Земля столична – (не)дешева. Чому завод Більшовик дістався Хмельницькому без бою

Сьогодні, 27 жовтня, Фонд державного майна (ФДМ) продав на приватизаційному аукціоні завод Більшовик. Головна цінність заводу – його територія, він займає 35 га біля Шулявського мосту в Києві. Саме столична земля приваблювала інвесторів. Переможцем конкурсу став консорціум – компанія UDP Андрія Іванова і Василя Хмельницького та A-Development Олексія Баранова. Вони запропонували 1,43 млрд грн ( $54,1 млн), що перевищує стартову ціну лише на 2,8% або 40 млн грн. Ще кілька днів тому учасники ринку прогнозували, що Більшовик буде продано у рази дорожче, за $100-$200 млн.

Чому ФДМ не вдалося продати завод дорого і навіщо Василю Хмельницькому Більшовик?

Як відбувався аукціон

Торги стартували об 11.00. Місце їх проведення ФДМ не розкривав. Онлайн-трансляція проводилася у конгрес-холі у ТРЦ Cosmo Multimall, розташованому поряд із заводом Більшовик. До останнього моменту кількість учасників аукціону Фонд не розголошував, хоч раніше заявляв, що об'єктом цікавилося 15 інвесторів. Стартова ціна була 1,39 млрд грн.

На трансляції були присутні близько 20 журналістів, представники ФДМ, консалтингової компанії KPMG, яка проводила оцінку Більшовика і супроводжуватиме угоду, та ще кілька експертів.

У кінцевому підсумку на Більшовик претендували лише три компанії – Дженерал комерс, ІДК Каскад та Інвест новація. Перша – пов'язана з бізнесменом Василем Хмельницьким (холдинг UFuture) та його партнерами. Друга – з колишнім нардепом Віталієм Хомутинніком. Третій учасник – Інвест новація належить, згідно з реєстром, синові колишнього мера Києва та бізнесмену Степану Черновецькому.

Аукціон складно назвати азартним: компанія Хомутинніка підняла ціну на 20 млн грн, Дженерал комерс Хмельницького збільшив ще на 20 млн грн. На цьому торги завершились. "Ми зробили один крок, далі не стали торгуватись, бо вважали це недоцільним. Ціна об'єкта і так досить висока, з урахуванням тих зобов'язань, що є у приватизаційному пакеті", – заявила LIGA.net Ганна Закомірна, директор ІДК Каскад.

Зрештою Більшовик продано Дженерал комерс за 1,43 млрд грн ($54,1 млн). Також інвестор має погасити борг заводу у розмірі 500 млн грн.

Пізніше у пресслужбі Василя Хмельницького LIGA.net підтвердили, що за Дженерал комерс стоїть консорціум інвесторів, серед яких власники UDP Андрій Іванов та Василь Хмельницький, а також A-Development Олексія Баранова. UDP – мажоритарний інвестор у купівлі Більшовика, уточнили у пресслужбі компанії.

Низька ціна за великий об'єкт

Отримані ФДМ 1,429 млрд грн за завод, це багато чи мало? Якщо коротко – мало.

Голова Фонду держмайна Дмитро Сенниченко заявив, що така ціна повністю відповідає українському інвестклімату. Якби об'єкт продавали у США, ціна була б іншою, додав він на брифінгу.

Директор компанії City Development Solutions Роман Герасимчук у коментарі LIGA.net розповів, що така ділянка має коштувати 3,5-4 млрд грн. "Це з урахуванням ринкових цін та за умови будівництва на ділянці житлових будинків", – уточнив Герасимчук.

Компанії, готові заплатити за ділянку близько 3 млрд грн, були, розповів LIGA.net представник одного з потенційних інвесторів. Вони відмовилися від участі в аукціоні через незавершену судову справу з компанією Агроміл Дистрибюшн, пояснює співрозмовник LIGA.net.

На зниження вартості могли вплинути й умови конкурсу – протягом трьох років новий власник має підтримувати виробництво та інвестувати у нього, додає Герасимчук.

"Якби актив був підготовлений до продажу, тобто – ФДМ зробив свою роботу, ціна була б як мінімум удвічі більшою. Було достатньо зацікавлених інвесторів і ми могли побачити суттєве зростання ціни, як під час торгів на готель Дніпро (у 2020 році ціна зросла у 13,7 раза до 1,11 млрд грн, кількість учасників була 29 – прим. Ред.)", – вважає вже згаданий представник одного з інвесторів.

Покупці Більшовика добре підготувалися до аукціону та змогли майже повністю нівелювати конкурентів.

За останніх сім років Хмельницький та Іванов добре підготувалися, каже LIGA.net представник інвестора, який цікавився купівлею заводу. "Вони контролювали директора, розпоряджалися частиною активів, включно з будівлями", – розповідає співрозмовник і додає, що майбутні переможці повідомляли конкурентів, що разом із територією Більшовика вони можуть купити "Квиток на війну".

Один із потенційних інвесторів одеський девелопер Аднан Ківан так прокоментував виданню НВ свою відмову від участі: на цехи підприємства оформлено ще й договори оренди до 2036 року з правом продовження на 10 років. А затвердити проєкт для забудови, поки вся нерухомість заводу не перебуває в одних руках — неможливо. "Це купівля квитка на війну", – додав Ківан.

Хто ще цікавився Більшовиком

Торгами цікавилися весь великий український бізнес, зокрема ті, кого називають олігархами, заявив у коментарі LIGA.net заступник голови ФДМ Тарас Єлейко. Загалом у цьому списку було 17 компаній. Назвати їх він відмовився.

За даними системи розкриття інформації НКЦПФР, намір придбати акції заводу мали не менше трьох компаній: столичний забудовник Альянс-Новобуд, одеський девелопер Кадор Інвест Ківану і компанія Мілтон Інвест. Окрім них, за даними джерел видання НВ, до заводу придивлялися структури Сергія Тігіпка, столичний забудовник Інтергал-Буд Володимира Зубика та ще один консорціум інвесторів: девелопер KDD, інвесткомпанія Dragon Capital і консалтингова Colliers Ukraine.

Але зрештою до аукціону дійшли лише три компанії. "За фактом був один реальний конкурент – Хомутиннік", – каже представник потенційного інвестора. За його словами, у Черновецького з Хмельницьким багато спільних проєктів, і Черновецький не пішов би сам до такого проєкту.

Шулявський міст

Одне з питань, пов'язаних із заводом Більшовик – будівництво Шулявського шляхопроводу. На місці потенційної розв'язки зараз розташований один із цехів заводу, тому місто не може добудувати шляхопровід.

У Київській міській державній адміністрації вже заявили, що цехи мають бути передані місту. Зокрема – продати чи передати, використавши борги за землю. Раніше Фонд держмайна просив за цей цех 700 млн грн, заявляв заступник голови КМДА Микола Поворозник. Це половина вартості всього комплексу.

Представники UDP не розкривають плани, як вирішуватимуть проблему Більшовика та Шулявського мосту. "Велика кількість питань, щодо концепції, – це питання подальшого доопрацювання. Це все питання концепції та стратегії розвитку", – заявили LIGA.net в UDP.

Що збудують на місці Більшовика

Потенційні інвестиції в розвиток території заводу можуть становити $300-500 млн, заявив заступник голови ФДМ Єлейко.

Нові власники заводу ще не вирішили, що будуватимуть. У UDP заявили LIGA.net , що ще працюють над концепцією. "...у Києві з'явиться інноваційна та комфортна для городян інфраструктура у центрі міста, ефективний власник та мільярдні інвестиції, нові робочі місця та перспектива розвитку", – таку заяву Василя Хмельницького поширила його пресслужба.

"Ми використовуємо досвід та експертизу, отримані в процесі роботи над ревіталізацією колишньої території заводу Арсенал. Говорити про концепцію наразі зарано – цьому передує її детальне опрацювання", – заявили в UDP.

Інший інвестор проєкту – A-Development – розповів LIGA.net, що у роботі над заводом використовують досвід їхньої участі у реставрації Київської фортеці та історичних корпусів київського заводу Арсенал.

Що можна будувати на цій ділянці? Майже все, що завгодно. В колишніх промзонах є документація і відсутні архітектурні обмеження (стилістика, поверховість), каже Герасимчук з City Development Solutuions*. 

Доповнено о 12:40 28 жовтня. Але представник одного з інвесторів каже, що на Більшовик документації немає. Також він додає на території заводу можна буде збудувати 650 000 – 750 000 кв. м житлової нерухомості. Умовно це може бути другий Unit.City, додав він.

* – виправлено. Цитата спочатку була приписана іншому спікеру.

Що буде до великого будівництва

На укладення договору з інвестором приділяється 10 днів, заявив Сенниченко на брифінгу. Далі протягом 30 днів новий власник заводу (Дженерал комерс) має заплатити 1,42 млрд грн за завод та отримати її акції.

У Фонді держмайна заявили, що покупець має право перенести виробничі потужності заводу на філію Більшовика у Жашкові (Черкаська область). Також він має зберегти основні види діяльності та погасити борги на суму 500 млн грн (кредити, зарплати, держбюджет).

Також новий власник має інвестувати 57 млн грн у ремонт та модернізацію промислового майданчика заводу у Жашкові (Черкаська область).

Підписуйтесь на LIGA.Бізнес у Facebook: головні бізнес-новини