Закон о рынке земли приняли. Но в нем есть много дыр для злоупотреблений

Земельна реформа та відкриття ринку с/г земель в Україні поступово рухається. З численними перешкодами, але рухається. 31 березня Верховна Рада України проголосувала в цілому за  законопроєкт № 2178-10 про обіг с/г земель, після чого було зареєстровано 13 постанов про скасування результатів голосування, що заблокувало направлення законопроєкту на підписання Президенту України. Вже через два тижні на позачерговому пленарному засіданні Верховної Ради України було "розблоковано" законопроєкт, тепер він направлений на підпис президенту України.

Читайте також: Ринок землі в одній картинці. Сім головних нововведень

Редакція законопроекту про обіг с/г земель неодноразово змінювалась.

Так, до першого читання вона була досить ліберальною та передбачала допуск до придбання с/г земель широкого кола суб’єктів, які могли набувати у власність до 200 000 га с/г земель.

До другого читання законопроєкт вже мав суттєві обмеження. Питання допуску до ринку с/г земель іноземних суб’єктів виносилось на референдум, низка суб’єктів за будь-яких умов не могли допускатись до придбання с/г земель, концентрація земель зменшилась до 10 000 га. Але на голосування до сесійної зали законопроєкт було винесено ще з суттєвішими обмеженнями щодо етапності відкриття ринку с/г земель та концентрації землі у власності одного суб’єкта.

І тепер умови ринку виглядають зовсім не ліберальними: 

- з 1 липня 2021 року до 100 га зможуть купувати громадяни України;

- з 1 січня 2024 року до 10 000 га с/г землі зможуть купувати і громадяни України, і юридичні особи України, учасниками яких є громадяни України;

- заборона продажу с/г земель державної та комунальної власності.

Такі умови ринку с/г землі від діючого мораторію на їх відчуження майже нічим не відрізняється.

Наразі значною кількістю с/г землекористувачів в Україні є юридичні особи, учасниками (засновниками) яких є громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, а також юридичні особи, учасниками (засновниками) яких є особи, які не є громадянами України.

Так, перші зможуть купувати с/г землі з 1 січня 2024 року, а другі - з дня та за умови схвалення цього на референдумі. Тобто, наразі переважна більшість сільськогосподарських товаровиробників не допускається до ринку с/г земель та вони мають значні ризики втрати земель, які обробляють.

З метою захисту українського агробізнесу треба передбачити чіткий механізм реалізації переважного права с/г землекористувачів на придбання земельних ділянок, що перебувають у їх користуванні, та передачі землекористувачем

Читайте також: Закон "кривий", як і багато реформ. Що агробізнес думає про ринок землі. Три думки

Зокрема, такі механізми варто закріпити у законопроєкті №2194 від 1 жовтня 2019 року про управління та дерегуляції у сфері земельних відносин, який вже прийнятий у першому читанні.

Законопроєкт вносить зміни до положень Земельного кодексу України, Закону "Про оренду землі" та інших законодавчих актів, в тому числі щодо питань переважного права орендарів на придбання у власність орендованих земельних ділянок. 

Зокрема Верховній Раді задля захисту земельних прав сільськогосподарських товаровиробників треба врахувати ряд положень:

1. Передбачити переважне право на придбання земельних ділянок у власність не тільки для орендарів, а загалом для землекористувачів.

2. Обов’язкова нотаріальна згода землекористувача на внесені до статутного капіталу земельної ділянки, що перебуває у нього у користуванні, а також на забезпечення нею поруки, застави, права довірчої власності.

3. Механізм передачі іншій особі переважного права на придбання земельної ділянки землекористувачем, який не може набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Подписывайтесь на рассылки Liga.net - только главное в вашей почте

4. Передача переважного права на придбання земельної ділянки має бути у письмовій формі та реєструватись у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

5. Нотаріальне посвідчення заяви власника земельної ділянки про намір її продажу та передача заяви нотаріусом землекористувачу чи особі, якій передане землекористувачем переважне право на придбання земельної ділянки.

6. Встановити строк не менше ніж 20 календарних днів для відповіді особи, яка має переважне право на придбання земельної ділянки, на заяву власника (власників) земельної ділянки про намір продажу земельної ділянки.

7. Гарантії землекористувача або особи, якій передано землекористувачем переважне право на придбання земельної ділянки, на укладання договору купівлі-продажу, якщо власник земельної ділянки ухиляється від укладання такого договору.

8. Механізм захисту права землекористувача або особи, якій передано землекористувачем переважне право на придбання земельної ділянки, у разі продажу земельної ділянки з порушенням переважного права.

Також в законопроєкті варто врегулювати питання розпорядження банками земельними ділянками с/г призначення, які вони зможуть набувати у власність в порядку звернення стягнення на предмет застави.

Присоединяйтесь к Instagram Liga.net - здесь только то, о чем вы не можете не знать

Прийнятим законопроєктом про обіг с/г земель №2178-10 передбачено, що банки зобов’язані відчужити такі земельні ділянки впродовж двох років, проте ніяк не врегульоване питання передачі їх у користування.

Тому, щоб банки не зловживали та не перевищували свої правомочності щодо розпорядження правами на земельні ділянки, потрібно в тому ж законопроєкті №2194 передбачити, що банки мають право на передачу земельних ділянок с/г призначення у користування на строк до двох років з дня набуття права власності на них і отримувати плату за користування земельною ділянкою не більше ніж за два роки.

Відкриття ринку с/г землі потребує і мобільності при укладанні угод щодо переходу прав власності та користування земельними ділянками.

В чинному законодавстві вже є норми щодо екстериторіального принципу реєстрації речових прав на земельні ділянки с/г призначення в межах області. І це влаштовувало суб’єктів, коли набуваються лише права користування с/г землями за договорами оренди, суборенди та емфітевзису, які не підлягають нотаріальному посвідченню, і права реєструвались в межах області за місцем розташування земельних ділянок.

Складніша та більш витратною буде ситуація для громадян за умов чинного законодавства, коли вони будуть вимушені нотаріально посвідчувати договори купівлі продажу земельних ділянок за місцем розташування таких земельних ділянок.

Так, сторони договору будуть змушені витрачати купу часу та грошей для виїзду в міста чи села, де знаходиться земельні ділянка. Зважаючи на це потребує синхронізації законодавство про нотаріат і про реєстрацію речових прав та необхідно передбачити екстериторіальний принцип нотаріального посвідчення договорів купівлі продажу земельних ділянок с/г призначення.

Враховуючи вищезазначене, можна зробити висновок, що старт земельної реформи покладено, але низку питань ще треба врегулювати.

Зокрема, з метою захисту прав та інтересів суб’єктів агробізнесу, від  ефективності діяльності яких залежить зростання економіки України, потрібно передбачити додаткові гарантії та чіткі механізми реалізації земельних прав.