Мертвый сезон. Цены на квартиры не обвалились, несмотря на войну. И не обвалятся

Война обвалила спрос на недвижимость. Продаются буквально единицы новых квартир, упал и вторичный рынок, говорят опрошенные LIGA.net представители рынка. А вот цены на жилье, которое сейчас предлагается к продаже, уже выше довоенного уровня.

Почему нельзя найти дешевых предложений на рынке недвижимости и появятся ли они – в разборе LIGA.net.

Цены и спрос на новостройки

По данным сервиса поиска недвижимости Лун, в мае застройщики возобновили продажи в 17 областях. В среднем цены там выросли на 7-10% по сравнению с довоенным временем. Главным образом речь идет о западных и центральных областях.

Наибольший рост цен показала Кировоградская область (+35%). В Киеве же цены не изменились, в области – выросли на 1%.

Но спрос на квартиры стремительно обвалился.

За первый месяц войны по всей стране было подписано не более шести соглашений по продаже новых квартир, рассказал аналитик City Development Solutions Роман Герасимчук. Сейчас количество проданных новых квартир составляет всего 1/10 от довоенных показателей, подсчитал аналитик SV Development Сергей Костецкий. По его словам, "если [квартиры] и покупают, то преимущественно на вторичном рынке, там можно найти и вдвое дешевле, чем до войны".

Почему цены не упали?

Рост цен на недвижимость может показаться аномалией на фоне войны и ее последствий – падения доходов и спроса. Однако показательны не столько цены, сколько количество сделок на рынке, а их сейчас – единицы, говорит LIGA.net руководитель компании Ковальская Сергей Пилипенко.

Аналитики и застройщики называют несколько причин высоких цен.

Первая – весной существенно подорожали энергоносители, строительные материалы, а также логистика, объясняет аналитик Костецкий. В результате себестоимость строительства выросла на 20%, рассказывают LIGA.net в ПСГ "Ковальская".

Из этого исходит вторая. Девелоперам приходится повышать цены, чтобы достроить начатое. Костецкий объясняет: если в доме остается 15% непроданных квартир, то достроить объект застройщик сейчас может за счет продажи этого фонда.

В Украине обычно квартиры строят за деньги предварительно проданных квартир, а не путем привлечения финансирования (в частности банков), говорит Костецкий. Соответственно, компании должны либо обанкротиться, либо повышать цены, добавил он. Прибыли это не принесет, но позволит завершить проект. 

Ценники на квартиры в объявлениях могут быть какие угодно, но мало о чем говорят – из-за отсутствия спроса их трудно назвать репрезентативными, говорит аналитик Герасимчук.

На западе страны рост цен имел преимущественно спекулятивную основу, добавляет он. Причина – надежда на большой спрос со стороны переселенцев. Остается "большой вопрос", реализуется ли это ожидание, не уверен аналитик.

Вторичный рынок

Несколько иная ситуация на вторичном рынке, говорит аналитик Костецкий. Из-за войны кое-где там можно найти предложения, вдвое дешевле довоенных, говорит он.

Но в целом по сравнению с октябрем 2021-го цены на "вторичку" выросли почти во всех областях Украины, свидетельствуют данные сервиса Flatfy. Больше всего – в Сумской (+122%) и Львовской областях (+64%).

Впрочем, количество сделок по продаже таких квартир упало примерно до 5% от тех, что было в мирное время, спрос же восстанавливается очень медленно, добавил Костецкий.

Количество объявлений сильно упало во всех областях страны. Согласно Flatfy, больше всего (почти вдвое) – в Кировоградской, Житомирской и Николаевской областях.

Стоит отметить, что цифры, указанные на карте, не иллюстрируют ситуацию на всем вторичном рынке. А только на рынке уже готового жилья (в частности в новостройках). Спрос на готовое жилье станет заметным трендом в конце года, считает Герасимчук.

В последние годы покупатели преимущественно искали жилье у застройщика – на вторичный приходилось 30-40% сделок, говорит Герасимчук. Покупатели начнут искать более доступные варианты на "вторичке", если квартиры от застройщиков окажутся не по карману, говорит Герасимчук.

Это может спровоцировать рост цен на наиболее "ходовые" квартиры вторичного рынка, добавил он.

Однако спроса нет и здесь, свидетельствуют данные Flatfy. В среднем по стране спрос упал на 53,7%. Меньше всего – в Кировоградской (-2%), больше всего – в Херсонской области (-100%).

Могут ли цены упасть и будет ли кому покупать

"Если застройщик продает по ценам, которые были до войны, то или у него много денег и прибыли, или он хочет обмануть людей", – Костецкий уверен, что ожидать удешевления – не стоит.

До окончания активной фазы войны количество сделок на первичном рынке будет составлять не более 5% от среднемесячных довоенных показателей, прогнозирует Герасимчук. Эти 5% – или смелые инвесторы, или те, кому сейчас очень нужно жилье.

"Активность покупателей понемногу растет. Потребность в жилье сегодня еще больше, чем было до войны. Поэтому те, кто планировал купить жилье – покупают в тех городах, где это безопасно", – говорят LIGA.net в пресс-службе компании-застройщика Риэл.

Если активная фаза войны завершится, то в первую очередь рынок жилья оживится на западе страны – эти области более застрахованы от атак России с использованием армии и техники, говорит Герасимчук. Аналитик добавляет: сейчас ситуация на рынке и цены напрямую зависят от успехов украинской армии на фронте.

Подписывайтесь на LIGA.Бизнес в Telegram: только важное