится в Одессе в поселке Таирова.

Шаг 1. Создание электронной цифровой подписи (ЭЦП)

Это аналог рукописной подписи, обладающий той же юридической силой. ЭЦП нужна для регистрации в единой базе данных отчетов об оценке ФГИ.  

Где можно получить электронный ключ:

• в одном из центров сертификации ключей. С их полным списком можно ознакомиться здесь;

• в налоговой, которая зальет файл ключа на вашу флешку;

• онлайн. Пока только в личном кабинете  Дія, на сайтах ПриватБанка, ПУМБа, Альфа-Банка, Креди Агриколь Банка, УкрСиббанка или Ощадбанка.

Мы это сделали в приложении Privat 24, потратив на это меньше пяти минут. В меню мы прошли по такому пути:  "Все услуги – Бизнес – Электронная цифровая подпись – Скачать сертификат".

Вносим персональные данные – ФИО, населенный пункт, электронную почту. Подтверждаем, придумываем пароль к хранилищу ключа.

Банк в последний раз запрашивает разрешение – указываете секретный код и подтверждаете операцию. Скачиваем ключ.

Теперь вы можете использовать эту подпись для заверения любых электронных документов. Скачанная электронная подпись действует 1 год.

Шаг 2. Регистрация в онлайн-системе

Заходим на электронный сервис ФГИ по ссылке http://evaluation.spfu.gov.ua/.

В верхнем правом углу меню предлагают две команды "Войти" и "Зарегистрироваться". Выбираем "Войти", так как это ускоряет процесс получения справки, и нажимаем на кнопку, в выпавшем списке нас интересует "Формирование электронной справки об оценке имущества".

Дальше регистрируемся. Указываем свой доход как физлица, выбираем аккредитованный центр сертификации ключей (АЦСК) из перечня предложенных. В нашем случае – это КБ ПриватБанк, через который мы получали ключ.

Загружаем файл ключа, который предварительно скачали в Privat 24, и вводим пароль ключа. Завершаем регистрацию на портале.

Бинго, мы в системе! Устанавливаем в настройках логин и пароль. Теперь для входа в систему нам не потребуется ни подпись из Privat24, ни другие личные данные.

Шаг 3. Вносим данные о недвижимости

Для справки необходимо ввести данные об объекте недвижимости. Переходим по ссылке "Справка об оценке имущества" и нажимаем на синюю кнопку "+ Новая справка".

После этого открывается форма для внесения данных по нашему объекту:

1) об объекте оценки;

2) адрес объекта;

3) данные об оценке. 

Все эти разделы заполняем по очереди.

Информация об объекте оценки.

Поля "Заявитель код" и "Заявитель название" заполняются автоматически, информация подтягивается сразу из нашего электронного ключа. Это упрощает работу. В следующем поле "Название объекта оценки" – указываем "квартиру". 

Для выбора "Вида объекта оценки" предлагают список из десяти вариантов. Нам подходит "квартира в многоэтажном жилом доме". Дальше просят указать общую площадь квартиры, площадь жилой части квартиры, год введения дома в эксплуатацию, этажность дома, на каком этаже расположена квартира и количество комнат в ней. 

Адрес объекта оценки.

Здесь нужно указать зону населенного пункта: центральная, срединная, периферийная, за населенным пунктом и т.д.

Зона населенного пункта – не обязательное поле. Каждый человек самостоятельно определяет, в какой зоне находится его недвижимость по отношению к условному центру города. Мы выбираем срединную зону.

Дальше нужно внести данные про расположение квартиры – регион, название населенного пункта, почтовый индекс, название улицы, номер дома и квартиры. После заполнения всех полей нажимаем "Сохранить". 

Сведения об оценке.

Они заполняются только в том случае, если вы оцениваете не целый объект, а какую-то его долю. Для этого надо выбрать опцию "Оценивается доля" и указать размер доли в квадратных метрах.  Мы оцениваем квартиру целиком, поэтому заходить в эту вкладку нам ни к чему. 

Мы почти на финишной прямой! Чтобы сохранить всю указанную информацию в кабинете, нажимаем на кнопку "Сохранить" в нижнем левом углу страницы.

Шаг 4. Справка об оценке

Наша справка почти готова. Нам нужно меньше минуты. Нажимаем на кнопку "Сохранить и отправить в ФГИУ". 

Дополнительно подтверждаем формирование справки, нажав кнопку "Да".

Система сгенерировала справку. Чтобы ее открыть нажимаем на кнопку "Печать". "Справка" открывается в PDF-формате. В ней содержится вся внесенная нами информация об объекте оценки, а главное – информация о стоимости объекта и уникальный регистрационный номер. 

Справку от ФГИУ можно как сохранить, так и распечатать. 

Результат

Оценочная стоимость нашей квартиры составила 1 243 113 грн или $45 648 (по курсу НБУ на 21.07.21). Насколько точна эта оценка, сказать сложно. В 2009-м эта квартира была приобретена (без ремонта) за $70 000. 

Глава ФГИ Дмитрий Сенниченко после запуска сервиса отмечал, что оценочная стоимость может отклоняться от средневзвешенной в разные стороны на 25%.

Комментируя претензии участников рынка, что для выведения оценочной стоимости система использует аналоги из таких сервисов, как Lun и OLX, Сенниченко объяснял, что онлайн-система будет подстраиваться с учетом новых поступающих данных о реальных сделках и точность данных будет расти.

"Нотариусы будут вносить [в базу] по новому процессу реальные соглашения. После этого будет возможность корректировать вес того или иного параметра: что принимать больше во внимание, чтобы достигать этой средневзвешенной цены", – говорил Сеннниченко.

Допустимое расхождение в стоимости квартир типовой советской застройки, такой как наша, составляет около 15%, говорит в комментарии LIGA.net гендиректор консалтинговой компании "Увекон" Владимир Шалаев.

Главная причина – качество и количество применяемых для расчета цены ресурсов. Например, для жилой недвижимости этих параметров должно быть, как минимум, 7-10 ресурсов – среди них: техническое состояние, ремонт, качество внутренней отделки, отмечает аналитик.

"Несмотря на развитие IT-технологий, все равно автоматизировать на 100% оценку невозможно. Новейшие технологии, на основе которых разрабатываются автоматизированные системы оценки, могут пригодиться для понимания порядка цен, – объясняет Шалаев. – В целом это очень кропотливый процесс, который требует не только денежных и временных затрат, но и глубокого понимания процесса ценообразования, анализа уровня спроса и предложения, грамотного технического задания для разработчиков и т.д.". 

В городах-миллионниках, где есть большая база для сравнения, база релевантная – поэтому расхождение может быть в пределах 15-20%, говорит профессиональный оценщик Анна Мурахтанова. Но в небольших населенных пунктах и районных центрах – отклонение может быть катастрофически большим и в некоторых случаях доходить до 75%.

"Это обосновано отсутствием информации в принципе, и соответственно модуль формирует ценообразование, исходя из показателей областного центра. Такая же проблема с садовыми участками и землей. Несовершенный территориальный классификатор относит например дачный поселок под Одессой в Таировский сельсовет и усредняет все предложения, включая земли с/х назначения, так что оценка покажет 100 000 грн вместо 1,5 млн грн для налогообложения", – рассказывает Мурахтанова.

Шаг 5. Оспариваем оценку

Если вы не согласны с результатами автоматического расчета оценочной стоимости вашего объекта недвижимости, вы имеете право обратиться к профессиональному оценщику для определения рыночной стоимости объекта. Оценщик составляет отчет об оценке имущества и регистрирует его в Единой базе – там же, где вы оформляли Е-справку. Зарегистрированный отчет действует в течение 6 месяцев с даты оценки.

Доступ к Единой базе оценщик получает тоже через личную электронную подпись.

На расчеты оценщика накладываются ограничения, объясняет Эдуард Бразас из АСНУ. Так, он может внести оценку в базу для отчета только в том случае, если его оценка не расходится на более чем 25% от той цены, которую выдала система.

На сегодня стоимость услуг оценщиков (данные Увекон):

• оценка квартир – 1000-2000 грн,

• домовладений – 1500-4000 грн,

• коммерческой недвижимости – 3000 грн и больше.

"Поскольку на рынке не будет много работы, останутся преимущественно дорогостоящие оценщики, которые, как правило, предоставляют услуги бизнесу. Очевидно, они поднимут свои расценки, так как будут тратить дополнительное время на новые задачи – проходить рецензирование, оспаривать автоматическую оценку. Тренд уже налицо. Их услуги за последние несколько месяцев выросли с 600 грн до 2000 грн", – говорит Бразас.