В Европе растут ставки на аренду офисных площадей
Все больше европейских офисных рынков отмечают рост ставок аренды на премиальные объекты. Об этом говорится в аналитике компании Jones Lang LaSalle.
По офисной недвижимости за III квартал, ставки аренды продолжили рост, хотя и не так стремительно. В первую очередь этот рост происходит за счет рынков Лондона, Москвы и Стокгольма. Крис Стейвли (Chris Staveley), глава панъевропейского отдела офисных и индустриальных рынков компании Jones Lang LaSalle сказал: "Исследование показывает, что спрос на офисную недвижимость за этот квартал немного снизился, но по-прежнему превышает показатель 2009 года на 36%. Продолжающееся сокращение доходностей способствовало росту стоимости объектов; индекс стоимости увеличился на 4,7% за квартал. Сокращение доходностей наблюдалось на 13 из 24 рассматриваемых рынков; в Париже и Москве ставки доходности сократились на 50 базисных пунктов".
Большинство европейских экономик продолжили свое восстановление, хотя и с существенной разницей в показателях. В этом квартале 14 из 34 рынков, рассматриваемых в нашем индексе, находятся на отметке "6 часов" или уже преодолели ее; большинство же продолжают движение в секторе, обозначающем рыночное дно. Ставки аренды на премиальные объекты продемонстрировали скромный рост, и офисный индекс за III квартал, базирующийся на взвешенных показателях 24 рынков, увеличился на 0,7% за квартал. Это стало продолжением роста, отмеченного в начале этого года, хотя он и замедлился. Двигателем этого роста стали Москва (+6,3%), Стокгольм (+5,4%) и Лондон (+2,9%). Ставки аренды на остальных рынках, рассматриваемых в индексе, не подверглись изменению, за исключением испанских городов: ставки аренды в Мадриде упали на 2,7%, а в Барселоне на 2,5%. Существенные уступки арендаторам были характерны для многих рынков, и чистые ставки аренды в среднем оказались на 17% ниже максимальных базовых ставок. Самые большие расхождения были отмечены в Великобритании, Ирландии и в некоторых городах Нидерландов. Также была отмечена существенная разница между премиальными и остальными площадями – ставки на не премиальные активы по-прежнему испытывали давление.
По мере восстановления экономического роста арендаторы будут все более заинтересованы в сделках, хотя основные стимулы их активности – это по-прежнему стремление к консолидации и обороту. Общий объем купленных и арендованных площадей упал на 8% за 3 квартал, составив 2,5 миллионов кв. м. Это нормальный показатель, учитывая летний сезон, и, по сравнению с объемом в это время в прошлом году, объем арендованных площадей вырос на 36%, оказавшись всего на 5% ниже среднего показателя за 5 лет. Сравнивая первые 9 месяцев 2010 года с тем же периодом в 2009, можно заметить, что объем арендованных и купленных площадей уже увеличился на 39%. Экономический индикатор Еврокомиссии продолжил демонстрировать улучшения в сентябре, достигнув наиболее высокого уровня с марта 2008. Тем не менее, дефицит государственного сектора экономики по всей Европе скорее всего приведет к дополнительным сокращениям затрат, что также может повлиять на снижение активности арендаторов и привести к отрицательному поглощению площадей со стороны госкомпаний. Объем купленных и арендованных площадей в целом будет соответствовать долгосрочным средним показателям, хотя нужно учесть, что средний объем на конец 2010 года окажется выше, чем прогнозировалось в начале года.
Средняя европейская доля вакантных площадей по-прежнему выражается в двузначных числах, однако этот показатель оставался стабильным на отметке 10,3%. С начала года показатель находится на уровне 10,2%-10,3%. Хотя доля вакантных площадей продолжила снижение в странах Центральной и Восточной Европы – в основном за счет рынков Москвы и Праги – показатель немного вырос в странах Западной Европы на 20 базисных пунктов и составил ровно 10%. Доля вакантных площадей более всего расходилась со средним пятилетним показателем в Барселоне, Мадриде, Люксембурге и Москве. С другой стороны, этот показатель в Берлине и Франкфурте оказался всего в нескольких процентных пунктах от среднего пятилетнего показателя. Доля вакантных площадей выше 15% по-прежнему наблюдалась в Амстердаме, Дублине и Будапеште. Однако показатели по всей Европе существенно расходились: так, самая низкая доля (6,4%) пришлась на лондонский Вест Энд. Хотя доля вакантных площадей сократилась в 8 из 24 включенных в индекс рынков, мы считаем, что на большинстве рынков этот показатель уже либо достиг, либо преодолел свой пик.
Количество завершенных проектов сокращается. Всего 1,2 млн кв. м площадей вышли на европейский рынок в 3 квартале, что на 16% ниже по сравнению с предыдущим кварталом и на 15% ниже среднего показателя за пять лет. Нехватка премиальных площадей становится тенденцией, которая будет только усиливаться на многих рынках, так как спекулятивное строительство в среднесрочной перспективе вряд ли возобновится. Многие инвесторы по-прежнему избегают рисков, а финансирование на спекулятивные проекты отсутствует; поэтому редевелопмент площадей класса B в класс А является наименее рискованным вариантом. По мере поглощения нового предложения, доля вакантных площадей будет снижаться. Тем не менее, выход на рынок освободившихся помещений будет поддерживать предложение на относительно высоком уровне, в то же время объем площадей класса А будет уменьшаться.
Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>
