В 2026 году в Киеве планируют открыть как минимум три новых бизнес-центра

На рынке офисной недвижимости Киева в 2026 году могут появиться как минимум три новых бизнес-центра. В целом ожидается ввод в эксплуатацию ограниченного объема новых площадей — около 27 000 кв.м. Об этом LIGA.net сообщили в компании EXPANDIA, являющейся представителем CBRE в Украине и Молдове.

Среди крупнейших бизнес-центров, запланированных к выходу на рынок до конца года, – Olegivskyi (GLA 9 000 кв.м), A-Station Business (общая арендуемая площадь 7 800 кв.м), а также новая очередь Protasiv Business Park (7 200 кв.м). В то же время, задержки со сроками ввода в эксплуатацию не исключены, отметила старший консультант по офисной недвижимости EXPANDIA Анастасия Качан.

По ее словам, девелоперы воздерживаются от масштабного запуска новых проектов, учитывая риски, связанные с войной, и низкую заполняемость бизнес-центров.

В частности, в 2025 году не было открыто ни одного нового бизнес-центра, подчеркнули в компании. В то же время из-за массированных российских обстрелов рынок офисной недвижимости в прошлом году понёс наибольшие потери за всё время войны. "Около 70 000 кв.м офисных площадей были повреждены или разрушены в результате ракетных обстрелов", – заявила Качан. Среди объектов, пострадавших с начала полномасштабного вторжения, – 101 Tower, Toronto-Kyiv, LUWR, Retroville, Artem, Grand. Однако есть и другие, которые не афишируют попадания с точки зрения безопасности для бизнеса. В мае от российской атаки на Киев пострадал бизнес-центр "Сильвер Бриз".

Потери привели к сокращению общего объема конкурентного предложения до 2,1 млн кв. м (-3,2% по сравнению с 2024 годом). "Большинство пострадавших объектов имеют различную степень повреждений, и их восстановление и возвращение на рынок, вероятно, произойдет не раньше окончания войны", – объясняет Анастасия Качан. В то же время по ее словам, в случае восстановления этих площадей уровень вакантных площадей мог бы значительно вырасти на фоне сдержанного спроса.

Вместо этого рекордные потери на рынке спровоцировали ситуативный спрос: десятки компаний были вынуждены переехать из-за повреждения бизнес-центров.

Годовой объем валового поглощения офисных площадей составил около 160 000 кв.м (+29% г/г). "Почти 35-40% этого объема было связано с вынужденным переездом арендаторов из поврежденных в результате военных действий офисных зданий, что свидетельствует о дестабилизирующем характере активности, а не об органической динамике", – пояснила Анастасия Качан.

Средний уровень вакантных площадей на киевском рынке снизился до 18,7%, что в основном обусловлено арендной активностью со стороны малых и средних компаний, продолжавших релокацию, оптимизацию и выбор качественных офисных помещений, что становится все более важным в условиях ухудшения ситуации с энергоснабжением.

Наиболее стабильным остается спрос на офисы с готовой отделкой в качественных бизнес-центрах площадью от 300 до 600 кв.м, предлагающие комфортные условия для бесперебойной и автономной работы.

Ключевыми потребителями бизнес-центров по-прежнему остаются компании ІТ-сектора (31%). За ними следуют компании производственного и энергетического секторов (9%), банковского сектора и финансов (8%). Доля государственного сектора и НПО составила 7%.

Доля представителей военной сферы в общей структуре спроса росла в течение 2025 года, однако более устойчивый спрос со стороны игроков этой сферы формировался за счет покупки недвижимости, учитывая риски безопасности.

По данным компании UTG, в Украине продолжает сокращаться количество международных компаний и их представительств, являющихся основными потребителями профессиональной офисной недвижимости. Из Киева также переезжает украинский бизнес.

"13% всего ІТ-персонала Украины релоцировались и легализовались за границей", – подчеркнул в комментарии для LIGA.net руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник.

По его словам, на рынок офисной недвижимости влияет и общее замедление мировой экономики, в период которого компании прибегают к приостановке найма и оптимизации персонала: 229 фирм по всему миру, включая IT-гигантов, сокращают сотрудников уже три года подряд (в 2022 г. = -165 000, в 2023 г. = -264 000, в 2024 г. = -151 000). Корпорации призывают готовиться к дальнейшим сокращениям. Эта тенденция постепенно доходит и до украинского IT-рынка, который является основным потребителем киевских бизнес-центров.