Учитель девелоперов: город должен стать заказчиком будущей жизни, а не коррупции

Игорь Райков – основатель Школы профессионального девелопмента и доброволец подразделения "Хартия". После возвращения с фронта он решил запустить программу "Містотворці". Она, в частности, будет помогать представителям рынка недвижимости правильно восстанавливать города. Школа также планирует запустить грантовые программы, финансируемые международными фондами.

Где обучаются топ-менеджеры крупных строительных компаний? Почему в столице происходят коррупция и строительный хаос? Что не так с сегодняшним восстановлением и как это делать правильно? На эти вопросы Игорь Райков ответил в интервью для LIGA.net.

Что такое Школа профессионального девелопмента

В 2017 году мы основали Школу профессионального девелопмента. Первый курс "Управление проектами: девелопмент и строительство" длился два месяца. Эта программа проходила дважды в год до 2019 года. Недавно мы ее переосмыслили и перезапустили под новым названием – "Містотворці".

Ключевое преимущество программы в том, что мы выдаем студентам реальные площадки, которые сегодня продаются на рынке. Они могут выезжать на объекты, рассчитать бизнес-модель и бюджет себестоимости, создать график реализации, маркетинговую стратегию продвижения. Это курсовой проект. Как оказалось, аналогов в сфере недвижимости нет.

У нас есть 350 выпускников из каждого областного центра. К примеру, Ровно – "Реноме", Харьков – "Жилстрой", Днепр – группа компаний Баловская, Одесса – "Будова". Из Киева – SAGA Development, DIM, KAN Development, Интергал и другие. К нам приходят обучаться владельцы генподрядных компаний, которые хотят стать девелоперами, маленькие региональные девелоперы, владельцы архитектурных студий, генерально-проектирующих компаний, земельных участков, которые хотят их развивать, владельцы активов и капиталов, менеджеры инвестиционных компаний. Наши преподаватели – это не в прямом смысле преподаватели, а практики из разных сфер девелопмента, обладающие собственным положительным и негативным опытом.

Программа построена на базе жизненного цикла строительного проекта. В рамках программы у нас есть "Концепт девелопмент" – это когда есть идея, а нужно разработать концепцию. Кроме того, мы изучаем социальную инженерию, ведь объект недвижимости находится на общей улице, принадлежащей всем пользователям. У города много стейкхолдеров, и девелоперы должны понимать, как исследовать территорию и локальный контекст, чтобы интегрировать свой объект без конфликтов с общиной. Каждое готовое здание должно приносить пользу как бизнесу, так и окружению.

После полутора лет паузы наша команда решила запустить и онлайн-обучение – это 15 направлений, которые мы разделили на факультеты. Раньше я был против такого формата. Ведь в онлайне отсутствует сотрудничество между студентами, которое в результате превращается в новые проекты.

Грантовые программы: управление восстановлением, муниципалитеты, социальное жилье

Продукт деятельности девелопера будет влиять на окружающую среду 50, 70, а то и 100 лет. То есть если вы что-то сделали не так, то законсервировали территорию или отрицательный сценарий на этот период.

У нас есть грантовая программа "Менеджер по восстановлению", которая учит, как правильно обследовать и восстанавливать здания. Мы обратились к коллегам из Великобритании и международным фондам. Они должны выделить деньги, чтобы люди учились бесплатно, покрывая только себестоимость.

Я спонсировал восстановление за счет Школы экспертизы, а также частично проектирование и обследование дома по улице Богатырской в Оболонском районе Киева (14 марта 2022 года в дом попала вражеская ракета. – Ред.). Его восстановили одним из первых. Когда Киевсовет наконец-то выделил средства на проведение работ и наработал все механизмы, то уже все подготовительные работы по восстановлению дома нами были выполнены. И они просто запустили туда коммунальных подрядчиков.

Кроме того, вместе с компанией Royal House в начале апреля 2023 года мы поехали в Бучу, где провели обследование разрушенных зданий, создали карту. И уже тогда мы поняли, что восстановление у нас понимают неправильно.

В Буче большинство зданий одновременно выглядели разрушенными. Но это только зрительно. Если отремонтировать крышу и вставить окна, полностью разрушенных останется несколько из них. В Бородянке 11 домов россияне полностью разрушили. Вместо них нужно сделать либо общественные пространства, либо частный сектор – это будет полностью обеспечивать город.

И еще одна грантовая программа на этот год – "Социальное жилье". Она создана для архитекторов. Среди преподавателей планируются Олег Дроздов (Drozdov & Partners), Виктор Зотов (Zotov&Co), Алексей Пахомов (BURØ), Антон Олейник (BURØ). Программа о том, что такое социальное жилье, каким оно может быть и как правильно его строить. Не все понимают, что это доступная недвижимость для широких слоев населения с небольшим доходом. Для многих – это некачественное жилье для бедных людей. Мы хотим за счет этих программ влиять на будущие процессы, связанные с восстановлением.

Что не так с восстановлением, которое происходит сейчас, и что нужно изменить

Наш механизм восстановления плохо работает. Особенно когда заходит внешний инвестор. Он приходит в городской совет, а там не понимают, что с ним делать. И для этого мы подготовили грантовую программу, которую планируем запускать в этом году. Она называется "Муниципальный девелопмент" и призвана помочь понять восстановление.

Например, в Варшаве, когда разрабатывается новый квартал, заказчиком выступает мэрия, хотя есть частные владельцы. Мэрия прокладывает коммуникации, строит дороги, организует консолидацию земельных участков и их перераспределение. После этого проводит архитектурный конкурс и только тогда раздает на коммерческой основе все эти участки.

Приблизительно то же самое должно происходить с разрушенными городами и кварталами. Следовательно, в восстановлении Украины мэрия должна быть не заказчиком коррупционной составляющей, а заказчиком будущей жизни в городе.

Но, по моему личному мнению, сейчас не время восстановления, а время обороны. Однако мы должны уже сегодня разрабатывать видение будущего комплексного восстановления. Есть много архитектурных студий, которые за счет донорских средств должны этим заниматься.

Почему девелоперам не интересно участвовать в восстановлении

Нас собирало Государственное агентство по восстановлению и развитию инфраструктуры. Я общался с руководителями служб восстановления. Они занимаются восстановлением, но до сих пор не создали офис креативных визий для разрушенных городов.

В государственных тендерах на восстановление все заангажировано. Нет авансов, ты должен принять участие, что-то разработать за свой счет, а потом это либо не примут по непонятным причинам, либо ты дальше не пройдешь, но твоей работой воспользуются другие. Потому крупным компаниям с опытом просто не интересно.

Город имеет бюджет и является заказчиком коррупционной составляющей этого бюджета. Город должен стать заказчиком будущей жизни и развития общества. Условно, чиновники фокусируются на краткосрочной перспективе, но мы понимаем, что реализация долгосрочных планов будет улучшать контекстную составляющую в квартале – в этом заинтересованы как горожане, так и бизнесы. Такой подход будет увеличивать поступления в бюджет, влиять на развитие экономики и качество жизни города.

Строительный хаос в Киеве: почему так происходит

В Киеве строят мост на Оболонском острове, где нет потока людей. Но в то же время мост Метро и другие находятся в аварийном состоянии. Деньги вкладывают в парк "Наталка" на Оболони, потому что там живут 300 000 человек, из которых определенное количество избирателей. Это популистические работы (на выборах в 2020 году за Кличко проголосовали 365 000 киевлян. – Ред.).

Ситуация с новостройками в Киеве катастрофическая. Есть хорошие проекты, но все другое происходящее – ужас. Не может быть такого, что в городе нет архитектора и художника. Однако если у девелопера нет понимания, как правильно строить, то он построит что угодно, и город это ему позволяет.

Сейчас ситуацию в Киеве со строительным хаосом изменить невозможно. Единственный вариант – сменить мэра и его команду на следующих выборах. Есть адекватные депутаты. К примеру, Ксения Семенова и Алина Михайлова. Есть адекватные чиновники. Но их очень мало.

В Киеве могло быть все гораздо хуже. Но есть девелоперы, думающие о том, что они оставят следующим поколением. Например, SAGA Development, DIM, Ковальська, KAN Development, UDP и некоторые другие строят хорошие проекты. А работа гражданского общества заставляет бизнесы сохранять культурное и архитектурное наследие.