Схема на 8 млрд. Почему стремительно дорожает оценка имущества

С июля прошлого года все продавцы или покупатели недвижимости обязаны сверять цены на свои квартиры, помещения, дома и землю с базой Фонда государственного имущества(ФГИ). Расценки на доступ к базе за полгода подорожали почти вдвое - до 1400 грн. Всю маржу получают частные компании-операторы. Их годовая выручка может достигать 7-8 млрд гривень. Сам ФГИ не получает ничего.

Новые правила

В конце 2016 года Верховная рада внесла изменения в ст. 172 Налогового кодекса, обязав Фонд госимущества создать единую базу отчетов оценщиков, наполнять ее и контролировать указанные в отчетах оценщиков суммы. Таким образом депутаты хотели сделать невозможный занижение оценочной стоимости объектов.

При проведении сделки купли-продажи недвижимости сейчас необходимо оплатить сбор в пенсионный фонд (1%), госпошлину (1%), рассказывает LIGA.net директор отдела агентских услуг АН Ситикон Эдуард Бразас. Если продавец владеет объектом менее трех лет или совершает вторую сделку на протяжение года, он дополнительно платит налог в размере 5% и военный сбор — 1,5%. Чем ниже стоимость объекта — тем меньше налоги.

"Оценку действительно занижали. Например, несколько лет назад производственное помещение в Киеве оценили в 150 грн за кв м, что в 10 раз ниже реальной цены", — рассказывает LIGA.net директор оценочной компании на правах анонимности. По оценке Фонда госимущества, ежегодно из-за нечистых на руку оценщиков бюджет недополучал 2-3 млрд грн.

В июле прошлого года Фонд госимущества выдал первое разрешение компании Ви Ай Пи Департамент (обслуживает площадку Оценка.online) на подключение к Единой базе отчетов оценщиков. Модуль рассчитывает стоимость объекта автоматически. Если она ниже или совпадает с результатами оценки, то отчет загружается в программу, если нет — расчеты надо провести заново.

В июле за доступ к системе нужно было заплатить 390 грн. Причем, не только оценщику, но и нотариусу, который должен удостовериться, что документы действительно есть в единой базе. С тех пор на рынке появились еще три игрока и плата за доступ к модулю возрастала трижды.

Последнее подорожание произошло в конце декабря прошлого года, когда изменилась и система оплаты. Например, компания "Про закупівлі" еще в прошлом году взимала за доступ в систему 510 грн со всех участников процесса купли-продажи. Сейчас оценщики платят 1320 грн, а нотариусы — 1,2 грн. В итоге продавцу или покупателю квартиры (в зависимости от региона) приходится дополнительно оплачивать почти 1400 грн.

Для сравнения: средняя стоимость самой оценки жилья (без внесения в базу) сейчас - 300 грн. Она обхдится гораздо дешевле самого доступа к программе. В чем причина? Участники рынка дают пространный ответ. "Мы провели аудит наших услуг и приняли такое решение", — сообщил LIGA.net представитель "Про закупівлі". Чем аудиторы обосновали такое решение, он не сообщил.

Сейчас в Украине, по данным Фонда госимущества работает четыре модуля: "Оценка.online" (обслуживает компания Ви Ай Пи Департамент), "Профессиональная оценка" (компания «Про закупівлі»), "Экспресс Оценка" (компания "Акцепт онлайн") и "Реестр оценка" (Информационно-консалтинговый центр АСБОУ).

По данным Фонда госимущества на 15 января еще шесть компаний уже согласовали с ними проект технического задания о создании комплексной системы защиты информации. Среди них: ЧП "Публичные закупки онлайн", ООО "Национальные конфиденциальные системы", ООО "Порто-Франко консалтинг груп", ЧП "Глобал-Н", ЧП "Инфо Про", ООО "Проперти-АПП".

Рынок выступает против

Ежегодно в Украине совершается 500 000-600 000 сделок, цены на которые необходимо согласовывать с модулем, рассказывает LIGA.net председатель правления Украинского общества оценщиков Алексей Амфитеатров. Если каждая оценка обходится в 1400 грн, то суммарно четыре компании могут заработать за год 7-8,4 млрд грн. "Это коррупционная схема. Почему для передачи данных в единую базу необходим посредник? , - удивляется Амфитеатров. - Оценщики могут вносить информацию самостоятельно".

Он уверен, что стоимость услуги доступа в базу должна быть меньше. К примеру за доступ к Государственному реестру имущества Министерства юстиции потребители платят 0,5% от минимальной заработной платы (18-20 грн).

"Это фактически дополнительный налог. Эта операция, де-факто имеет принудительный характер и носит признаки админуслуги. Цены на нее должны регулироваться законом, но этого не сделано», — приводятся слова первого замминистра экономического развития и торговли Максима Нефьодова в презентации АМКУ, который заинтересовался ситуацией с оценкой.

Руководители двух оценочных компаний и директор агентства недвижимости в беседе с LIGA.net связали новации на рынке с интересами депутата от группы "Воля народа" Виталия Хомутынника. Ранее Хомутынник через свою пресс-службу опровергал LIGA.net эту информацию.

Компании, которые управляют модулями, похожи друг на друга. К такому мнению пришел АМКУ, который изучил их работу и в декабре прошлого года направил письмо с рекомендациями правительству. АМКУ поинтересовался, действительно ли Фонду госимущества необходимы частные площадки-посредники для подачи отчетности в единую базу. Если да, то АМКУ рекомендует установить получателя средств, порядок оплаты и верхнюю планку стоимости этой услуги. Ответа от правительства пока нет.

Больше всего от внедрения этой услуги страдают жители небольших городов, говорит руководитель отдела агентских услуг АН Ситикон Эдуард Бразас. "Цены модуля и реальная стоимость объекта часто не совпадает, поскольку в базе нет информации о таких же сделках и сравнивать просто не с чем", — говорит он. Для этих жителей дополнительная оплата в размере нескольких тысяч гривень налогов — большая сумма.