Реформа или беспощадная застройка: пять рисков закона о градостроительстве

Эта парламентская неделя запомнится смешанными эмоциями и большим резонансом. С одной стороны – долгожданная ликвидация ОАСК, с другой – принятие во втором чтении реформы градостроительства (законопроект №5655). Если его подпишет президент, это кардинально изменит градостроительную отрасль, может увеличить влияние на нее застройщиков и ослабить роль государства и сообществ.

Законопроект, проголосованный парламентом 13 декабря, подвергли критике мэры десятков городов, в том числе Киева и Львова, на риски указывал Минкульт. Также против выступили некоторые представители провластной партии. 

Например, депутат от Слуги народа Дмитрий Гурин уверен, что проект "лоббистский", написанный "под застройщиков", "даст им сверхприбыли" и "полностью исключает из процессов общину". В то же время его приветствовали застройщики и поддержали топ-чиновники, например - заместитель министра инфраструктуры Мустафа Найем и глава Минцифры Михаил Федоров.

Мы ознакомились с документом, имеющим более 300 страниц и изучили позиции обеих сторон. Вот что стоит знать о реформе градостроительства.

Читайте нас в Telegram: только важные и проверенные новости

Зачем этот закон

Основа реформы – цифровизация процессов по проверкам документации и получению разрешений на строительство исходит из пояснительной записки к законопроекту.

"Все шаги, разрешения и решения будет содержать единая электронная система", – говорилось в сообщении в Facebook замминистра инфраструктуры Мустафы Найема. По его словам, большинство услуг будут предоставляться в электронной форме и иметь цифровой след – регистрация начала строительных работ, экспертиза проектной документации, акт готовности к эксплуатации.

Законопроект будет убирать монополию властей любого уровня, которая замыкает на персоналиях регуляцию всего процесса строительства, комментирует для LIGA.net владелец KAN Development Игорь Никонов. "Есть риски, но позитива здесь больше. Для меня в работе ничего не меняется", – добавил застройщик. Резонанс в СМИ он объясняет плохой коммуникацией авторов закона с представителями местных властей.

"Если застройщик имеет права на землю и градостроительные условия (предоставляются органами местного самоуправления), получил положительное заключение экспертизы (которую контролирует государство через Минрегионстрой), то разрешение предоставляется автоматически, и ни один чиновник не имеет права что-то дополнительно требовать", - объяснил владелец девелоперской компании Smile Development Андрей Журжий.

Впрочем, реформа отрасли несет ряд кардинальных изменений, кроме цифровизации. В первую очередь речь идет об уменьшении роли государства в контроле за строительством. Например, часть полномочий по контролю за строительством будет касаться и чиновников, и частных лиц, находящихся вне антикоррупционного надзора. 

Частные контроллеры

По словам народного депутата и архитектора Анны Бондарь, в законопроекте есть несколько угроз. Одна из наиболее заметных – реформа предполагает появление контролеров градостроительства "любой формы собственности", то есть частных контролеров. Они получат полномочия контролировать ход строительства объекта и выносить предписания по остановке работ. Для этого они будут должны подписать с застройщиком договор.

Это создает риск коррупции, убеждена народный депутат Бондарь. "У частного контролера возникает рабочий конфликт между профессиональной совестью (выполнение своей работы качественно, выявление нарушений) и целью предпринимательской деятельности (получение прибыли). Норма не будет работать в пользу общества. Предохранители не установлены."

Подписывайтесь на наш Instagram: полезные объяснения актуальных тем

Подобный механизм уже существует с частными нотариусами. Здесь действительно могут быть и точно будут злоупотребления, признает владелец KAN Development Игорь Никонов. К примеру, застройщики могут создавать контролеров "под себя". Впрочем, тогда такие контролеры будут терять лицензии и нести ответственность в суде, убежден бизнесмен.

Ограничение контроля застроек

Согласно документу, городские власти должны проверять строительства, у которых есть проблемы с документами или где проводят демонтаж. Если речь идет о демонтаже исторических памятников, чиновники сразу должны также сообщить правоохранителям через электронную систему.

При этом полномочия чиновников в мониторинге – "визуальный обзор территории без права доступа на объекты строительства". Также в законопроекте не определены основания, по которым город может требовать проведения внеплановых проверок, говорит Бондарь. Поэтому город не сможет их инициировать, считает она.

В законопроекте выписано только пять оснований, по которым можно проводить внеплановые проверки. Это – инициатива застройщика, наличие признаков самовольного строительства, требование органа государственного градостроительного надзора, проверка выполнения предписаний органов контроля и требование городских властей. Проводить проверки на других основаниях запретят.

Инициатор законопроекта Елена Шуляк не согласна, что полномочий у городов станет меньше. По ее словам, власти Киева и раньше неактивно вмешивались в незаконные застройки. Для этого она приводит пример "дома-монстра" на Подоле, построенного с многочисленными нарушениями. "Данный документ предоставляет для этого широкие полномочия, вплоть до демонтажа незаконного строительства без решения суда".

Присоединяйтесь к нам на Facebook и участвуйте в дискуссиях

Преграды для граждан

Меньше возможностей влиять на строительство станет и у граждан, пишет заместитель председателя Архитектурной палаты Национального союза архитекторов Анна Кирий. "Депутаты убрали из закона "Об архитектурной деятельности" даже возможность обсуждения проектов строительства. Прав инициировать проверки, писать жалобы или высказывать свое мнение по поводу объектов строительства не предусмотрено", – пишет она в колонке для ЭП.

Хотя глава партии СН и соавтор проекта №5655 Елена Шуляк возражает. Документ, по ее словам, "кардинально не меняет правила", по которым граждане могут обсуждать проекты и предлагать изменения к ним, пишет она.

"Амнистия" незаконных домов

Реформой предусмотрена легализация объектов сельскохозяйственного назначения, которые строились без права на выполнение работ. Речь идет о вводе в эксплуатацию уже готовых объектов, имеющих класс последствий СС1 (до четырех этажей) и строящихся на основании строительного паспорта. Перед принятием в эксплуатацию их должны обследовать и провести инвентаризацию.

Владелец земли также сможет стать владельцем незаконной застройки, если это не нарушает права других лиц, а земля и объект имеют одинаковое целевое назначение. В таком случае застройщик незаконного объекта может даже получить компенсацию за самовольное строительство. Правда, дальше этот объект нужно либо вернуть в состояние, в котором он был до строительства, либо перестроить, либо снести за счет "строителя".

Самовольные стройки

Также в законопроекте не прописано достаточно критериев, чтобы признать строительство самовольным, пишет архитектор и заместитель главы Архитектурной Палаты НСАУ Анна Кирий.

"Процедура признания объекта самовольным строительством по решению частной структуры на контракте у застройщика, во-первых, нереальна, во-вторых, несет коррупционные риски", – объяснила Кирий.

Внедряются и изменения по строительству в охраняемых зонах. Например, если Минкульт вовремя не согласовал проект стройки, он будет считаться согласованным по умолчанию. Исключение – только для объектов в буферной зоне ЮНЕСКО. Это ставит под угрозу тысячи памятников, в том числе в центре городов, отреагировали в Министерстве культуры.

"Это закладывает широкое поле для злоупотреблений и приведет к необратимой потере памятников архитектуры и объектов культурного наследия, которые и так сегодня уничтожаются непорядочными застройщиками", – добавляет архитектор Кирий.

В предыдущей версии законопроекта самовольное строительство вообще не считалось нарушением градостроительной документации, рассказывал глава НАПК Александр Новиков. По его словам, впоследствии большинство рекомендаций агентства депутаты учли. В НАПК затруднились ответить на вопросы LIGA.net о принятии №5655.

Читайте также

Закон был принят во втором чтении. Теперь его должны отправить на подпись президенту. Впрочем, он может ветировать документ. Петиция с соответствующей просьбой набрала необходимые 25 000 голосов за 7 часов. За три дня ее подписали 37 000 человек.

"В обществе есть запрос на большую прозрачность, подотчетность застройки городов. А не на дерегуляцию и упрощение условий ведения бизнеса для застройщиков", – констатирует в комментарии LIGA.net финансовый аналитик и эксперт Экспертной платформы Нацбанка Наталья Задерей.

Риски во внедрении реформ будут всегда, убежден Мустафа Найем из Мининфраструктуры. Чтобы их избежать, к реализации норм законопроекта привлекут рабочие группы, а к разработке процедур – представителей посольств стран G7, заявил он.

Подписывайтесь на LIGA.Бизнес в Telegram: коротко о важном