Реформа чи нещадна забудова: п’ять ризиків закону про містобудування

Цей парламентський тиждень запам'ятається змішаними емоціями і великим резонансом. З одного боку – довгоочікувана ліквідація ОАСК, з іншого – ухвалення у другому читанні реформи містобудування (законопроєкт №5655). Якщо його підпише президент, це кардинально змінить містобудівну галузь, може збільшити вплив на неї забудовників й послабити роль держави і спільнот. 

Законопроєкт, проголосований парламентом 13 грудня, розкритикували мери десятків міст, зокрема Києва та Львова, на ризики вказував Мінкульт. Також проти виступили деякі представники провладної партії. 

Наприклад, депутат від Слуги народу Дмитро Гурін упевнений, що проєкт "лобістський", написаний "під забудовників", "дасть їм надприбутки" і "повністю виключає з процесів громаду". Водночас його вітали забудовники та підтримали топчиновники, наприклад - заступник міністра інфраструктури Мустафа Найєм та голова Мінцифри Михайло Федоров. 

Ми ознайомилися з документом, що має понад 300 сторінок та вивчили позиції обох сторін. Ось, що варто знати про реформу містобудування.

Читайте нас в Telegram: тільки важливі та перевірені новини

Навіщо цей закон

Основа реформи – цифровізація процесів із перевірок документації та отримання дозволів на будівництво випливає з пояснювальної записки до законопроєкту.

"Усі кроки, дозволи та рішення міститиме єдина електронна система", – йшлося у дописі в Facebook заступника міністра інфраструктури Мустафи Найєма. За його словами, більшість послуг надаватимуться в електронній формі і матиме цифровий слід – реєстрація початку будівельних робіт, експертиза проєктної документації, акт готовності до експлуатації тощо.

Законопроєкт прибиратиме монополію влади будь-якого рівня, яка замикає на персоналіях регуляцію всього процесу будівництва, коментує для LIGA.net власник KAN Development Ігор Ніконов. "Є ризики, але позитиву тут більше. Для мене в роботі нічого не змінюється", – додав забудовник. Резонанс у ЗМІ він пояснює поганою комунікацією авторів закону з представниками місцевої влади.

"Якщо забудовник має права на землю та містобудівні умови (надаються органами місцевого самоврядування), отримав позитивний висновок експертизи (яку контролює держава через Мінрегіонбуд), то дозвіл надається автоматично, і жоден чиновник не має права щось додатково вимагати", – пояснив власник девелоперської компанії Smile Development Андрій Журжій.

Втім, реформа галузі несе низку кардинальних змін, окрім цифровізації. Насамперед йдеться про зменшення ролі держави в контролі за будівництвом. Наприклад, частина повноважень щодо контролю за будівництвом стосуватиметься і чиновників, і приватних осіб, які перебувають поза межами антикорупційного нагляду. 

Приватні контролери

За словами народної депутатки та архітекторки Ганни Бондар, в законопроєкті наявні декілька загроз. Одна з найбільш помітних – реформа передбачає появу контролерів містобудування "будь-якої форми власності", тобто приватних контролерів. Вони отримають повноваження контролювати перебіг будівництва об’єкта і виносити приписи щодо зупинення робіт. Для цього вони матимуть підписати із забудовником договір.

Це створює ризик корупції, переконана народна депутатка Бондар. "У приватного контролера виникає робочий конфлікт між професійним сумлінням (виконання своєї роботи якісно, виявлення порушень) і метою підприємницької діяльності (отримання прибутку). Норма не працюватиме на користь громади. Запобіжників не встановлено."

Підписуйтесь на наш Instagram: корисні пояснення актуальних тем

Подібний механізм уже існує з приватними нотаріусами. Тут дійсно можуть бути і точно будуть зловживання, визнає власник KAN Development Ігор Ніконов. Наприклад, забудовники можуть створювати контролерів "під себе". Втім тоді такі контролери втрачатимуть ліцензії й нестимуть відповідальність у суді, переконаний бізнесмен.

Обмеження контролю забудов

Згідно з документом, міська влада мусить перевіряти будівництва, які мають проблеми з документами чи де проводять демонтаж. Якщо йдеться про демонтаж історичних пам'яток, чиновники мають також одразу повідомили правоохоронцям через електронну систему. 

Водночас повноваження чиновників у моніторингу – "візуальний огляд території без права доступу на об’єкти будівництва". Також в законопроєкті не визначено підстав, за якими місто може вимагати проведення позапланових перевірок, каже Бондар. Тож місто не зможе їх ініціювати, вважає вона. 

В законопроєкті виписано лише п'ять підстав, за якими можна проводити позапланові перевірки. Це – ініціатива забудовника, наявність ознак самочинного будівництва, вимога органу державного містобудівного нагляду, перевірка виконання приписів органів контролю та вимога міської влади. Проводити перевірки з інших підстав заборонять.

Ініціаторка законопроєкту Олена Шуляк не згодна, що повноважень у міст стане менше. За її словами, влада Києва і раніше неактивно втручалась у незаконні забудови. Для цього вона наводить приклад "будинку-монстра" на Подолі, який був збудований з численними порушеннями. "Цей документ надає для цього широкі повноваження, аж до демонтажу незаконного будівництва без рішення суду".

Долучайтесь до нас на Facebook та беріть участь у дискусіях

Перепони для громадян

Менше можливостей впливати на будівництво стане і у громадян, пише заступниця голови Архітектурної палати Національної спілки архітекторів Анна Кирій. "Депутати прибрали із закону "Про архітектурну діяльність" навіть можливість обговорення проєктів будівництва. Прав ініціювати перевірки, писати скарги чи висловлювати свою думку стосовно об’єктів будівництва не передбачено", – пише вона у колонці для ЕП.

Хоча голова партії СН та співавторка проєкту №5655 Олена Шуляк заперечує. Документ, за її словами, "кардинально не змінює правила", за якими громадяни можуть обговорювати проєкти і пропонувати зміни до них, пише вона.

"Амністія" незаконних будинків 

Реформою передбачена легалізація об’єктів сільськогосподарського призначення, які будували без права на виконання робіт. Йдеться про введення в експлуатацію вже готових об'єктів, що мають клас наслідків СС1 (до чотирьох поверхів) і можуть будуватися на підставі будівельного паспорта. Перед прийняттям у експлуатацію їх мають обстежити та провести інвентаризацію. 

 Власник землі також зможе стати власником незаконної забудови, якщо це не порушує права інших осіб, а земля і об'єкт мають однакове цільове призначення. В такому разі забудовник незаконного об'єкта навіть може отримати відшкодування за самочинне будівництво. Щоправда, далі цей об’єкт треба або повернути до стану, в якому він був до будівництва, або перебудувати, або знести коштом "будівельника".

Самочинні будівництва

Також у законопроєкті не прописано достатньо критеріїв, щоб визнати будівництво самочинним, пише архітекторка і заступниця голови Архітектурної Палата НСАУ Анна Кирій. 

"Процедура визнання об'єкта самочинним будівництвом за рішенням приватної структури на контракті у забудовника, по-перше, нереальна, по-друге, несе корупційні ризики", – пояснила Кирій.

Впроваджуються і зміни щодо будівництв у охоронних зонах. Наприклад, якщо Мінкульт вчасно не погодив проєкт будівництва, він вважатиметься погодженим за замовчуванням. Виняток – тільки для об'єктів у буферній зоні ЮНЕСКО. Це ставить під загрозу тисячі пам'яток, зокрема – у центрі міст, відреагували у Міністерстві культури.

"Це закладає широке поле для зловживань і призведе до незворотної втрати пам’яток архітектури та об’єктів культурної спадщини, які і так сьогодні нищаться непорядними забудовниками", – додає архітекторка Кирій.

У попередній версії законопроєкту самовільне будівництво взагалі не вважалося порушенням містобудівної документації, розповідав голова НАЗК Олександр Новіков. За його словами, згодом більшість рекомендацій агентства депутати врахували. У НАЗК не змогли відповісти на запитання LIGA.net щодо ухвалення №5655.

Читайте також

Закон було ухвалено в другому читанні. Тепер його мають відправити на підпис президенту. Втім, він може заветувати документ. Петиція з відповідним проханням набрала необхідні 25 000 голосів за 7 годин. За три дні її підписало 37 000 осіб.

"В суспільстві є запит на більшу прозорість, підзвітність забудови міст. А не на дерегуляцію і спрощення умов ведення бізнесу для забудовників", – констатує в коментарі LIGA.net фінансова аналітикиня та екскерівниця Експертної платформи Нацбанку Наталія Задерей. 

Ризики у впровадженні реформ будуть завжди, переконаний Мустафа Найєм з Мінінфраструктури. Щоб їх уникнути, до реалізації норм законопроєкту залучать робочі групи, а до розробки процедур – представників посольств країн G7, заявив він.

Підписуйтесь на LIGA.Бізнес в Telegram: коротко про важливе