Склады в Киевском регионе: окружная дорога уже не ориентир

В 2011 году предполагаемый объем нового предложения для открытого рынка составит 113 тыс. кв.м, или несущественно выше объемов нового предложения за 2009 год (87 тыс. кв.м) и 2010 год (98 тыс. кв.м). Большая часть новых логистических комплексов, планируемых к выходу в 2011 году, будет расположена в Ковельском направлении (М-07) (45%) и в районе Окружной дороги (41%). Эксперты ожидают возможное увеличение арендных ставок в отдельных складских комплексах; прежде всего, в правобережных складских комплексах, специализированных и внутригородских складах. При этом отмечают, что доля иностранных девелоперов в 2011 году несколько сократится и составит порядка 40% от общего объема заявленных складских проектов. Таковы данные обзора логистического рынка Киевского региона компании "Colliers International".

* по данным "Colliers International"

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Новое предложение складских помещений для открытого рынка в 2010 году составило порядка 98 тыс. кв.м, что на 12,6% выше нового предложения за 2009 год. Всего, по состоянию на конец 2010 года совокупный объем предложения складских помещений в Киеве достиг 904 000 кв.м.

Совокупное новое предложение складских помещений для открытого рынка в течение 2009-2010 годов составило всего 37% от аналогичного показателя за 2007-2008 годы (185 тыс. кв. м против 494 тыс. кв. м).

Несмотря на замедление вывода на рынок новых складских помещений в 2009 и 2010 году, это не оказало сдерживающего влияния на арендные ставки из-за неизрасходованных резервов, накопленных в 2007-2008 годах.

Все новые складские объекты в 2010 году, за исключением складского комплекса "Терминал Бровары" (который составил 40% от всего объема новых площадей в 2010 году), были построены украинскими компаниями.

Распределение нового предложения для открытого рынка между правым и левым берегом Киева в 2010 году было практически равномерным: на каждый из них пришлось порядка 49 тыс кв.м новых складских помещений.

На фоне тенденции к уменьшению размера площадей новых складских объектов, на рынок все еще продолжают выводиться крупные объекты, строительство которых было начато в 2006-2007 годах. В качестве примера можно привести складской комплекс "Терминал Бровары" с общей арендной площадью 49 200 кв.м, ввод в эксплуатацию которого был ранее анонсирован на 2008 год.

В 2011 году предполагаемый объем нового предложения для открытого рынка составит 113 тыс. кв.м, или несущественно выше объемов нового предложения за 2009 год (87 тыс. кв.м) и 2010 год (98 тыс. кв.м).

Большая часть новых логистических комплексов, планируемых к выходу в 2011 году, будет расположена в Ковельском направлении (М-07) (45%) и в районе Окружной дороги (41%).

Примечательно, что в планах дальнейшего развития девелоперы складских комплексов уже не ориентируются на месторасположение вблизи проектируемой новой кольцевой дороги, в отличие от 2007 – 2008 годов. Сроки ее реализации постоянно пересматриваются ввиду того, что правительство Украины в данный момент не имеет возможности реализовать столь масштабный проект своими силами, а привлечение зарубежных инвесторов временно проблематично.

* по данным "Colliers International"

СПРОС

Совокупный объем арендных трансакций в 2010 году составил около 140 тыс. кв. м качественных складских помещений, уменьшившись на 14,5% по сравнению с аналогичным показателем 2009 года. Значительная часть сделок (42% объема всех сданных в аренду помещений) произошла за счет торговых сетей.

Средний размер сделки в 2010 году составил 5 400 кв. м, что практически полностью соответствует аналогичному показателю за 2009 год (5 250 кв.м.), но более чем в два раза меньше показателя за 2008 год (12 400 кв.м.) По сравнению с 2009 годом, структура спроса практически не изменилась: торговые сети (операторы) (42%) и логистические операторы (22%) занимают наибольшую долю. Спрос со стороны дистрибьюторов уменьшился до 15%, доля производителей колеблется на уровне 14%.

Стоит отметить, что в 2010 году спрос со стороны логистических операторов несколько увеличился после своего рекордного снижения в 2009 году, когда их доля в структуре спроса составила всего 18% против 70% в 2008 году. Восстановление спроса обусловлено, в первую очередь, стабилизацией прогнозов основных клиентов логистических операторов относительно развития рынка и постепенным улучшением ситуации в розничной торговле.

В том числе, в 2010 году состоялась крупная сделка по покупке складского комплекса конечным пользователем: группа "Raben" приобрела логистический центр площадью около 20 000 кв.м. у компании "Parkridge".

Спрос на складские комплексы в 2010 году был практически равномерно распределен между правобережной (54% общего объема) и левобережной (46% общего объема) частями Киева.

Основная часть сделок на рынке складских помещений (65% известного объема арендованных складских помещений) пришлась на второе полугодие 2010 года. Таким образом, на протяжении 2010 года наблюдался рост спроса на складские помещения.

* по данным "Colliers International"

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ

Доля незанятых складских помещений к концу 2010 года снизилась с 30% до 19%, как следствие возобновления спроса на фоне низких темпов вывода новых складских помещений.

Существующие низкие объемы нового строительства закладывают дальнейший потенциал для снижения уровня вакантности в 2011-2012 годах.

По состоянию на конец 2010 года средняя базовая арендная ставка (без учета эксплуатационных и коммунальных платежей) на качественные складские помещения в киевской области составляла $5,8 за кв.м. Подобный средний уровень был достигнут в первом квартале 2010 года и практически не изменялся в течение года, указывая на стабилизацию арендных ставок в складском сегменте.

Большая часть договоров аренды в 2010 году заключалась на срок до трех лет. Так, многие собственники ожидают роста арендных ставок в 2012-2013 годах; в то же время большинство арендаторов пребывает в неопределенности относительно долгосрочных стратегий развития. Тем не менее, разрыв в ожиданиях между собственниками и арендаторами начал сокращаться уже со второй половины года, и арендаторы все охотнее стали фиксировать не однолетние, а трехлетние договора (в отличие от ситуации в 2009 году).

* по данным "Colliers International"

ПРОГНОЗЫ

Эксперты прогнозируют оживление спроса на складские помещения в регионах ввиду ожидаемого роста объемов розничной торговли, а также расширения действующих либо выхода на рынок новых торговых операторов.

По мнению аналитиков, следует ожидать незначительные объемы нового предложения складских помещений в 2011 году (сопоставимые с объемами 2009 и 2010 годов). Как следствие, ожидаемое сокращение уровня вакантности и стабилизация арендных ставок.

"В этом году следует ожидать начало строительства специализированных складских комплексов, рассчитанных на средних и небольших арендаторов (формат внутригородских складов)", - прогнозируют аналитики "Colliers International".

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>