Земельна угода: переваги, дохідність та особливості продажу сільськогосподарської землі

 Два роки тому ці місця опинились під короткочасною російською окупацією. "Схоже, всі покупці уявляють, що тут прифронтова зона", — бідкається власниця паю. Насправді поле, на якому розташований пай пані Лідії, бої не зачепили. Але продаж все одно зупинився через непривабливість локації.

Яку ж ціну встановила власниця? Довідавшись від брата ціни на паї в Полтавщині ($1600 за га), вона просить трішки менше — $1400.  

Чому ж власниця не може продати землю?

Ринок землі розвивається у всіх регіонах України (є зрозумілі виключення — це Донецька та Луганська області). За даними онлайн-маркету землі "Доброзем", у лідерах за кількістю виставлених на продаж земельних ділянок — Полтавська, Хмельницька та Дніпропетровська області. 

Щодо Харківщини, то, за даними Держгеокадастру, з показником 2,3% вона входить в топ-п’ятірку областей по активності продажів землі. Та випереджає, наприклад, Київську (1,6%) та Вінницьку (1,9%) області. Тобто проблема пані Лідії не в розташуванні паю, а в його ціні.

Помилка в тому, що вона взяла за орієнтир Полтавську область, яка із середньою ціною  $1673 за гектар входить в топ-п’ятірку по вартості ділянок. В той час як сусідня Харківщина ближче до низу ринку.     

Як визначити ціну земельної ділянки та що на неї впливає?

Продавцю ділянки, як і покупцю, потрібна інформація про поточну ринкову ціну. Експрес-оцінку власноруч можливо зробити за допомогою онлайн-калькулятору. Завдяки йому пані Лідія могла б дізнатися реальну ціну за свій пай.

Більш точна оцінка дозволить швидше продати землю, але потребує професійного аналізу. Для цього фахівці опрацьовують цілу купу інформації, як-от:  

• Місцезнаходження ділянки — від регіону до точного розташування на полі. 

Наприклад, земля на Прикарпатті іноді втричі дорожче, ніж на південному сході, а паї в центрі поля — дешевші від тих, що скраю. 

• Прибутковість землі, тобто розмір орендної плати.

Часто люди купують паї в будь-якому з регіонів України, здають їх в оренду та отримують річний прибуток. Середня річна дохідність землі зараз перебуває на рівні близько 7,2% від її загальної вартості. До того ж вартість землі зростає, і ділянку можна так само просто продати за вищою ціною. 

• Доступ до води.

У регіонах з посушливим кліматом вартість землі буде меншою. Проте якщо поблизу земельної ділянки є водойма або зрошувальна система — це буде перевагою.

• Наявність об’єктів інфраструктури.

За умови розташування біля ділянки елеватора, під’їзної дороги або залізниці — це може вплинути на ціну.

• Якість землі.

Сюди входять її агрохімічні показники, забезпечення водними ресурсами та навіть кліматичні перспективи. 

За словами Романа Барало, генерального директора компанії "Доброзем", для визначення якості ділянки використовують супутниковий EOS Data Analytics. Якщо дуже просто: це детальні фотографії поля, які робляться з космосу. На них можна побачити, де рослини здорові, а де хворі, де є достатньо води, а де її бракує. Ця інформація дуже корисна для фермерів, адже вони можуть приймати більш обґрунтовані рішення щодо догляду за своїми полями.

Фахівець зазначає, що на додачу до команди аналітиків потрібен штат регіональних експертів, які знають місцеві особливості. Прикладом є деякі земельні ділянки в Одеській, Херсонській і Миколаївській областях, які стереотипно менш привабливі через посушливий клімат, а також часті проблеми з ґрунтами. Але додаткова інформація про наявність та стан меліоративних (зрошувальних) систем дозволяють зацікавити покупця та сформувати об’єктивну ціну для продажу.

Для чого потрібна оцінка паю перед продажем?

Оцінити землю перед продажем важливо не лише для того, щоби вигідно її продати. Законодавством встановлено, що ціна продажу паю не може бути нижчою за його нормативну грошову оцінку (НГО). Оцінка ж допомагає визначити більш точну ринкову вартість, яка може бути вищою за НГО.

Також від результатів оцінки залежить розмір податку на дохід фізичних осіб, який сплачує продавець.

Оцінка є обов'язковим документом для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

Крім того, якщо покупець планує взяти кредит на придбання паю, банк зазвичай вимагає проведення незалежної оцінки для розрахунку ризиків.

Робити оцінку паю мають право спеціалізовані компанії або приватні оцінювачі, які повинні мати відповідну ліцензію та дозвіл на проведення такої діяльності. Тобто пані Лідія може або звернутись на сайт Держфондмайна і взяти безкоштовну оцінку, або до приватних виконавців.

Хто займається оформлення угоди купівлі-продажу паю?

Оформлення угоди купівлі-продажу паю — це процес, який потребує знань земельного та цивільного права. Тому цим займається нотаріус. Він засвідчує особистості сторін, їхню дієздатність та добровільність угоди, а також має доступ до Державного земельного кадастру та Реєстру речових прав на нерухоме майно. Також нотаріус зобов’язаний перевірити наявність усіх необхідних документів на пай та їхню відповідність усім законам.

Ідеальним є варіант обрати спеціаліста, який уже укладав угоди з купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення та має відповідний досвід.

Які труднощі можуть виникнути під час купівлі/продажу паю?

Найпоширенішими проблемами, що виникають під час купівлі або продажу земельного паю, можуть бути наступні:

• Юридичні аспекти.

Часто межі земельних ділянок, особливо старих, неточно визначені або оспорюються сусідами. Це призводить до судових розглядів та затягування угоди. Або на території ділянки знаходиться нерухомість, що ускладнює процес її продажу.

• Помилки в документації.

Помилки в документах на землю, зокрема неточності в кадастрових номерах або відомостях про власника, можуть призвести до затягування процедури реєстрації права власності.

• Фінансові ризики.

Людина, яка не орієнтується на ринку, може переплатити за землю під час купівлі. Або навпаки — поставити надто низьку ціну на свою ділянку і таким чином втратити гроші.

• Агрохімічні ризики.

Недобросовісні орендарі часто неправильно використовують земельну ділянку — наприклад, кілька років поспіль сіють монокультуру, і це виснажує землю, яка надалі буде давати погані врожаї. На це теж варто зважати.

• Організаційні труднощі.

Знайти надійного покупця або продавця паю досить складно, особливо якщо мова йде про невеликі ділянки або віддалені райони. Збір усіх необхідних документів для оформлення угоди може зайняти багато часу і вимагати значних зусиль. 

Як не натрапити на шахраїв під час продажу паю?

Головна відповідальність під час продажу земельного паю лежить на нотаріусі. Головне — не брати на себе якісь зобов’язання до продажу, не передавати посередникам або покупцям оригінали документів, а прийти з ними на зустріч до нотаріуса. Також зберігайте всі чеки, квитанції та інші документи, пов'язані з угодою.

Надійний спосіб уникнути шахраїв — передати ведення угоди фахівцям "під ключ". Таку послугу надають деякі маркетплейси з продажу землі — наприклад, компанія "Доброзем". Згідно з договором із продавцем ділянки, компанія стає агентом та бере на себе всі ризики, повʼязані з угодою. 

Компанія домовляється з нотаріусом, покупцем, робить потрібні витяги, нормативно-грошову оцінку, витяг ДЗК, експертне оцінювання всіх документів. Комісія складає 6% від суми угоди і стягується з покупця — тобто через маркетплейс не лише безпечно купувати пай, але й вигідно продавати.

На сайті маркетплейсу вже більше 7 тис. оголошень на продаж загальною площею більше 20 тис. га. Такі масштаби співставні із ємністю національного ринку — так, у березні 2024 року було укладено 9,8 тис. угод купівлі-продажу земель сільгосппризначення сукупною площею 22,2 тис. га.

"Ми можемо проводити такі угоди без фізичної присутності як покупців, так і продавців. Адже в нас є регіональні представники, які проводять угоди від імені двох сторін. Продавець отримує від покупця повну оплату вартості земельної ділянки в безготівковій формі, а після підтверджень з обох сторін відбувається підписання та реєстрація угоди", — каже Роман Барало.

Отже, пані Лідія може швидко та по ринковій ціні продати свій пай, якщо звернеться в "Доброзем". При цьому вона має можливість обрати два шляхи — розрахувати вартість ділянки за допомогою калькулятора, виставити оголошення і надалі самостійно вести перемовини та виїздити на оформлення документів, а потім укласти угоду з продажу землі. Другий шлях — перекласти всі клопоти на фахівців компанії, залишивши за собою лише вибір банку, на рахунок якого отримає гроші.