Большой выбор: в Киеве опустел каждый четвертый офис

Доля незаполненных офисов (вакантность) в столице продолжает быстро увеличиваться. За третий квартал этот показатель вырос на 3 процентных пункта (п.п.), и сейчас в Киеве пустует каждый четвертый офис. Рост вакантности вызван избыточным новым предложением - в случае своевременного запуска всех бизнес-центров (БЦ), заявленных к открытию в 2014-м, столичный рынок офисной недвижимости поставит рекорд не только по пустующим метрам. "Если все запустятся, то общий объем нового предложения за год составит 192 000 кв. м - рекордное значение для рынка с 2008 года", - говорит управляющий директор Colliers International в Украине Александр Носаченко. В третьем квартале этого года столичный рынок офисных площадей увеличился еще на 5300 кв. м за счет сдачи в эксплуатацию двух новых бизнес-центров - БЦ Интеллект (класс В, арендуемая площадь 1600 кв. м) и БЦ DemievSky (класс В, арендуемая площадь 3700 кв. м).

Самыми невостребованными остаются офисы класса А. Несмотря на то что пустует 35% офисов этого класса, девелоперы не спешат сильно снижать цены. Максимальная арендная ставка, по данным консалтинговой компании JLL, в третьем квартале этого года снизилась на $3 - до $31 за кв. м в месяц. Впрочем, минимальные цены "подвинулись" намного больше. Основная тенденция, наблюдавшаяся по арендным ставкам для всех классов БЦ, - это расширение нижней границы диапазона, утверждают в Colliers International. По итогам трех кварталов 2014 года средние арендные ставки в классе А составляют $23-31/м²/месяц, в классе В - $12-21/м²/месяц, в классе С - $8-10/м²/месяц.

Самыми активными арендаторами столичных офисов остаются производственные компании, а также компании IT-сектора и бизнес-услуг. По данным JLL, в третьем квартале производственники арендовали 37% всех офисов, компании IT-сферы - 27%, компании сферы бизнес-услуг - 21% офисов. Производители и айтишники по результатам трех кварталов занимают наибольшие доли спроса (36 и 30% соответственно).

По данным JLL, в конце третьего квартала общий объем свободных офисов класса А составил 152 100 кв. м, класса В - 262 800 кв. м. "На Подоле вакантность в классе А выросла сразу на 13 п.п., что обусловлено ростом предложения по сопоставимой стоимости в центральных деловых районах города. Но из-за низкого объема таких площадей на Подоле столь существенное изменение вакантности практически не отобразилось на показателе в этом классе в целом по Киеву", - приводит данные руководитель офисной группы компании JLL в Украине Александра Глобина.

"Большинство сделок заключается в результате продления и перезаключения существующих контрактов, а количество переездов за последнее время существенно снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако за последние несколько месяцев мы наблюдаем некоторое оживление спроса на рынке и увеличение количества компаний, готовых рассматривать переезд в альтернативные помещения", - утверждает Носаченко. Возможно, это связано с тем, что с девелоперами стало проще договариваться о более выгодных условиях. "Ротация арендаторов происходит во все времена, не исключение и нынешний период. Причины схожи с ситуацией 2009 года: оптимизация расходов на аренду в пользу объектов немного лучшего качества при прежних или меньших расходах, или понижение качества арендуемого помещения ради значительной экономии на аренде", - утверждает старший менеджер по работе с клиентами компании DTZ Денис Тучков.

По данным JLL, в третьем квартале общий объем сделок составил 42 000 кв. м, что на 40% выше, чем во втором квартале, и на 80% выше, чем в аналогичном периоде прошлого года.  Большая часть сделок была связана с продлением договоров аренды и переездами. Переезды, в свою очередь, в основном были инициированы с целью оптимизации занимаемого пространства. "Не стоит забывать, что любой переезд для арендатора - это дополнительные издержки (на поиск помещения и его отделку, оборудование серверных, подключение к сети, и т.п.). Во-вторых, в условиях высокой конкуренции на рынке офисных площадей арендодатель заинтересован в удержании арендатора и чаще всего идет ему на уступки путем индивидуальных договоренностей - предоставления скидок или фиксации валютного коридора", - поясняет Александра Глобина.

"Арендаторам, у которых есть планы по переезду, мы можем порекомендовать воспользоваться существующей ситуацией, выбрать качественный объект, получить коммерческое предложение на выгодных условиях и зафиксировать договоренности на длительный срок. Девелоперам со своей стороны нужно прилагать больше усилий для привлечения новых арендаторов и удержания существующих за счет качественного обслуживания и других конкурентных преимуществ", - подытожил Александр Носаченко.

Читайте также: Очная ставка: Адамовский VS Тедер. Кому достанется ТРЦ Sky Mall