Ликвидация ГАСИ и переход услуг в онлайн. Как изменился рынок недвижимости в прошлом году

2021 год был очень насыщен принятыми и предложенными изменениями в области градостроительства, которые существенно изменяют рынок недвижимости, поэтому выбрать самые главные новеллы в этот раз было непросто.

Совершенствование законодательства в первую очередь было ориентировано на противодействие коррупции в области строительства, в основном путем внедрения электронных систем проверки данных и публичности информации об объектах строительства.

ГАСИ больше нет

В марте 2020 года Кабинет министров принял решение о ликвидации Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины с последующими дискуссиями, какие органы необходимо создать ей на замену. ГАСИ окончательно прекратила работу в сентябре 2021 года. Вместо нее заработал новый орган: Государственная инспекция архитектуры и градостроительства. В штат нового органа пытались не приглашать работников ГАСИ, это должно позитивно сказаться на его деятельности.

Хотя времени с момента основания нового органа прошло немного, качество предоставления услуг улучшилось, сроки преимущественно соблюдаются, а в случае отказов, их всегда сопровождает обоснование.

Курс на диджитализацию

Курс страны на диджитализацию процессов лег и в основу процедуры получения административных услуг в сфере строительства путем принятия постановления Кабинета министров №681 от 23 июня 2021 года "Некоторые вопросы обеспечения функционирования Единой государственной электронной системы в сфере строительства".

Система должна упростить процесс получения административных услуг и перевода всех услуг в онлайн-режим. Например, государственную регистрацию права собственности на новый объект можно осуществить вообще без подачи государственному регистратору пакета документов, а воспользовавшись только паспортом, в случае если все необходимые документы создавались с помощью электронной системы.

"Земельная Конституция"

В мае вступил в силу закон Украины №1423-IX, так называемая "земельная Конституция". Хотя большее влияние закон оказывает на рынок земли, он содержит несколько важных аспектов для строительства. Им разрешено строительство жилья на землях оздоровительного и рекреационного назначения (при определенных условиях), а также он позволяет реконструкцию, реставрацию и капитальный ремонт имеющихся объектов в прибрежных защитных полосах.

Охраняем культурное наследие

Значительно жестче стало законодательство по охране культурного наследия, необходимо подчеркнуть, что "земельной Конституцией" предусмотрено определение фиксированных размеров границ и режимов использования территории памятника, если для него не утверждена научно-проектная документация.

К тому же устанавливаются ограничения деятельности в использовании соответствующей территории (земель), в частности запрет на проведение работ по новому строительству и строительных работ на имеющихся объектах, если следствием выполнения таких работ станет увеличение высотности такого объекта или уменьшение расстояния от такого объекта до охраняемого памятника.

Хотя нововведения начнут действовать только с мая 2022 года, готовиться к их введению необходимо уже сейчас.

Новый порядок разработки градостроительной документации

Отдельное внимание необходимо обратить на новый порядок разработки градостроительной документации, который действует с начала сентября 2021 года. Он определяет механизм разработки, обновления, внесения изменений и утверждения градостроительной документации на местном уровне.

Среди основных положений – вступление в силу градостроительной документации с сентября 2021 года с момента внесения в градостроительный кадастр и государственный земельный кадастр. Учитывая, что у ГЗК пока нет технической возможности для внесения подобных сведений, можно прийти к выводу, что ни одна градостроительная документация, утвержденная после указанной даты, не вступила в силу.

Разрешительные процедуры и архитектурно-строительный контроль

Не могу обойти вниманием законопроект №5655, которым уже в очередной раз предлагается пересмотреть разрешительные процедуры и архитектурно-строительный контроль, одной из новелл которого является создание так называемых "частных ГАСИ". Судьба этого законопроекта остается под вопросом. Законодатели могут не отважиться второй раз за столь короткий промежуток времени вводить кардинальные реформы отрасли.

Финансирование строительства и "легализация" апартаментов

Не могу не упомянуть о законопроекте №5091, который в сентябре был принят за основу. Им предлагаются кардинальные изменения в механизмах финансирования строительства, что повлечет за собой значительное влияние на налоговые обязательства застройщиков и как следствие на стоимость построенной недвижимости. Еще одной особенностью этого законопроекта является "легализация" апартаментов, то есть разрешение на регистрацию в них места жительства, это также может существенно изменить рынок жилья и вид украинских городов.

Конечно, многие новеллы, как усиление ответственности в сфере градостроительства, увеличение налогов на доходы физических лиц при повторных продажах квартир, изменения в переходе права пользования земельным участком при смене собственника недвижимого имущества и другие, остались за пределами этого дайджеста, но также важны для рынка.

Год был непростым и принес значительное количество изменений, которые всегда влекут за собой определенную турбулентность, однако ввиду большого количества перспективных законопроектов, думаю, следующий год может оказаться не менее богат на законодательные изменения, поэтому спокойные времена в строительной отрасли пока не предусматриваются.