Ліквідація ДАБІ та перехід послуг в онлайн. Як змінився ринок нерухомості минулого року

2021 рік був дуже насичений ухваленими та запропонованими змінами в галузі містобудування, які досить суттєво змінюють ринок нерухомості, тож вибрати найголовніші новели цього разу було непросто.

Удосконалення законодавства передусім було орієнтовано на протидію корупції в галузі будівництва, здебільшого шляхом запровадження електронних систем перевірки даних та публічності інформації про об'єкти будівництва.

ДАБІ більше немає

У березні 2020 року Кабінет міністрів ухвалив рішення про ліквідацію Державної архітектурно-будівельної інспекції України з подальшими дискусіями, які саме органи необхідно створити їй на заміну. ДАБІ остаточно припинила роботу у вересні 2021 року. На заміну їй запрацював новий орган: Державна інспекція архітектури та містобудування. В штат нового органу намагались не запрошувати працівників ДАБІ, це має позитивно відбитися на його діяльності.

Хоча часу з моменту заснування нового органу минуло небагато, якість надання послуг покращилася, строки переважно дотримуються, а у разі надання відмов, їх завжди супроводжує обґрунтування підстав.

Курс на диджиталізацію

Курс країни на диджиталізацію процесів ліг і в основу процедури отримання адміністративних послуг у сфері будівництва, шляхом ухвалення постанови Кабінету міністрів №681 від 23 червня 2021 року "Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва".

Система має спростити процес отримання адміністративних послуг і переведення всіх послуг в онлайн-режим. Наприклад, державну реєстрацію права власності на новозбудований об'єкт можна здійснити взагалі без подання державному реєстратору пакета документів, а скориставшись лише паспортом, у разі якщо всі необхідні документи створювались за допомогою електронної системи.

"Земельна Конституція"

У травні набрав чинності закон України №1423-ІХ, так звана "земельна Конституція". Хоча більший вплив закон має на ринок земель, він містить кілька важливих аспектів для будівництва. Ним дозволено будівництво житла на землях оздоровчого та рекреаційного призначення (за певних умов), а також дозволяється реконструкція, реставрація та капітальний ремонт наявних об'єктів у прибережних захисних смугах.

Охороняємо культурну спадщину

Значно жорсткішим стало законодавство з охорони культурної спадщини, необхідно підкреслити, що "земельною Конституцією" передбачено визначення фіксованих розмірів меж та режимів використання території пам’ятки, якщо для неї не затверджено науково-проєктну документацію.

До того ж встановлюються обмеження діяльності у використанні відповідної території (земель), зокрема заборона проведення робіт з нового будівництва та будівельних робіт на наявних об'єктах, якщо наслідком виконання таких робіт стане збільшення висотності такого об’єкта або зменшення відстані від такого об’єкта до пам’ятки, що охороняється.

Хоча нововведення  почнуть діяти лише з травня 2022 року, готуватись до їхнього запровадження необхідно вже зараз.

Новий Порядок розроблення містобудівної документації

Окрему увагу необхідно звернути на новий Порядок розроблення містобудівної документації, що діє з початку вересня 2021 року. Він визначає механізм розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації на місцевому рівні.

Серед основних положень – набрання чинності містобудівною документацією з вересня 2021 року з моменту внесення до містобудівного кадастру та державного земельного кадастру. Зважаючи на те, що ДЗК наразі не має технічної можливості для внесення подібних відомостей, можна дійти висновку, що жодна містобудівна документація, затверджена після вказаної дати, не набрала чинності.

Дозвільні процедури та архітектурно-будівельний контроль

Не можу залишити поза увагою законопроєкт №5655, яким вже чергове пропонується переглянути дозвільні процедури та архітектурно-будівельний контроль, однією з новел якого є створення так званих "приватних ДАБІ". Доля цього законопроєкту лишається під питанням. Законодавці можуть не наважитись вдруге за такий короткий проміжок часу вводити кардинальні реформи галузі.

Фінансування будівництва та "легалізація" апартаментів

Не можу не згадати про законопроєкт №5091, який у вересні було взято за основу. Ним пропонуються кардинальні зміни в механізмах фінансування будівництва, що спричинить значний вплив на податкові зобов'язання забудовників і як наслідок на вартість збудованої нерухомості. Ще однією особливістю цього законопроєкту є "легалізація" апартаментів, тобто дозвіл на реєстрацію в них місця проживання, це також може досить суттєво змінити ринок житла та вигляд українських міст.

Звісно, багато новел, як то посилення відповідальності у сфері містобудування, збільшення податків на доходи фізичних осіб у разі повторних продажів квартир, зміни в переході права користування земельною ділянкою у разі зміні власника нерухомого майна та інші, залишились поза межами цього дайджесту, але також є важливими для ринку.

Рік видався непростим та мав значну кількість змін, що завжди несуть за собою певну турбулентність, проте зважаючи на велику кількість перспективних законопроєктів, думаю, наступний рік може видатись не менш багатим на законодавчі зміни, тож спокійні часи в будівельній галузі поки не передбачаються.