Незаконные стройки: есть ли выход

Столичные власти в очередной раз взялись за столичные стройки, начав проверки по всем строящимся жилым и коммерческим объектам. По предварительным результатам этих проверок, более четырех десятков объектов уже признаны проблемными по разным критериям. Теперь ими занимается МВД и прокуратура. Большую часть в этом списке составляют жилые комплексы.

На каждом из нескольких десятков жилых объектов проблемы свои. Где-то застройщик серьезно отклонился от проекта, фактически возведя два и более десятков этажей вместо 9-10, где-то начал возводить жилой или многофункциональный комплекс вместо общежития или школы, а где-то серьезно нарушил закон - самовольно занял земельный участок, начал строительство, из-за обвиняется в мошенничестве, самоуправстве, подделке документов.

Замглавы КГГА Павел Рябикин в беседе с ЛІГАБізнесІнформ заверил, что городские власти сделают все возможное, чтобы максимум этих объектов все же были достроены и сданы инвесторам, купившим жилье в них.

ЛІГАБізнесІнформ выяснила у юристов, у каких объектов есть шансы на достройку, и что означают туманные формулировки из судебных определений.


В черном списке
Подавляющее большинство новостроек черного списка КГГА принадлежит Укогруп и ее дочерним структурам. Из более чем четырех десятков жилых, коммерческих и многофункциональных объектов грубых нарушений не выявлено только в одном жилом комплексе - Тихорецком. По остальным ведутся досудебные расследования или уже есть определения судов, даже в случае полной готовности объектов и полной их заселенности жильцами, по словам Рябикина, не только из-за отклонений от первоначального проекта или отсутствия разрешительных документов, но и из-за  грубых нарушений норм безопасности, требующих срочного исправления. У всех без исключения нарушителей продажи велись и ведутся, несмотря на наличие уголовного производства, судебных запретов и арестов, что, к сожалению, говорит не только о нечестности застройщика, но и о беспечности инвесторов, легко отдающих свои деньги за жилье с сомнительной историей.

По нескольким объектам правовой статус все еще не определен: КГГА подало жалобы о каких-либо нарушениях, но никаких расследований и проверок по ним так и не началось. В их числе оказался и уникальный случай: несостоявшийся ЖК Панорамный, продажи на котором были приостановлены из-за изменений в проекте. По данным службы продаж, на этом месте планируется построить коммерческий объект. Сколько инвесторов успели оплатить будущее жилье в Панорамном, и вернули ли им деньги - сотрудники службы продаж ответить отказались. Объекты с неопределенным статусом и нежилые объекты в список не вошли.

Название ЖК	Адрес	Текущий статус*
Арт-Хаус	ул. Лисичанская, 29	Комплекс достроен и заселен. Продажи завершены. Следственным отделом (СО) Соломенского Районного управления Главного управления (РУГУ) МВД Украины в г. Киеве ведется досудебное расследование по ч.1 ст. 382 УК Украины - Умышленное невыполнение судебного решения или препятствие его выполнению.
Белла-Виста (старое название - "Лесная палитра")	ул. Сошенко, 33	Работы на участке заморожены. Продажи не ведутся. На основании протеста Прокуратуры г. Киева от 27.07.2012 г. ГАСКом издан приказ об исключении объекта из Единого реестра сообщений о начале строительных работ.
Дом на Кузьминской	ул. Жамбила Жабаева, 22	Продажи жилья ведутся, объект достраивается. Высшим админсудом Украины 27.03.2015 г. открыто кассационное производство по кассационной жалобе ГАСК.
Жемчужина Троещины	ул. Николая Закревского, 42а	Первая секция из девяти сдана и заселена, в остальных ведутся работы и продажи. СО Деснянского РУ ГУМВД в г. Киеве ведется досудебное расследование по ч.1 статьи 197-1 УК Украины - Самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство.
Затишний	ул. Степана Руданского, 3а	Продажи завершены, комплекс заселен. Печерским районным судом 17.03.2015 г. наложен арест на земучасток (площадь - 0,8199 га) и запрет на распоряжение землей.
Кузьминский-2	ул. Магистральная, 33	Продажи ведутся, первую очередь планируют к заселению в начале 2016 г. Объект находится в стадии проверки.
Маргарита	ул. Михаила Булгакова, 12	Продажи ведутся, первые две секции из четырех готовят к заселению осенью 2015 г. СО Святошинского РУ ГУМВД Украины в г. Киеве ведется досудебное расследование по ч.1 ст. 358 УК Украины - Подделка документов, печатей, штампов и бланков, их сбыт и  использование.
Мега-Сити	Харьковское шоссе, 19	Четыре секции из восьми достроены и заселены, в остальных ведутся продажи. СО Днепровского РУ ГУМВД в г. Киеве ведется досудебное расследование по ч.3 ст. 190 УК Украины - Мошенничество.
Мозаика	Стратегическое шоссе, 53	Две из пяти секций распроданы, первую готовят к заселению в сентябре 2015 г. Печерским райсудом 17.03.2015 г. наложен арест на земучасток площадью 0,98 га, и запрет на распоряжение землей.
Науковий	ул. Петропавловская, 40	Продажи ведутся во всех трех секциях. Первую готовят к заселению в августе 2015 г. Печерским райсудом 17.03.2015 г. наложен арест на земельный участок.
Новая волна	Харьковское шоссе, 15а	В обоих очередях ведутся продажи, объект готовят к сдаче жильцам к концу мая 2015 г. Печерским райсудом 31.03.2015 г. наложен арест на незавершенное и завершенное самовольное строительство (кроме принадлежащего физлицам).
Олимпийский городок	ул. Ракетная, 24	Во всех трех очередях ведутся продажи, первую готовят к заселению в июне 2015 г. СО Голосеевского РУ ГУМВД Украины в г. Киеве ведется досудебное расследование по ч.1 ст. 356 (Самоуправство) и ч.4 ст. 358 УК Украины (Подделка официальных документов, совершенное официальным лицом с использованием служебного положения).
Панорамный городок	просп. Науки, 50	Первая из трех очередей достроена и заселена. В остальных ведутся продажи. Печерским райсудом 09.04.2015 г. наложен арест на завершенное и незавершенное самовольное строительство (кроме принадлежащего физлицам) и земучасток.
Перспектива	ул. Теодора Драйзера, 40	Продажи ведутся во всех трех секциях. Первую готовят к сдаче в 1-й половине 2016 г. СО Деснянского РУ ГУМВД Украины в г. Киеве ведется досудебное расследование по ч.1 ст. 197-1 УК Украины - Самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство.
Печерский Бастион	ул. Ольшанская, 5	Строительство заморожено, продажи жилья остановлены. Печерским райсудом 09.04.2015 г. наложено арест на незавершенное и завершенное строительство (кроме принадлежащего физлицам), на земучасток площадью 1,69 га, и запрет на их распоряжение и пользование.
Посольский	ул. Жамбила Жабаева, 7д	Комплекс достроен, продажи завершены. Высшим админсудом Украины открыто кассационное производство.
Родинний затишок	ул. Ярослава Гашека, 20, 22, 24	1-я очередь заселена, продажи в остальных ведутся. Печерским райсудом 17.03.2015 г. наложен арест на земельный участок и запрет на распоряжение землей.
Синеозерный	Адрес не присвоен. Пересечение проспектов Правды и Георгия Гонгадзе	Продажи ведутся во всех четырех секциях. Первую готовят к заселению в июне 2015 г. Печерским райсудом 17.03.2015 г. наложен арест на земучасток.
Совские пруды	ул. Кировоградская, 70	Продажи ведутся во всех трех очередях. Первую готовят к заселению в августе 2015 г. Высшим админсудом Украины открыто кассационное производство.
Сосновый Бор	ул. Олевская, 5, 9, 11, 15	4 очереди из пяти сданы и заселены, в 5-й ведутся продажи. Печерский райсуд 31.03.2015 г. наложил арест на незавершенное строительство (кроме принадлежащего физлицам), а также на земучасток.
Стародарницкий	ул. Лохвицкая, 1-2	Строительство завершено, продажи завершены. СО Днепровского РУ ГУМВД в г. Киеве ведется досудебное расследование по ч.3 ст. 190 УК Украины - мошенничество.
Стольный град	ул. Лысянская, 9	Достроен и заселен, продажи завершены. СО Подольского РУ ГУМВД в г. Киеве ведется досудебное расследование по ч.1 ст. 190 УК Украины - Мошенничество.
Східна брама	ул. Светлая, 3	Три очереди из шести достроены, жилье в них распродано. Продажи в оставшихся ведутся. Печерским райсудом 17.03.2015 г. наложен арест на земучасток и запрет на распоряжение землей.
Тропинина	ул. Тропинина, 3-5	Комплекс достроен, продажи завершены. СО Шевченковского РУ ГУМВД Украины в г. Киеве ведется досудебное расследование по ст. 356 УК Украины - Самоуправство.
Флагман	пер. Лобачевского, 7, 7а	Продажи ведутся, 1-ю секцию готовят к сдаче в конце мая 2015 г. СО Днепровского РУ ГУМВД Украины в г. Киеве ведется досудебное расследование по ч.3 ст. 190 УК Украины - Мошенничество.
Шевченковский квартал	ул. Новоукраинская, 24а	Продажи ведутся во всех трех очередях комплекса, первую готовят к заселению осенью 2015 г. Застройщиком нарушено изначальное целевое назначение - строительство общежития.
Элегант	ул. Жилянская, 118	ЖК построен и заселен без декларации о готовности к эксплуатации, продажи завершены. Объект в стадии проверки.
Южный квартал	ул. Тимофея Строкача, 9	Во всех четырех секциях ведутся продажи, первую готовят к заселению осенью 2015 г. СО Святошинского РУ ГУМВД Украины в г. Киеве ведется досудебное расследование по ч.1 ст. 356 УК Украины - Самоуправство.

* Данные о ходе продаж и запуске объектов составлены по результатам прозвона компаний-застройщиков. Сведения о досудебных расследованиях и судебном производстве - на основе данных Межведомственного центра мониторинга застройки города.


Алексей Гончарук, управляющий партнер Юрфирмы "Constructive Lawyers", президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам:
- Аресты на незавершенное и завершенное строительство с запретом пользоваться такими объектами я в своей практике не встречал, но если такое возможно, это непосредственно приведет к остановке строительства.

Когда на основании протеста прокуратуры выдан приказ об исключении из единого реестра сообщений о начале выполнения подготовительных строительных работ, это означает, что здесь еще не началось полноценное строительство, и пока не будут устранены основания протеста, участие в таком проекте очень рискованно.

Арест на земучасток напрямую не влияет на шансы объекта быть достроенным. Эту землю просто нельзя продавать, поэтому никакой проблемы для стройки это не создает. Это просто "тревожный звонок" о том, что если что-то арестовано и запрещено отчуждать, на то есть причина, повод задуматься о возможных рисках.

Арест на завершенное и незавершенное самовольное строительство также не влияет напрямую на шансы объекта быть достроенным, однако если факт самовольного строительства будет установлен, то последствия для проекта могут быть очень серьезными. Вплоть до сноса объекта.

Все досудебные производства по статьям ни на что непосредственно не влияют. Создают лишь дополнительные риски.

В случае нарушения целевого назначения дом просто не будет введен в эксплуатацию. Его нельзя будет провести в общем порядке, ГАСК не сможет зарегистрировать соответствующую декларацию. Как следствие - люди не получат официально свою собственность. По документам, не смогут. По беспределу - смогут. такая практика в Киеве есть: люди вселяются в построенные дома, которые юридически объектами недвижимости не являются, а являются объектами незавершенного строительства.

Фактически, каждый второй случай в Украине, особенно в Киеве, имеет какие-то проблемы с сетями, коммуникациями, разрешениями, землей. И на каждой втрой стройке эти проблемы решаются уже постфактум, после заселения и фактического ввода дома.

Отмена приказа ГАСК о регистрации декларации влечет за собой запрет на продолжение строительства. Другие последствия зависят от оснований отмены.

Андрей Гусельников, вице-президент Лиги экспертов Украины:

- Все что касается незаконного получения права на аренду земельного участка компанией-застройщиком, а это чаще всего долгосрочная аренда, такие недостроенные объекты недвижимости  теоретически не имеют ни малейшего шанса быть сданными в эксплуатацию. Но в нашей стране, при нынешнем правосудии, все возможно. А если недостроенные объекты недвижимости находятся в Печерском районе, то можно представить, кто стоит за этими проектами. Застройщики не строят в Печерском  районе города Киева, не получив определенных гарантий, возможно даже от чиновников. В качестве примера приведу здание на углу Верхнего и Нижнего Валов и улицы Константиновской - МФК "Подол Престиж", застройщик - ООО "Патели Лизинг". С прошлого года, когда было обнаружено многократное превышение этажности, ничего не поменялось. Здание практически на финальной стадии для сдачи в эксплуатацию. Застройщик стоил и строит  объект, не смотря ни на что.

В случае с протестом Прокуратуры и исключения объекта из Единого реестра сообщений о начале строительных работ, перспективы достройки у таких объектов равны нулю.