"Где тревоги не гудят". Как изменился рынок недвижимости в Карпатах за последний год

Кому только не предлагала вторая половинка за последний год поехать туда, где "сирены не гудят" – в Карпаты? В то же время, многие переселенцы и беженцы "первой волны" – весны 2022 года – понемногу возвращаются назад. Среди них киевляне, черниговчане, днепряне, харьковчане. Как все эти пертурбации влияют на рынок покупки и аренды жилья на западе страны? С этим разбиралась LIGA.net.

Покупка: инерция держит рост

Стоимость именно покупки недвижимости на западе страны продолжает расти.

"И это несмотря на то, что часть въехавших в прошлом году людей уехали. Очень много было киевлян, харьковчан, днепрян. И тем не менее на первичном рынке ситуация перегрета", – говорит один из ведущих львовских риелторов Юрий Моцарь.

Чем ближе к областному центру – тем крепче держится ажиотажная цена. В пределах Львова рост продолжается практически темпами прошлого года.

"На покупку на первичке цены выросли за лето на 5-10%, притом что за прошлый год – на 20%. По некоторым позициям мы уже обогнали Киев. Экономкласс, комфорт-класс приближается к киевскому. Инвестиция в 1100 долларов за квадрат – это самое дешевое. Покупка квартиры в новостройке с документами – от 1500 долларов", – говорит Моцар.

Иными словами, вероятнее всего, до конца года цены будут демонстрировать такой же темп роста, как и в прошлом году.

Но это, конечно, Львов. По ту сторону Карпат – в Ужгороде и Мукачево – ситуация другая.

"Цены держатся, просто они в долларе держатся. Если дом стоит 258 000 долларов, он так и стоит – 258 000 долларов, в долларе цены не меняются. В гривне – конечно, здесь есть скачок на 40%", – говорит риелтор из Ужгорода Оксана Станко.

По ее словам, цены по сравнению с прошлым годом, когда был лавинообразный рост, значительно стабилизировались. Роста, как во Львове, – нет.

"Надо смотреть каждый объект отдельно, – говорит Станко, – потому что есть дома или квартиры (многоквартирные дома), которые были достроены до войны. И тогда цена там в долларе не будет сильно отличаться от довоенной. Но если мы говорим о доме, который не успели достроить до войны, а доделывали сейчас, там без вариантов: будет дороже, потому что строительные материалы сейчас чрезвычайно дорогие", – говорит Станко.

Совсем другое дело, по ее словам, – в Карпатах. "На перевалах", как любят говорить риелторы Закарпатья, и "в горах", как любят говорить их львовские коллеги, дома продаются все еще очень дорого. Мы поговорили с владелицей дома Витой, переселенкой, которая год назад купила дом в Карпатах в Ивано-Франковской области.

"За год цены не упали. Вообще. Возможно, выросли даже еще. Если вы хотите купить дом в каком-то более или менее большом и живом селе, где есть магазин, больница, школа, Нова пошта, активная жизнь, какая-то дорога или трасса рядом – это от 15 000 долларов за самый убитый вариант. В большей "глуши" можно и за 7-10 тысяч найти. Но, во-первых, это самый плохой вариант, который придется перестраивать. А во-вторых, чем дешевле дом, тем больше нужно вкладывать в ремонт", – говорит женщина.

По ее словам, люди продолжают активно выкупать дома в горах у выехавших хозяев или у тех, кто вывез родных, живших в этих домиках, за границу.

"Мы взяли дом в Надворнянском районе, в среднем состоянии за 20 000 долларов. Там не было практически ничего. Главное, что сам дом был крепкий. Нет вопросов по зданию. А окна, отопление – делали заново. Итого получилось 40 000 долларов. Это квартира в пригороде Киева", – говорит Вита.

В чем причина? Украинцы начали "играть вдолгую", говорит LIGA.net один из владельцев домов-гостиниц в Карпатах Андрей. В прошлом году у него было несколько харьковчан – они по курортному тарифу, по сути, жили в отеле.

"И таких людей было много. Они держали курорты на плаву летом 2022 года. Они фактически месяцами жили, платя по 500-600 грн в сутки, то есть по туристическому тарифу. А потом они поняли, что война надолго, нет смысла так тратиться", – говорит. Андрей.

По его словам, его поселенцы купили домики в соседнем селе – они старые и почти без удобств, зато в отличие от их областного центра на востоке здесь практически 100-процентная гарантия того, что  "не прилетит". Именно так стимулируется рынок покупки в Карпатах. И именно этим "просаживается" рынок аренды.

Снять: туризм vs месячная аренда

По словам того же Андрея, поток туристов в 2023 году значительно вырос. Однако не достиг того уровня, который был в довоенное время. И это стабилизировало цены.

"Их некуда повышать. Проблема в том, что и статистика лживая. Потому что "довоенный" уровень – это что? 2020 год – ковидный. 2021 год – тоже, по факту, ковидный. Трудно с чем-то сравнивать. Сейчас стало значительно меньше людей, которые арендуют "на долго". А это были основные клиенты. Они предсказуемы, стабильны, аккуратны, дисциплинированы, часто семейные. Однако стало возвращаться довоенное – молодежь, берущая на несколько дней", – говорит Андрей.

Его коллега Василий, владелец гостиницы на горе Драгобрат говорит – да, туристов в этом году в Закарпатье и горах – просто море. Но это не гости отелей.

"Я иду в горы от своей гостиницы – 40 палаток, палаток у озера. Такого никогда не было. И это только у озера. Туристов крайне много, но это "выходные туристы". То есть туристы выходного дня. Или это туристы пешеходных горных маршрутов. Они очень редко посещают гостиницы. Особенность лета – крайне редко бронируют. Говорят через день, через два – мы к вам, мол, заедем на пару-тройку дней. В выходные летом заполненность 40%, а в будни – рабочих больше, чем гостей. Но, по крайней мере, я и другие выходим в ноль как минимум. Зимой людей было немного больше. Я компенсировал зарплаты рабочим и оплатил дрова", – говорит Василий.

Сейчас, по его словам, отдыхать в Карпатах выгодно. Цены очень низкие.

"450-500 грн на горных курортах, куда надо лезть на ЗИЛе, немного выше там, где ты можешь доехать сам. 700-800 грн зимой. Это очень божеские цены", – говорит Василий о своем Драгобрате.

Мы просматриваем стоимость туристической аренды в Карпатах.

К примеру, 25 августа на курортах Львовской области (Карпаты) – 161 предложение. Это много. Из них только 16 – с завтраком. Цены стартуют от 500 гривен за номер в сутки на двоих. Но это самый дешевый вариант. Booking показывает, что средняя цена – 800-1200 за хороший бюджетный номер и 3000-3500 за качественный номер класса люкс или домик. Самая высокая цена – 7000 грн/сутки.

Именно так снимала дом наша коллега Александра.

"Мы сняли за 10 000 на четверых домик с кухней и двумя комнатами. Было неплохо, но завтраки мы готовили сами. И это было среднее предложение, не в топовом курортном городке", – говорит Александра. Речь идет о деревне Тухля, которая рядом со Славске.

Обычно предложения хотя бы по цене напоминают то, что было раньше в долларе, но очень обрезаны. Например, оттуда исключены завтраки, а также некоторые дополнительные сервисы, которые раньше были. К примеру, баня.

Другая моя коллега, Виктория, которая по работе посещает Карпаты каждую неделю, говорит – людей в горах достаточно много, но главное это то, что предложения в отелях или домиках всегда есть. Если ты не забронировал, всегда найдется.

"По поводу цен вариативность большая – от 300 гривен можно найти в селе, которое прямо не курортное. Но какая разница, если ты на машине. И до 4000 за дом", – говорит Виктория.

В Закарпатской области предложения схожи – 137 предложений, из них 26 – с завтраком. Разброс цен грандиозный, еще больше, чем во Львовской области. От 300 за самый простой номер с односпальной кроватью до 5000 за дом "на перевале" и до 10 000 за люкс-номер в шикарном спа-отеле. Однако основная масса номеров – в пределах 700-1500 грн. Со всеми удобствами.

Однако, как только дело касается долгосрочной аренды, все меняется. Цены держатся за счет тех, кто выехал в прошлом году или отправил в Карпаты семью. Такие продолжают платить деньги, которые по киевским меркам – довольно небольшие, за лучшие удобства и относительно безопасный регион.

"Цены как подскочили в прошлом году, так они и остановились. Да, они стабилизировались, больше не растут. Но они никогда не опустятся на более низкий уровень, даже на довоенный. В Ужгороде, Мукачево квартиры были по 5000 грн в месяц. Сейчас таких цен нет. Сейчас это средняя цена в 8000. Надо сказать, что очень часто те, кто снимали в прошлом году, сами в этом виноваты – они сами предлагали более высокие цены", – говорит Оксана Станко.

По ее словам, у другого местного риелтора был вообще анекдотический случай – он не успел назвать стоимость аренды квартиры переселенцу, как тот предложил гораздо больше.

"Это нередкий случай. Людей, которые снимают надолго, стало меньше, ажиотаж в Закарпатье спал. Часть правдами и не правдами уехала за границу, часть вернулась домой, но рынок остался перегретым, и никто не знает, вернется ли он назад", – говорит Станко.

Даже в районных центрах стоимость жилья выросла почти вдвое и при этом не падает. Этому нет объяснений, ведь те, кто едет на запад уже в 2023 году, пытаются селиться в больших городах – Львове, Ивано-Франковске, Тернополе, Черновцах. Обычно это высококвалифицированные специалисты, часто из сферы ИТ. И это никак не объясняет рост стоимости аренды в горах.

К примеру, однокомнатная квартира в Трускавце Львовской области даже сейчас – 10 000 гривен в месяц. В Надворной, по сути, аналоге Яготина или Переяслава в Киевской области – от 8000 гривен. Это практически киевские цены. Примечательно, что напротив многих объявлений стоит примечание – "с 1 сентября", "с 5 сентября". То есть рынок движется. Впрочем, пока не в сторону понижения цены. Аналогичная ситуация – и в областных центрах.

"Надо всегда смотреть на цену в долларе. Например, в долларе стоимость аренды во Львове никак не изменилась с довоенных времен. Был ажиотажный скачок весной-летом 2022 года, но все стабилизировалось. И теперь однокомнатная квартира недалеко от центра может стоить те же 400- 500 долларов", – говорит Юрий Моцар.

Впрочем, это "то самое в долларе" означает по факту рост цены в полтора раза – с 10-13 тысяч гривен до 16-19 тысяч.

Выводы

Можно сказать, что запад страны стабилизировался. Большая масса переселенцев, которые не могли долго держаться на сбережениях и думали, что война ненадолго, – уехали за границу. Вернулись домой, если позволяли обстоятельства. Или просто купили жилье у тех местных жителей, кто сам уехал за границу.

Уменьшение потока беженцев и туристов заставило бизнес перестраиваться – стабилизировать цены. А для туристов даже держать их практически на довоенном уровне, несколько сокращая сервис. Это позволяет поддерживать поток туристов в гостиницы и дома на уровне, чтобы по крайней мере окупать расходы на них. Конечно, для отдыхающих это выгодно. Это стимулирует приток туристов, по крайней мере "выходного дня" или, например, краткосрочных отдыхающих.

Тем не менее на рынке покупки жилья или долгосрочной аренды последствия 2022 года все еще очень хорошо ощущаются. Количество желающих купить или взять в аренду надолго квартиру или дом хоть и уменьшилось, но остается выше, чем до войны. Потому и цены растут.

Пока средняя стоимость квадратного метра на западе уже перегнала восток и отчасти киевские пригороды. А стоимость долгосрочной аренды давно догнала столицу. Возможно, тенденция сохранится и дальше, если за жильем к западу с востока и столицы отправятся и рабочие места. Впрочем, все зависит от успехов ВСУ или же наоборот – от все большего затягивания войны.