Земля столичная – (не)дешевая. Почему завод Большевик достался Хмельницкому без боя

Сегодня, 27 октября, Фонд государственного имущества (ФГИ) продал на приватизационном аукционе завод Большевик. Главная ценность завода – его территория, он занимает 35 га возле Шулявского моста в Киеве. Именно столичная земля привлекала инвесторов. Победителем конкурса стал консорциум – компания UDP Андрея Иванова и Василия Хмельницкого и A-Development Алексея Баранова. Они предложили 1,43 млрд грн ($54,1 млн), что превышает стартовую цену всего на 2,8% или 40 млн грн. Еще несколько дней назад участники рынка прогнозировали, что Большевик будет продан в разы дороже, за $100 -$200 млн.

Почему у ФГИ не получилось продать завод дорого и зачем Василию Хмельницкому Большевик?

Как проходил аукцион

Торги стартовали в 11:00. Место их проведения ФГИ не раскрывал. Онлайн-трансляция проводилась в конгресс-холле в ТРЦ Cosmo Multimall, который находится рядом с заводом Большевик. До последнего момента количество участников аукциона Фонд не разглашал, хотя ранее заявлял, что объектом интересовалось 15 инвесторов. Стартовая цена была 1,39 млрд грн.

На трансляции присутствовало около 20 журналистов, представители ФГИ, консалтинговой компании KPMG, которая проводила оценку Большевика и будет сопровождать сделку, и еще несколько экспертов.

В итоге на  Большевик претендовали всего три компании – Дженерал коммерс, ИДК Каскад и Инвест новация. Первая – связана с бизнесменом Василием Хмельницким (холдинг UFuture) и его партнерами.  Вторая – с  бывшим нардепом Виталием Хомутынником. Третий участник – Инвест новация принадлежит, согласно реестру, сыну бывшего мэра Киева и бизнесмену Степану Черновецкому.

Аукцион сложно назвать азартным:  компания Хомутынника подняла цену на 20 млн грн, Дженерал коммерс Хмельницкого увеличил еще на 20 млн грн. На этом торги закончились. "Мы сделали один шаг, дальше не стали торговаться, так как посчитали это нецелесообразным. Цена объекта и так достаточно высокая, с учетом тех обязательств, которые есть в приватизационном пакете", -  заявила LIGA.net Анна Закомирная, директор ИДК Каскад.

В итоге Большевик продан Дженерал коммерс за 1,43 млрд грн ($54,1 млн). Также инвестор должен погасить долг завода в размере 500 млн грн.

Позже в пресс-службе Василия Хмельницкого LIGA.net подтвердили, что за Дженерал коммерс стоит консорциум инвесторов, в числе которых собственники UDP Андрей Иванов и Василий Хмельницкий, а также A-Development Алексея Баранова. UDP – мажоритарный инвестор в покупке Большевика, уточнили в пресс-службе компании.

​Низкая цена за большой объект

Полученные ФГИ 1,429 млрд грн за завод, это  много или мало? Если коротко –  мало.

Глава Фонда госимущества Дмитрий Сенниченко заявил, что такая цена – полностью соответствует украинскому инвестклимату. Если бы объект продавали в США, цена была бы другой, добавил он на брифинге.

Директор компании City Development Solutions Роман Герасимчук в комментарии LIGA.net рассказал, что такой участок должен стоить 3,5-4 млрд грн. "Это с учетом рыночных цен и при условии строительства на участке жилых домов", – уточнил Герасимчук.

Компании, готовые заплатить за участок около 3 млрд грн, были, рассказал LIGA.net представитель одного из потенциальных инвесторов. Они отказались от участия в аукционе из-за незавершенной судебной тяжбы с компанией Агромил Дистрибюшн, поясняет собеседник LIGA.net. 

На снижение стоимости могли повлиять и условия конкурса – в течение трех лет новый собственник должен поддерживать производство и инвестировать в него, добавляет Герасимчук.

"Если бы актив был подготовлен к продаже, то есть – ФГИ сделал свою работу, цена была бы как минимум вдвое больше. Было достаточно заинтересованных инвесторов и мы могли увидеть существенный рост цены, как при торгах на гостиницу Днепр (в 2020 году цена выросла в 13,7 раза до 1,11 млрд грн, количество участников было 29 -  прим. Ред.)", – считает уже упомянутый представитель одного из инвесторов. 

Покупатели Большевика хорошо подготовились к аукциону и смогли почти полностью нивелировать конкурентов. 

За последние семь лет Хмельницкий и Иванов хорошо подготовились, говорит LIGA.net представитель инвестора, который интересовался покупкой завода.  "Они контролировали директора, распоряжались частью активов, включая здания", – рассказывает собеседник и добавляет, что будущие победители уведомляли конкурентов, что вместе с территорией Большевика они могут купить "Билет на войну".  

Один из потенциальных инвесторов одесский девелопер Аднан Киван так прокомментировал изданию НВ свой отказ от участия: на цеха предприятия оформлены еще и договоры аренды до 2036 года с правом продления на 10 лет. А  утвердить проект для застройки до тех пор, пока вся недвижимость завода не находится в одних руках — невозможно. "Это покупка билета на войну", — добавил Киван.

Кто еще интересовался Большевиком

Торгами интересовались весь крупный украинский бизнес, в том числе те, кого называют олигархами, заявил в комментарии LIGA.net заместитель председателя ФГИ Тарас Елейко. Всего в этом списке было 17 компаний. Назвать их он отказался.

Согласно данным системы раскрытия информации НКЦБФР, намерение приобрести акции завода имело не менее трех компаний: столичный застройщик Альянс-Новострой, одесский девелопер Кадорр Инвест Кивана и компания Милтон Инвест. Кроме них, по данным источников издания НВ, к заводу присматривались структуры Сергея Тигипко, столичный застройщик Интергал-Буд Владимира Зубика и еще один консорциум инвесторов: девелопер KDD, инвесткомпания Dragon Capital и консалтинговая Colliers Ukraine. 

Но в итоге до аукциона дошли только три компании. "По факту был один реальный конкурент – Хомутынник", – говорит представитель потенциального инвестора. По его словам, у Черновецкого с Хмельницким много совместных проектов, и Черновецкий не пошел бы сам в такой проект.

Шулявский мост

Один из вопросов, связанных с заводом Большевик – строительство Шулявского путепровода. На месте потенциальной развязки сейчас расположен один из цехов завода, поэтому город не может достроить путепровод.

В Киевской городской государственной администрации уже заявили, что цехи должны быть переданы городу. В частности – продать или передать за счет долгов по земле. Ранее Фонд госимущества просил за этот цех 700 млн грн, заявлял заместитель председателя КГГА Николай Поворозник. Это половина стоимости всего комплекса. 

Представители UDP не раскрывают планы, как будут решать проблему Большевика и Шулявского моста. "Большое количество вопросов, касающихся концепции – это вопрос дальнейшей доработки. Это все вопросы концепции и стратегии развития", – заявили LIGA.net в UDP.

Что построят на месте Большевика

Потенциальные инвестиции в развитие территории завода могут составить $300-500 млн, заявил замглавы ФГИ Елейко.

Новые владельцы завода еще не решили, что будут строить. В UDP заявили LIGA.net, что еще работают над концепцией. "...в Киеве появится инновационная и комфортная для горожан инфраструктура в центре города, эффективный собственник и миллиардные инвестиции, новые рабочие места и перспектива развития", – такое заявление Василия Хмельницкого  распространила его пресс-служба.

"Мы используем опыт и экспертизу, полученные в процессе работы над ревитализацией прежней территории завода Арсенал. Говорить о концепции пока рано – этому предшествует ее детальная проработка", – заявили в UDP.

Другой инвестор проекта – A-Development – рассказал LIGA.net, что в работе над заводом используют опыт их участия в реставрации Киевской крепости и исторических корпусов киевского завода Арсенал.

Что можно строить на этом участке? Практически все что угодно. В бывших промзонах есть документация и отсутствуют архитектурные ограничения (стилистика, этажность), говорит Герасимчук из City Development Solutuions*.

Дополнено в 12:40 28 октября. Но представитель одного из инвесторов заявил, что на Большевик документации нет. Также он добавляет на территории завода, можно будет построить 650 000 – 750 000 кв. м жилой недвижимости. Условно это может быть второй Unit.City, добавил он.

* – исправлено. Цитата изначально была приписана другому спикеру.

Что будет до большой стройки

На заключение договора с инвестором отводится 10 дней, заявил Сенниченко на брифинге. Далее в течение 30 дней новый владелец завода (Дженерал коммерс) должен заплатить 1,42 млрд грн за завод и получить ее акции.

В Фонде госимущества заявили, что покупатель имеет право перенести производственные мощности завода на филиал Большевика в Жашкове (Черкасская область). Также он должен сохранить основные виды деятельности и погасить долги на сумму 500 млн грн (кредиты, зарплаты, госбюджет).

Также новый владелец должен будет инвестировать 57 млн грн в ремонт и модернизацию промышленной площадки завода в Жашкове (Черкасская область).

Подписывайтесь на LIGA.Бизнес в Facebook: главные бизнес-новости