Кризис VS девелоперы: пять главных трендов торговой недвижимости
Фото: www.iridiumapparel.com

"Драматические общественно‐политические события, активные военные действия, глубокая девальвация национальной валюты привели к общей стагнации экономики, падению ВВП, росту уровня инфляции и государственного долга, сокращению доходов и покупательской способности населения… Отмечается существенное снижение деловой активности в сегменте торговой недвижимости".

Такими пессимистичными пассажами наполнены полугодичные обзоры консалтинговыми компаниями тенденций рынка коммерческой недвижимости за первое полугодие 2014-го. Если судить только по фактам, то все действительно плохо, но не ужасно. По крайней мере, в недавней истории Украины девелоперы и рантье переживали и более тяжелые времена. Если в 2009 году индекс строительных работ рухнул чуть ли не на 50%, то сейчас снижение не дотягивает и до 7%. А розничный товарооборот пусть совсем на чуть-чуть, но все таки растет, несмотря на охваченный военными действиями Восток. 

ЛІГАБізнесІнформ выделила главные тренды на рынке торговой недвижимости в первой половине 2014-го.  


1. Замораживание строительства и перенос сроков сдачи объектов
18_big.jpgПожалуй, это основная тенденция последних месяцев. Ситуация в Украине заставляет девелоперов отодвигать сроки сдачи, а то и вовсе замораживать строительство новых объектов. Из гигантских строек заморожены технопарк Bionic Hill и торговый центр Kiev Е95 Outlet Centre. "Мы приостановили этот (Bionic Hill. - Ред.) проект как минимум до конца предвыборной гонки, потому что для его успешной реализации необходимы не только инвестиции, но и активное сотрудничество с местными властями, которых сейчас, по сути, нет", - говорил весной президент группы компаний К.А.Н. Девелопмент Игорь Никонов. Его компания - девелопер проекта. Никонов уже сам местная власть (первый помощник мэра Виталия Кличко), но строительство не возобновлено.  

• ТРЦ  Respublika - открытие перенесено ориентировочно на март 2015-го;
• ТРЦ River Mall - строительство остановлено;
• ТРЦ Happy Mall - открытие ориентировочно перенесено на 2015-2016 годы;
• ТРЦ Lavina Mall - открытие перенесено на 2015-й;
• ТРЦ Blockbuster Mall -  открытие перенесено ориентировочно на 2015-й;
• ТРЦ Retroville - перенесено на 2015-й;
• ТРЦ LifeStyle - строительство остановлено.  

"Происходящие в Украине события существенно влияют на рынок торговой недвижимости Киева. Перенесено открытие таких торговых центров, как Respublika, Lavina Mall, Фаза I и BlockBuster Mall. В результате по итогам 2014 года в украинской столице появится минимальное число новых торговых площадей с 2011 года, и на 38% меньше, чем в 2013 году", - говорит руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине Анна Чуботина.

Впрочем, есть герои, с оптимизмом смотрящие в будущие. До конца года на рынке ожидаются к открытию ТРЦ Проспект (GLA = 41 400 кв м) и Радуга (GLA = 7 000 кв м); два строительных гипермаркета Эпицентр в Броварах и Сумах; первый гипермаркет "Там Там" в Киеве.

"Основных причин по переносу сроков ввода в эксплуатацию несколько: финансирование проектов - с одной стороны и оптимизация планов развития ритейлеров - с другой. Пересмотр планов развития и открытия якорных арендаторов также прямо пропорционально влияет на сроки выхода ТРЦ. По состоянию на сейчас никаких изменений и новых переносов на рынке не было. По официальным данным, до конца года можно ожидать открытие ТРЦ "Проспект" торговой площадью 40 390 кв м", -  говорит директор Департамента агентских и консультационных услуг компании DTZ Ukraine Антонина Пучко. 

Всего на рынке торговой недвижимости Киева заявлено около 30 проектов ТРЦ общей арендуемой площадью приблизительно 1,57 млн кв м на разных стадиях готовности.


2. Закрытие магазинов и уход брендов из Украины
P1050605.jpgЗа полугодие киевские модники лишились многих брендов. Helen Marlen Group закрыла пять магазинов в центре Киева. Модные бренды GAP и Marks & Spencer также решили покинуть центральную торговую улицу столицы, Mexx освободил помещение на улице Большой Васильковской. Компания Интермода Трейд закрыла 10 обувных магазинов Minelli в Украине. Также в первом полугодии прекратили свою деятельность сеть строительных гипермаркетов OBI, сети продуктового ритейла Spar и "Перекресток", сеть Bosco Sport.
"За последнее полугодие решение уйти с украинского рынка приняли бренды Collezione, Minelli, Lee Cooper, Noa Noa, Монарх, Steve Madden, BOSCO, Urban United, Wrangler, - перечисляет партнер Украинской ритейл-ассоциации Александр Фиалка. - В стране сложная экономическая ситуация... Многие бизнес-модели оказываются неэффективными в изменившемся экономическом климате".



3. Рост вакантности объектов и падение арендных ставок по всей стране
Retail_6.JPGПо результатам первого полугодия, уровень вакантности (процент незанятых площадей) в столичных ТРЦ вырос до 3,3%. Операторы рынка связывают это с закрытием ряда магазинов, уходом с рынка части иностранных компаний и ротацией арендаторов. В наименее востребованных объектах уровень вакантности превысил 50%.

В первом полугодии пересматривались условия аренды и арендные ставки прежде всего для тех арендаторов, у кого существенно упал товарооборот. Часть арендодателей понижали ставки на 10-30%, часть фиксировала курс. По данным консалтинговой компании UTG, в столичных ТРЦ арендные ставки по итогам полугодия снизились до $30-80 кв м/мес. в зависимости от расположения, а среднерыночная ставка за квадратный метр в месяц достигла $49,7 для торговых помещений площадью 100-200 кв м. По утверждениям экспертов UTG, распространена также схема оплаты 2-5% от товарооборота для якорных арендаторов и 7-15% для более мелких торговых операторов.

Источник: UTG


4. Сокращение предложения новых торговых площадей
Retail_2.JPGОбщее рыночное предложение торговых объектов Киева по итогам первого полугодия пополнилось вводом в эксплуатацию ТРЦ "Атмосфера" и ТЦ Appetite. Общий объем предложения качественных торговых площадей в Киеве составил 1 027 253 кв м, или 356,6 кв м на 1000 жителей. Во всей Украине за первое полугодие было введено всего четыре ТРЦ: два новых (Порт Сити в Луцке и City Center "Котовский" в Одессе) и достроены вторые очереди в ТЦ "Караван" в Днепропетровске и ТЦ "Южная Галерея" в Симферополе. 

Источник: UTG


5. Расширение торговых сетей успешных ритейлеров
Retail_3.JPGРяд сетевых ритейлеров использовали кризис как возможность ускорить темпы экспансии. Так, в конце полугодия операторы рынка отмечали увеличение количества сделок по аренде. Среди ритейлеров, увеличивших свое присутствие:
  • сеть магазинов товаров для дома JYSK (открыла новые магазины в Виннице, Харькове и Луцке);
  • сети Fozzy Group, Novus, "Амстор", "АТБ-маркет", Varus, Billa, "Фокстрот", "Эльдорадо", Watsons, EVA;
  • розничная компания Melon Fashion Group (открыла три магазина Love Republic в Одессе, Харькове и Симферополе и два магазина Befree в Киеве и Одессе);
  • испанская модная сеть Mango, напрямую вышедшая на украинский рынок с новым магазином на улице Крещатик. Также в этом списке сети Intimissimi и Calzedonia (новые магазины в ТРЦ "Караван");
  • розничная компания KarKat Fashion, открывшая первый магазин Pedro del Hierro в ТРЦ Gulliver;
  • сеть Argo, открывшая на Крещатике мультибрендовый сток ARGO OUTLET;
  • в сегменте общественного питания отличились Salateira, Kredens Cafe и KFC, французская сеть кафе-пекарен Paul;
  • сеть кафе Fika, вышедшая на рынок с первым заведением в Черкассах (проект украинской сети гостиниц Reikartz Hospitality Group и Шведского торгово-инвестиционного совета Business Sweden).
Источник: UTG