Как решить проблему киевских долгостроев и недостроев

Лише у Києві налічується до 70 об’єктів, які мають ознаки довгобуду або недобудови. Якщо говорити про кількість квартир у цих будівлях, то це трохи більше 30 000. У більше ніж половині випадків будівництво зупиняється через юридичні проблеми. Однак, незважаючи на те, що в мережі є переліки проблемних будівництв та достатньо великий обсяг інформації по цій темі, у 30% таких об’єктів і на сьогодні ведеться продаж квартир. Що в цій ситуації може зробити влада? 

Що маємо?

Нині площа території під недобудовами становить 60,75 гектарів. Так як більшість столичних новобудов зводиться з порушеннями чинного законодавства, вони мають високі шанси залишитися недобудованими. Зокрема, близько 20% житлових комплексів Києва реалізуються без дозволів на будівельні роботи.  

У свою чергу, Київрада не має дієвих інструментів для боротьби з порушниками. Так, на сьогодні відкритим питанням залишаються проекти забудовника Анатолія Войцеховського. Якщо говорити про цифри, то без дозвільної документації структурами Войцеховського зводилися близько 40 об’єктів, а ціни на квартири були на 30% нижче ринкових. Сьогодні щодо нього відкрито кримінальне провадження по захопленню земельних ділянок, самовільному будівництву, а також привласненню коштів інвесторів, які інвестували в житло.  

Дозволити добудувати та легалізувати недобудови — не вихід. За рік кількість проектів, подібних до починань Войцеховського, зросте в рази. З іншого — практично готові будівлі тим чи іншим шляхом слід вводити в експлуатацію. Випадки знесення незаконно збудованих будівель — поодинокі. Наприклад, нещодавно господарський суд Києва ухвалив рішення знести незаконно побудовану багатоповерхівку у Голосіївському районі. Земля, на якій забудовник розпочав незаконне будівництво, не належала йому. У більшості випадків недобудови стоять роками, а у частині з них ще й ведеться продаж квартир. 

Місто — землевласник цих територій. Зрозуміло, що це господарська діяльність двох суб’єктів, і місцева влада не повинна відповідати за людей, які в гонитві за найнижчими цінами потрапляють в афери. Однак владі потрібно виробити комплекс заходів для попередження подібних випадків. 

Що планує Київрада для боротьби з незаконними будівництвом

Про рішення. Проект рішення Київської міської ради від 10 вересня 2019 року передбачає введення на території міста Києва тимчасової заборони (мораторію) на здійснення нового будівництва та реконструкцію із зміною зовнішніх геометричних розмірів об’єктів. 

Відповідне рішення діятиме до 31 грудня 2019 року — моменту завершення інвентаризації об’єктів нового будівництва та/або реконструкції.

Мета рішення. Ініціатива Київради допоможе систематизувати інформацію про поточні об’єкти будівництва та реконструкції у столиці й виявити об’єкти, на яких проводяться роботи з порушенням будівельних норм і правил або взагалі без будь-яких документів. 

На підставі наявної інформації буде набагато легше вживати заходи, що сприятимуть зупиненню таких будівництв та притягненню недобросовісних забудовників до відповідальності. Результати інвентаризації будуть відображені на загальнодоступному порталі Центру моніторингу забудови Києва, який було розроблено для боротьби з "пірамідою" вищезгаданого Войцеховського.

Неточності у рішенні. Разом із тим, ініціатива Київради виписана не зовсім чітко. Зокрема, незрозуміло, чи вводиться мораторій на нове будівництво, яке вже розпочате, чи на те, яке планується розпочати.

Забудовникам, які вже зібрали повний пакет дозвільних документів, ніхто не зможе перешкодити отримати дозвіл на будівництво в ДАБІ у період дії мораторію. Тому логічно було б призупинити видачу дозволів на початок будівельних робіт, але не забороняти ведення нового будівництва чи реконструкції, які вже були розпочаті. Запланована інвентаризація може здійснюватися паралельно з розпочатим на даний момент законним будівництвом.

Вказане рішення може стати предметом низки судових позовів у разі введення мораторію на нові забудови від власників земельних ділянок і будівельних компаній, оскільки воно суперечить принципу правової визначеності, що вимагає чіткості підстав, цілей та змісту нормативно-правового акту.

Як можна вирішити проблему незаконного будівництва

Для споживача дія мораторію залишиться майже непомітною. Ціни на ринку регулюються співвідношенням попиту і пропозиції, а вже зведених новобудов вистачить для задоволення попиту на найближчі роки. Однак власне проблему незаконного будівництва міг би вирішити саме споживач.  

Так, у європейських державах нікому не спаде на думку будувати незаконно, адже жоден покупець не купить, а орендар не візьме в оренду квартиру або офіс у будівлі, побудованій незаконно чи з порушенням закону. 

Люди не ведуться на низьку ціну та проявляють більше уваги до дозвільної документації. Відповідно, покупці самі витісняють недобросовісних забудовників із ринку.  

Водночас у багатьох європейських країнах працює будівельна поліція, яка може оперативно зупинити незаконне будівництво. Після цього незаконну будівлю або знесуть за рішенням суду, або змусять забудовника реалізувати її відповідно до проекту.  

Доповнювати цей механізм має незалежна та неупереджена судова система, адже в Україні саме завдяки судовим рішенням сумнівної юридичної природи вводяться в експлуатацію незаконні будівлі.

Таким чином, проблема недобудов у країні існує. Велика кількість столичних новобудов зводяться з порушеннями чинного законодавства. Це дає їм усі шанси зупинитися на одному з кроків на шляху завершення будівництва. У свою чергу, працювати над ситуацією мають усі учасники ринку (споживач, забудовники та місцева влада), впроваджуючи повний комплекс заходів. До того ж, дає надію на зміну ситуації наступний факт — якщо економіка України стабільно розвиватиметься упродовж наступних трьох-п’яти років і демонструватиме прогнозованість, це сприятиме належній реалізації будівельних проектів.