Вчитель девелоперів: місто має стати замовником майбутнього життя, а не корупції

Ігор Райков – засновник Школи професійного девелопменту та доброволець підрозділу "Хартія". Після повернення з фронту він вирішив запустити програму "Містотворці". Вона, зокрема, допомагатиме представникам ринку нерухомості правильно відновлювати та розбудовувати міста. Школа також планує запустити грантові програми, які фінансуватимуть міжнародні фонди.

Де навчаються топменеджери великих будівельних компаній? Чому в столиці відбувається корупція та будівельний хаос? Що не так з сьогоднішньою відбудовою та як це робити правильно? На ці питання Ігор Райков відповів у інтерв’ю для LIGA.net.

Що таке Школа професійного девелопменту

У 2017 році ми заснували Школу професійного девелопменту. Перший курс "Управління проєктами: девелопмент та будівництво" тривав два місяці. Ця програма відбувалася двічі на рік до 2019 року. Нещодавно ми її переосмислили та перезапустили під новою назвою – "Містотворці".

Ключова перевага програми в тому, що ми видаємо студентам реальні майданчики, які сьогодні продаються на ринку. Вони можуть виїжджати на об’єкти, розрахувати бізнес-модель та бюджет собівартості, створити графік реалізації, маркетингову стратегію просування. Це курсовий проєкт. Як виявилося, аналогів у сфері нерухомості немає.

Ми маємо 350 випускників з кожного обласного центру. Наприклад, Рівне – "Реноме", Харків – "Житлобуд", Дніпро – група компаній Балівська, Одеса – "Будова". З Києва – SAGA Development, DIM, KAN Development, Інтергал та інші. До нас приходять навчатися власники генпідрядних компаній, які хочуть стати девелоперами, маленькі регіональні девелопери, власники архітектурних студій, генерально-проєктувальних компаній, земельних ділянок, які хочуть їх розвивати, власники активів та капіталів, менеджери інвестиційних компаній. Наші викладачі – це не в прямому сенсі викладачі, а практики з різних сфер девелопменту, які мають власний позитивний та негативний досвід.

Програма побудована на основі життєвого циклу будівельного проєкту. У межах програми у нас є "Концепт девелопмент" – це коли є ідея, а треба розробити концепцію. Крім того, ми вивчаємо соціальну інженерію, адже об’єкт нерухомості знаходиться на загальній вулиці, яка належить всім її користувачам. У міста є багато стейкхолдерів, і девелопери повинні розуміти, як досліджувати територію та локальний контекст, щоб інтегрувати свій об’єкт без конфліктів з громадою. Кожна готова будівля має приносити користь як бізнесу, так і оточенню.

Після півтора року паузи наша команда вирішила запустити й онлайн-навчання – це 15 напрямів, які ми поділили на факультети. Раніше я був проти такого формату. Адже в онлайні відсутня співпраця між студентами, яка в підсумку перетворюється на нові проєкти.

Грантові програми: управління відбудовою, муніципалітети, соціальне житло

Продукт діяльності девелопера впливатиме на навколишнє середовище 50, 70, а то і 100 років. Тобто, якщо ви щось зробили не так, то законсервували територію чи негативний сценарій на цей період.

У нас є грантова програма "Менеджер з відбудови", яка навчає, як правильно обстежувати та відновлювати будівлі. Ми звернулися до колег з Великої Британії та міжнародних фондів. Вони мають виділити кошти, щоб люди навчалися безкоштовно, покриваючи лише собівартість.

Я спонсорував відновлення за рахунок Школи експертизи, а також частково проєктування та обстеження будинку на вулиці Богатирській в Оболонському районі Києва (14 березня 2022 року в будинок влучила ворожа ракета. – Ред.). Його відновили одним із перших. Коли Київрада нарешті виділила кошти на проведення робіт та напрацювала всі механізми, то вже всі підготовчі роботи щодо відновлення будинку нами були виконані. І вони просто запустили туди комунальних підрядників.

Крім того, разом з компанією Royal House на початку квітня 2023 року ми поїхали до Бучі, де зробили обстеження зруйнованих будівель, створили карту. І вже тоді ми зрозуміли, що відбудову у нас розуміють неправильно.

У Бучі більшість будівель одночасно виглядали зруйнованими. Але це лише візуально. Якщо відремонтувати дах та вставити вікна, то повністю зруйнованих залишиться декілька з них. У Бородянці 11 будинків росіяни зруйнували повністю. Замість них потрібно зробити або громадські простори, або приватний сектор – це буде повністю забезпечувати місто.

І ще одна грантова програма на цей рік – "Соціальне житло". Вона створена для архітекторів. Серед викладачів плануються Олег Дроздов (Drozdov & Partners), Віктор Зотов (Zotov&Co), Олексій Пахомов (BURØ), Антон Олійник (BURØ). Програма про те, що таке соціальне житло, яким воно може бути та як правильно його будувати. Не всі розуміють, що це доступна нерухомість для широких верств населення з невеликим доходом. Для багатьох – це неякісне житло для бідних людей. Ми хочемо за рахунок цих програм впливати на майбутні процеси, пов’язані з відбудовою.

Що не так з відбудовою, яка відбувається зараз, та що потрібно змінити

Наш механізм відбудови погано працює. Особливо коли заходить зовнішній інвестор. Він приходить до міської ради, а там не розуміють, що з ним робити. І саме для цього ми підготували грантову програму, яку плануємо запускати в цьому році. Вона називається "Муніципальний девелопмент" та покликана допомогти зрозуміти відбудову.

Наприклад, у Варшаві, коли розробляється новий квартал, замовником виступає мерія, хоч є приватні власники. Мерія протягує комунікації, будує дороги, організовує консолідацію земельних ділянок і їхній перерозподіл. Після цього проводить архітектурний конкурс і лише тоді роздає на комерційних засадах всі ці ділянки.

Приблизно те саме має відбуватися зі зруйнованими містами та кварталами. Отже, у відбудові України мерія має бути не замовником на корупційну складову, а замовником на майбутнє життя в місті.

Але, на мою особисту думку, зараз не час відбудови, а час оборони. Проте ми маємо вже сьогодні розробляти візію майбутньої комплексної відбудови. Є багато архітектурних студій, які за рахунок донорських коштів мають цим займатися.

Чому девелоперам не цікаво брати участь у відбудові

Нас збирало Державне агентство відновлення та розвитку інфраструктури. Я спілкувався з керівниками Служб відновлення. Вони займаються відбудовою, але досі не створили офіс креативних візій для зруйнованих міст.

У державних тендерах на відбудову все заангажовано. Немає авансів, ти маєш взяти участь, щось розробити власним коштом, а потім це або не приймуть через незрозумілі причини, або ти далі не пройдеш, але твоєю роботою скористаються інші. Тому великим компаніям з досвідом просто не цікаво.

Місто має бюджет і є замовником корупційної складової у цьому бюджеті. Місто має стати замовником майбутнього життя та розвитку громади. Умовно, чиновники фокусуються на короткостроковій перспективі, але ми розуміємо, що реалізація довгострокових планів покращуватиме контекстну складову у кварталі – в цьому зацікавлені як містяни, так і бізнеси. Такий підхід збільшуватиме надходження до бюджету, впливатиме на розвиток економіки та якість життя в місті.

Будівельний хаос у Києві: чому так відбувається

У Києві будують міст на Оболонський острів, де немає потоку людей. Але водночас міст Метро та інші в аварійному стані. Гроші вкладають в парк "Наталка" на Оболоні, тому що там живе 300 000 людей, з яких певна кількість виборців. Це популістичні роботи (на виборах у 2020 році за Кличка проголосували 365 000 киян. – Ред.).

Ситуація з новобудовами в Києві катастрофічна. Є гарні проєкти, але все інше, що відбувається, – жах. Не може бути такого, що в місті немає архітектора та художника. Проте якщо у девелопера немає розуміння, як правильно будувати, то він побудує будь-що, і місто це йому дозволяє.

Зараз ситуацію у Києві з будівельним хаосом змінити неможливо. Єдиний варіант – змінити мера і його команду на наступних виборах. Є адекватні депутати. Наприклад, Ксенія Семенова та Аліна Михайлова. Є адекватні чиновники. Але їх дуже мало.

У Києві могло бути все набагато гірше. Але є девелопери, які думають про те, що вони залишать наступним поколінням. Наприклад, SAGA Development, DIM, Ковальська, KAN Development, UDP та деякі інші будують хороші проєкти. А робота громадянського суспільства змушує бізнеси зберігати культурну та архітектурну спадщину.