Ипотечный рынок: ухудшение условий

Из-за ухудшения условий ипотечного кредитования объем выданных кредитов украинскими банками за II квартал 2008 года уменьшился на 45%, по сравнению с январем-мартом. Сокращение срока кредитования банками связано с ипотечным кризисом, недостачей ресурсов у банков и политикой НБУ по ограничению выдачи кредитов в долларах США. Банки увеличивают ставки и размеры начального взноса, чтобы, в первую очередь, застраховать самих себя от возможных потерь.

За последние полгода сроки кредитования ипотеки как на первичном рынке, так и на "вторичке", демонстрируют тенденции к уменьшению: средний срок, как в гривне, так и в валюте, декларируемый банками, составляет 25 лет. Однако получить такой кредит крайне сложно, более реальным может быть срок в 10-15 лет. Ставки по гривневым кредитам и кредитам в валюте увеличились примерно на 3-4% и на 1,5-2% соответственно. Чаще всего проценты по кредитам находятся в пределах 20-23% в гривнах, 12-15,5% в евро и 13-16% в долларах США.

Что касается кредитов по первичной и вторичной недвижимости, то следует отметить, что банки с большей охотой предоставляют кредиты по вторичному рынку жилья. А обусловлена данная ситуация тем, что рынок первичной недвижимости является ненадежным. Банки не доверяют многим компаниям-застройщикам, ведь последние зачастую не укладываются в сроки и условия или строящиеся объекты по тем или иным причинам вообще превращаются в "вечную проблему". Так что если разницы в процентах и сроках как таковой нет, то есть разница в простоте получения кредита. Это, прежде всего, связано с большей надежностью "вторички" как объекта. Косвенно это стимулирует искать объекты недвижимости, которые уже построены и оформлены надлежащим образом.

Также изменились размеры начальных взносов. В среднем по рынкам первичной и вторичной недвижимости размер начального взноса составляет 20% от стоимости ипотеки. Наименьший начальный взнос на "первичку" требует "Сведбанк" (10%), а наибольший размер начального взноса – 30% в "Ощадбанке". Что же касается рынка вторичной недвижимости, то начальные взносы на уровне 15% процентов требуют "Форум", "Правэкс-Банк", "SEB bank" и др., а наибольшие взносы - 30% у "ПриватБанка" и "OTP Bank".

Не следует выпускать из виду проблему предоставления информации клиентам банков – банковские сайты не всегда информативны и удобны для пользования, нужные данные не всегда легко найти, да и часто они не соответствуют действительности. И это, к сожалению, касается большинства финансовых учреждений, представленных в Украине.

Даже ознакомившись с условиями кредитования с помощью сайта или по телефону, при визите в банк обнаруживается, что, на самом деле, требования несколько иные. Так что, выбирая финансового партнера для получения ипотечного кредита, следует внимательно изучить банковский договор, пункты которого зачастую могут включать "скрытые платежи".

Так, например, в условиях "лояльной программы" размер стандартного первоначального взноса (15-30%) может быть увеличен до 50% или сокращен стандартный срок кредита, что значительно ужесточит ситуацию для клиента. В числе скрытых расходов также может оказаться и одноразовая комиссия банка, которая будет намного выше стандартной, или же наличие ежемесячной комиссии, которая приводит к значительному удорожанию кредита. Чаще всего на рынке банки выставляют начальную комиссия в размере 2%.

Существуют также проблемы с уменьшением банками лимитов на выдачу ипотечных кредитов по "первичке", поэтому клиент рискует потратить много времени, ожидая, пока банк рассмотрит возможность принятия решения о предоставлении кредита и, в конечном итоге, так его и не получить. Именно поэтому важно получать только актуальную информацию о кредитных лимитах, которую могут предоставить компании, занимающиеся анализом финансового рынка. Согласно информации организации "Якість Життя", на рынке первичной недвижимости кредиты в долларах США без ограничений выдают такие банки, как "Форум", "SEB bank", "Ощадбанк", "Укрсоцбанк", "Укргазбанк", "УкрСиббанк". А на рынке "вторички" – лимит равен $500 тыс. в "Сведбанке" и "Уникредит Банке". "Ощадбанк" временно кредиты в долларах не выдает, а вопросы выдачи кредитов на большие суммы в "Правэкс-Банке", "Укрсоцбанке", "Erste Bank" рассматриваются индивидуально.

Растет интерес к недвижимости и в населенных пунктах, находящихся вблизи крупных городов, так называемых "коттеджных городках". При этом их жителям приходится обращать внимание на развитость региональной сети банка, услугами которого планируется воспользоваться. К сожалению, территориальное местонахождение отделений не всегда позволяет клиентам удобно пользоваться услугами банков. Да и чаще всего банки готовы дать ипотечный кредит уже для покупки построенного дома. Однако, если Вы хотите приобрести коттедж, который еще не готов к сдаче, то лучше обратится к продавцу понравившегося домика и уточнить, с каким именного банком сотрудничает его фирма. Действительно, банки более охотно выдают ипотечные кредиты на рынке первичной недвижимости так называемым дружественным застройщикам. Также следует принять во внимание и тот факт, что условия банков, специализирующихся на ипотеке загородного жилья, могут значительно отличаться от стандартных. Загородная недвижимость больше подвержена рискам, а поэтому платежи на страхование имущества также будут значительно выше.

Раскрывая шире нынешние проблемы ипотечного кредитования, следует остановиться на вопросе рефинансирования Государственным ипотечным учреждением. Многие банки не поддерживают программы ГИУ. Из-за ограниченности ресурсов ипотечное учреждение финансирует первым делом те кредиты, которые были выданы под ставку не более 15% годовых в гривнах. При этом комиссия за оформление такого кредита достигает иногда 6% его суммы. До недавнего времени на рынке еще можно было найти льготные кредиты по программе ГИУ с эффективным ставками до 12% годовых.

Если Вы все-таки определились с программой и настроены взять кредит, то при подписании договора особое внимание следует обратить на условия погашения просроченного платежа. У клиента, который захочет досрочно погасить кредит, могут возникнуть определенные неприятности. А если такое случится, в первые 1-3 года, придется выплатить вознаграждение (комиссию) банку в размере 1-3% от суммы кредита. Во избежания подобных ситуаций следует тщательно просматривать все ссылки, сноски ("*") и строчки, напечатанные мелким шрифтом – как раз там и находится информация, которую банк разглашает неохотно. Также нужно внимательно изучить условия внесения изменений в договор – не должно допускаться одностороннее изменение банком любых позиций договора. При валютных кредитах важно ознакомиться с порядком расчёта и использования валютного курса. Если Вас что-то настораживает в договоре, то документ лучше не подписывать, так как такого рода сделку расторгнуть очень нелегко. Но и не невозможно. Это может произойти в том случае, если будет обнаружен явный обман, а вот просто невнимательность – причиной расторжения сделки быть не может.

Серьезным фактором, влияющим на развитие ипотечного кредитования, является также достаточно невысокий уровень квалификации, подготовки банковских работников. А ведь впечатление от услуг является комплексным и качественное общение с работниками является очень важной составляющей, благодаря которой у клиента складывается первое и, зачастую, очень положительное, впечатление о банке. Поэтому, если совсем не удовлетворяет уровень общения с персоналом, то лучше идти в другой банк.

К сожалению, одним из недостатков банковского сектора является наличие субъективного фактора. Если за Вас хлопочет кто-то из влиятельных сотрудников банка, то процедура получение кредита может намного упроститься. Это проявляется и во влиянии на принятие решения кредитным комитетом, и в уменьшении количества документов, и в отсутствии ряда проверок и т.п. Все-таки чтобы целый ряд процедурных вопросов решался быстрее и эффективней выгодно быть "своим".

И последний вопрос - брать кредит сегодня или помедлить. Ждать улучшения условий в ближайшее время не стоит. Поэтому если в Ваши ближайшие планы входит получение кредита на недвижимость - приступайте к этому по мере необходимости. И если уж надумали, то лучший способ сэкономить, по крайней мере, время и здоровье – получить всю необходимую начальную информацию в специализированной компании.

Первичный рынок

Вторичный рынок

материал предоставлен Всеукраинской гражданской организацией "Якість Життя"